一片連著一片的雜草叢、冒著煙的破舊工房，在國貿鱗次櫛比的高樓大廈中顯得格外“荒涼”，這就是被業內視為“CBD區域最后一塊黃金地”的中服地塊的現狀。除了地理位置外，中服地塊“苛刻”的競買條件也深受市場關注。2月9日，在北京市國土局、北京市土地儲備整理中心及CBD管委會聯合召開的中服地塊答疑會上，北京市土地儲備整理中心副主任葉向忠表示，這是北京市第一宗嚴格限制出讓條件的地塊，今后類似的功能區域地塊也有可能采取嚴格的限制條件進行出讓。

　　出讓條件“苛刻”

　　根據出讓公告，競買人須為金融機構與房地產開發企業組成的聯合體。其中，金融機構應為由銀監會、證監會和保監會等國家金融監管部門批準設立的具有法人資格的金融企業，且注冊資本不少于50億元，并在聯合體中絕對控股。房地產開發企業應具備房地產開發一級資質，且注冊資本不少于30億元。

　　面對近乎“苛刻”的競買條件，不少業內人士紛紛質疑該地塊已被“內定”。對此，葉向忠表示，作為聯合體的金融機構和開發商都可以不止一家。“對于金融機構，必須是國家有關部門批準設立的法人企業，但其中只要有一家機構的資本金超過50億即可。同樣，對于房地產開發企業，除了必須具有一級開發資質外，有一家滿足30億的資本金要求就行。”

　　“組成聯合體的最終目的是鼓勵金融機構自用，而不是鼓勵金融機構進行房地產開發投資。”葉向忠指出，中服地塊建設以金融企業自用為主。由于地塊不可分割，因此需要引入有實力的房地產開發企業進行操盤。除了金融企業自身使用外，還可以出租，但不允許買賣，除非符合CBD產業定位并經過管委會審批。

　　北京市國土局有關人士介紹，除了競買資格外，國土部還組織成立審核小組進行審核。只有資格初審合格后才受理競買申請。“限定嚴格的競買人條件的目的就是把實力較弱的企業排除在外。一些本來沒有實力買地的企業就不用費勁籌錢參與，也減少了企業互相抬價的現象。”

　　除了競買人條件要求嚴格外，起價50億的中服地塊還要求買家一次性付款，這意味著競買人必須“手握重金”。對此，葉向忠表示，一次性付清全款是調控市場的手段。通過抬高門檻，適當減少開發商的非理性競爭。“目前還沒有看到土地市場行情往下走，因此未來至少會有一部分土地出讓要求一次性付款，以此對市場進行調節。”

　　遵循產業導向

　　CBD已經形成了以金融為龍頭、現代服務業為主導、文化傳媒聚集發展的區域。數據顯示，截至2009年年底，CBD區域的平均入住率達到86%，區域建設已經完成80%以上。

　　CBD管委會規劃處處長李國紅表示，中服地塊位于CBD核心區，該地塊的招商活動就是希望能夠吸引金融企業入駐。

　　“正是由于CBD剩余土地較少，因此對土地開發的要求更高，對產業承載能力的要求更強。”李國紅表示，“在日常工作接觸中，有些金融企業也表達了希望入住CBD的意愿。由于使用性質不同，金融機構通常會對已建成的樓宇進行改造，對樓宇的整體水平將產生一定影響。因此中服地塊希望直接引進和CBD產業對位的實力金融企業入住，并且按照企業自身的使用要求進行建設，以利于CBD產業功能的實現。”

　　“政府為實現城市規劃和各區縣對產業的發展，將不僅僅考慮土地收益問題，還要考慮未來的就業和整個產業導向。”葉向忠表示，未來對于政府有明確產業定位的地塊，土地出讓的限定范圍將會十分嚴格。“這是產業政策的導向問題，并不違反公開、公平、公正的原則。對于面向全社會的住宅用地肯定不會設定苛刻條件。”

　　除了CBD外，北京還有一些重要的功能區域的土地等待入市，例如麗澤商務區、大望京商務區等。對此，葉向忠表示，產業主導的項目不同于一般的房地產開發項目，因此不排除今后依然會有類似的功能區和類似的重要項目的土地出讓進行嚴格的主體限制。