中新網(wǎng)2月25日電(林偉)虎年春節(jié)剛過，土地市場就風(fēng)波再起。北京市一處黃金地段的土地競價(jià)引起了各方的高度關(guān)注。這塊被稱為“中服地塊”的土地，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為總價(jià)將超過60億甚至100億，有望奪得今年“地王”稱號(hào)，卻在掛牌首日遭遇無人出價(jià)的冷清局面。是競買條件過于苛刻？還是調(diào)控政策讓開發(fā)商舉棋不定？一時(shí)間，此間業(yè)內(nèi)人士及媒體眾說紛紜。

　　節(jié)前地王紀(jì)錄頻刷新 節(jié)后準(zhǔn)地王首日掛牌無報(bào)價(jià)

　　剛剛步入2010年，土地市場就掀起高潮。1月14日，房山地價(jià)紀(jì)錄再次被打破，經(jīng)過28輪的競價(jià)，北京森陽房地產(chǎn)公司拿下房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)通尚苑二期地塊，樓面地價(jià)達(dá)9302元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過3個(gè)月前萬科拿下房山長陽起步區(qū)1號(hào)地時(shí)創(chuàng)下的6443元/平方米紀(jì)錄。同天，中國民航信息網(wǎng)絡(luò)股份有限公司以19.1億元的價(jià)格拿下順義區(qū)新城19街區(qū)多功能用地。

　　2月1日上海證大以92.2億元競得上海新地王。幾天后，在上海黃浦區(qū)163地塊公開出讓中，新世界與新黃浦集團(tuán)聯(lián)合體最終以34.1億元拍得該地塊，樓板價(jià)為每平方米5.18萬元，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)全國地王單價(jià)新紀(jì)錄，而在2月11日央企華僑城集團(tuán)旗下的深圳華僑城，以70.2億元的總價(jià)拍下閘北蘇河灣1號(hào)地塊，樓板價(jià)高達(dá)52783元/平方米，刷新了本周一上海黃浦區(qū)163地塊51821元/平方米的紀(jì)錄。

　　春節(jié)前，地王的刷新速度如此迅速，而被稱為北京黃金地段的準(zhǔn)地王“中服地塊”卻在節(jié)后掛牌首日無人出價(jià)或是競拍條件過于苛刻而促使大多地產(chǎn)開發(fā)商無條件參與，而有意向公司仍在“潛伏觀望”。

　　競買條件苛刻 多數(shù)開發(fā)商無緣

　　黃金地段“中服地塊”位于北京市東三環(huán)國貿(mào)橋的東北角，與新央視大樓、國貿(mào)中心隔街對(duì)望，因?yàn)榕�鄰中服大廈，因此早在一年前就被各大開發(fā)商稱為“中服地塊”。按照規(guī)劃要求，該地用途為商業(yè)金融、公寓、公交場所，該地塊所處的CBD核心區(qū)域目前已經(jīng)無地可供。

　　毫無疑問，這是一塊炙手可熱的黃金寶地。北京市土地整理儲(chǔ)備中心1月30號(hào)掛出中服地塊出讓信息中提到：中服地塊的競買人須為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體。其中，絕對(duì)控股的金融機(jī)構(gòu)注冊(cè)資本不少于50億元人民幣，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需要滿足一級(jí)資質(zhì)和注冊(cè)資本不少于30億元人民幣的條件。競價(jià)階梯為2500萬元，競價(jià)時(shí)間為2月22日至3月8日。無論從起始價(jià)、競價(jià)階梯還是競價(jià)門檻看，該地塊在北京土地市場都創(chuàng)了紀(jì)錄。

　　在信息發(fā)布的當(dāng)天，SOHO中國有限公司董事長潘石屹就一連7次通過微博對(duì)中服地塊的苛刻競買條件提出質(zhì)疑，稱“中服地塊符合掛牌條件的全世界只有一家公司。”而后2月9日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心高調(diào)回應(yīng)，公開在中服地塊現(xiàn)場召開答疑會(huì)，否認(rèn)競買人已經(jīng)內(nèi)定。

　　掛牌首日無人競價(jià)，中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，中服地塊上市首日未收到報(bào)價(jià)很正常，畢竟該地塊的限制條件頗多。50億元的起始價(jià)，注定有資格參與招標(biāo)的企業(yè)很有限，而且規(guī)定必須有金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成聯(lián)合體，并對(duì)使用性質(zhì)做了嚴(yán)格約定，這樣下來，符合條件的企業(yè)更少，加上企業(yè)競價(jià)心理都希望看看別人的動(dòng)向后，再做決定，因此不會(huì)出現(xiàn)像尋常地塊那樣激烈的競爭。

　　掛牌無人報(bào)價(jià) 業(yè)界認(rèn)為屬正常

　　對(duì)于掛牌首日無人報(bào)價(jià)，業(yè)界認(rèn)為也屬正常，目前大家都處于觀望狀態(tài)，中服地塊中的規(guī)劃是國際頂尖品質(zhì)寫字樓群，要經(jīng)歷漫長的資金回收期，即便是內(nèi)地的龍頭地產(chǎn)公司，也會(huì)倍感壓力，上市公司能將寫字樓估值的資本效應(yīng)放得最大，因此有豐富的超高檔物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，又擁有超大資本背景的集團(tuán)公司做孵化器的上市公司或許會(huì)是最適合的選擇。

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)委員蔡金水估算，中服地塊的樓面價(jià)將超過每平米兩萬，甚至更多，他擔(dān)心高地價(jià)進(jìn)一步推動(dòng)高房價(jià)。房價(jià)降，房地產(chǎn)開發(fā)商不高興，銀行也著急。房地產(chǎn)如果甭盤，對(duì)銀行造成沖擊，造成壞帳。現(xiàn)在貸款緊縮，銀行也謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)占用銀行資金過多，銀行風(fēng)險(xiǎn)過高，銀行認(rèn)為，銀行不安全。這也是一種博弈。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武在博客中也寫道：房產(chǎn)市場把政府卡在進(jìn)退兩難之中，漲跌都不行，漲了會(huì)帶來過大資產(chǎn)泡沫，種下未來金融危機(jī)；跌了會(huì)帶來近期的銀行危機(jī)和地方財(cái)政危機(jī)。

　　著名國際投行高盛集團(tuán)發(fā)表研究報(bào)告說，受政府宏觀調(diào)控政策影響，中國地產(chǎn)類股票在未來幾個(gè)月內(nèi)將遭遇沉重拋壓，預(yù)計(jì)最大降幅可能達(dá)32%。

　　政府今年意在調(diào)控房地產(chǎn)市場，抑制房地產(chǎn)泡沫，“中服地塊”掛牌首日無人出價(jià)，或是政策調(diào)控，讓開發(fā)商舉棋不定，潛伏觀望一陣。具體有哪些企業(yè)參與競拍，最終花落誰家，恐怕要到3月8日競價(jià)截至日見分曉。