虎年伊始，“低價地”取代了“地王”。2月24日，北京樓市迎來“虎年第一拍”。引人關注的是，“第一拍”并未顯得虎虎有生氣：三地塊以底價成交，現場舉牌少了2009年的激烈廝殺，通州半壁店地塊只經過24輪競價；原本認為可能成為新地王的常營地塊也只以45.4億元的價格花落龍湖地產；房山區長陽西站1號、2號地樓面價則合約3151元/平米。有業內人士認為，“地王”助推區域房價，而低價地則將平抑區域房價。

　　低價地為區域房價“撤火”

　　讓許多人記憶猶新的是，2009年京城一個接一個出現“地王”。它們不僅助推了新房價格，也傳導到二手房。據鏈家地產數據顯示，2009年地王周邊二手房價格漲幅均超過40%。

　　如何看待現在“低價地”對區域房價的影響？上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，今年低價地的影響和去年“地王”的影響相反。“地王”推漲區域房價，低價地則將平抑區域房價。因為低價地的出現，改變了買房人對后市預期。

　　中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰也表示，房價區域特點明顯。而在同一區域中，有的樓盤會成為領漲者，次高價樓盤以領漲樓盤為標桿。例如在朝青板塊，因為星河灣的存在，許多樓盤都有了賣高價的理由。而低價地的入市，就給了買房人一個低價的選擇。

　　而由于買房人對區域價格發生改變，低價地對原來的“地王”也就產生了壓力。北京大學房地產研究所所長陳國強認為，相對于低價地的低成本，“地王”開發成本高，定價就比較被動，很難占據價格優勢。

　　盡管萬科企業股份有限公司北京萬科總經理毛大慶在談到長陽低價地塊時表示，新出讓的地塊并不在萬科長陽項目所在的起步區，對萬科長陽項目影響有限。但楊紅旭仍然認為，如果樓市火爆，“地王”受低價地影響不明顯；而一旦市場低迷，地價低的房子更有降價空間，而“地王”降價空間就相對小得多。

　　調控手段給土地市場“降溫”

　　2009年，奧運村鄉安立路西側地塊競價次數達95輪；長陽鎮起步區1號地競價次數達到163輪；SOHO中國拿下望京B29商業用地經過245輪競價。相對于去年這種競價激烈程度，2010年首拍顯得冷清很多。而在虎年首拍中，通州半壁店地塊競價輪次只有24輪。

　　這在業內人士看來，也許可以作為虎年土地市場上“牛市”不再的一個縮影。而這背后恰是國家和地方調控政策的作用。

　　長陽西站1號、2號地只有北京創新建業地產投資有限公司和中創置業有限公司聯合體一家競買人，常營地塊只有4家競買人，通州半壁店地塊競拍現場多個開發商并未舉牌，這在陳國強看來，開發商拿地熱情在降溫，而導致這種熱情降溫的主要原因是房企對市場走向預期變了；而導致市場預期變化的，主要是由于政府一系列的調控政策。

　　陳云峰在接受采訪時也表示，“虎年首拍”在2月24號，正是“京11條”公布的第二天。從2009年年底營業稅優惠的終止，到“國11條”和“京版十一條”的出爐，政策調控信號越來越強，影響了開發商的市場預期。在常營地塊投標報價中，最高價45.4億元超出最低價21億元一倍多，這說明開發商對后市判斷出現明顯分化。

　　毛大慶也表示，開發商對銷售預期謹慎，自然會降低拿地成本。

　　“暗標出讓”直接拉低地價

　　而在接受記者采訪時，多位業內人士不約而同地提到，在政府一系列調控手段中，“暗標”的土地出讓方式，是導致低價地產生的直接原因。

　　陳國強認為，和拍賣現場過多受對手競價影響不同，采用暗標的出讓方式，房企給出投標價，更多的是基于自身對市場的判斷。陳云峰對此借用了一個形象的說法，“投標底價就像底牌一樣，開發商不看底牌出價的膽子，要遠比看底牌出價的膽子小。”

　　就“暗標”這種出讓方式，無論是作為開發商的毛大慶，還是作為業內學者的陳國強等人，均認為這是對原有土地出讓多走單一拍賣方式的有效補充，值得肯定。

　　而從中服地塊為競拍房企設定“身份”要求，到大望京地塊提出拿地一次性付款，再到“暗標”出讓方式的采用，業內人士均認為政府一系列調控土地市場的手段，抬高了參與競地的門檻，限制了參與競價企業的數量，都是為了給土地市場降溫，平抑地價，避免2009年地王迭出的局面再現2010年。

　　作為參與通州半壁店地塊的開發商，陳云峰介紹說，從現場競拍的一個細節就能看出政府調控土地市場的“用心良苦”：以往現場競價階梯都在500萬到2000萬元之間，但半壁店地塊現場競價階梯從一開始就是2億元，讓現場開發商冷靜不少。22億、24億、26億，當拍賣師第一次從26億喊到28億時，發現沒人舉牌之后，就把價格回調到27億，并縮小了競價階梯，現場開發商開始再次舉牌，最終成交價格定格在28.2億。

　　而對于土地市場是否會就此冷卻？毛大慶認為還不能一概而論，如果有位置更好的優質地塊出讓，或許又將點燃開發商拿地熱情。另有業內人士認為，土地出讓方式對土地市場影響明顯。而采用什么樣的出讓方式，就要看政府部門的出發點是什么，出發點不同，出讓方式也會不同，產生的結果自然也就不一樣。