開發商豪賭房價上漲和資金充裕是“地王”頻現的主因，地方政府對土地財政的依賴推波助瀾。專家建議反思招拍掛制度

　　兩會剛剛結束，在一片高房價的討伐聲中，新的“地王”就新鮮出爐。3月15日，北京分別誕生了總價和單價兩個“地王”。專家認為，開發商對樓市未來預期看好和資金充裕是“地王”頻現的主要原因，而地方政府對土地財政的依賴也起到了推波助瀾的作用。專家提醒，在中央調控政策漸緊，部分城市消費者觀望氛圍濃重的背景下，未來樓市走勢尚不明朗，不惜血本拿地并不可取，風險巨大值得高度警惕。同時，應反思招拍掛制度，發展多種出讓方式。

　　15日，經過64輪競價，中信地產以52.4億元的總價競得大興區亦莊住宅及商業項目(X I-1B)，總金額超越2009年“地王”順義區后沙峪鎮天竺開發區22號地的50 .5億元，創下北京拍地最高總價。

　　同日，經過84輪的激烈競價，遠洋地產旗下子公司遠豪置業以40.8億元競得北京大望京1號住宅混合用地，地塊樓面地價達每平方米2.75萬元，被認為是北京市場上新任的“單價地王”。

　　北京“地王”并非個案。近期，南寧、青島等地也相繼曝出“天價地王”。其中，3月10日，南寧瑯東新區緊鄰原民歌廣場的金浦路141-1號G C 2010-003地塊，以每畝8650萬元、總價15 .9億元被拍下。而樓面地價11033元/平方米的價格也成為廣西土地出讓史上新“地王”。

　　東方證券房地產行業分析師楊國華接受《經濟參考報》記者采訪時分析說，這種大手筆拿地的舉動表明，開發商對未來房價的預期還是比較樂觀的，預計房價仍漲20%到30%。同時，表明開發商手里有充足的現金。

　　美聯物業全國研究中心主任徐楓也表示：“從開發商的資金結構來看，盡管國家出臺的相關調控政策在資金等方面劃定了較高門檻，比如提高首付比例等，但開發商可以通過各種手段進行融資，因此對競拍這種價格較高的地塊會比較有信心。”

　　的確，近期開發商融資渠道正在不斷拓寬。記者了解到，雖然銀監會出臺了一系列資金監管舉措，包括流動資金貸款管理、房地產信托業務監管等，釋放出進一步收緊融資的信號。但是一批大型開發商亦憑借自身的優質項目儲備及品牌效應，紛紛走出了自己的“曲線融資”之路。

　　以標桿房企為例，中原地產統計顯示，2009年底以來已有10家房企大幅度減少傳統的銀行信貸和證券渠道融資，轉而通過信托、海外貸款、成立房產基金、簽立合作框架協議等方式融資。這令其在銷售滯緩的淡季依然有能力大舉拿地開發。

　　“除了過度樂觀的市場預期和相對充裕的資金外，最重要的原因還在土地源頭———地方政府。”一位業內人士鮮明地指出，地方政府對土地財政的依賴，成為“地王”頻現的根本原因。統計顯示，在一些城市，“賣地”已成為地方政府的重要財源。土地出讓收入占地方財政收入的1/3左右，有的城市甚至占到了財政收入的一半以上。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強對此表示贊同。他說，去年“地王”主要集中在一、二線的熱點城市，但現在大有向二、三線城市轉移蔓延的跡象，這說明部分房地產開發商對于未來的走勢過于盲目樂觀，不惜血本拿地致使目前地價的溢價幅度很高，這其中蘊涵巨大風險。

　　陳國強指出，從2009年底營業稅優惠的終止，到“國11條”的出爐，再到兩會期間國土部頒布的“國19條”，政策調控信號越來越強，部分城市樓市已出現一定程度的觀望氣氛。如果樓市持續高燒，不排除中央會采取更嚴厲的調控措施，屆時一旦樓市出現較大幅度的調整，這些“地王”企業很可能會深套其中。

　　據中原監測的一線四大城市情況看，2月北京住宅成交量同2009年春節所在的1月基本持平。其余三城市降幅均超過三成，其中，深圳降幅高達八成，上海成交量更是跌至近五年來月度成交量新低。

　　對于如何抑制地價非理性上漲，陳國強認為，一方面政府應加大土地供應，并讓供地計劃透明化；另一方面，應反思目前的招拍掛制度，發展多種出讓方式。(記者李佳鵬)