政策要點

　　●國家稅務總局近日下發的通知稱,土地增值稅清算時的收入確認、稅費扣除等,以開具的發票為準。對于房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費,在計算成本時不得扣除；對于企業取得土地使用權時支付的契稅,則應予扣除。

　　●通知還稱,房地產開發企業在工程竣工驗收后,根據合同約定,扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款,作為開發項目的質量保證金,在計算土地增值稅時,建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的,按發票所載金額予以扣除；未開具發票的,扣留的質保金不得計算扣除。

　　5月23日,一條“發改委官員稱房產稅三年內不會出臺”的消息引來市場的關注:地產調控是否真的風向已變,即將進入政策冷清期嗎?

　　事后,國家發改委出來辟謠,稱國家發展改革委產業研究所有關研究人員“三年之內免談房產稅”的講話不代表發展改革委的立場。

　　僅僅一天之后,國稅總局就以實際行動聲援了國家發改委。5月26日,國家稅務總局發文強調,要求各地規范土地增值稅清算,對土地增值稅清算的各種情況,在技術上進行明確。

　　這是自2007年2月強調規范土地增值稅清算以來,國稅總局再次出手予以規范。這也是在“國十條”出臺后,稅總出臺的重要配套文件。夏天已經到來,而地產調控也隨著氣溫升高而再度趨緊。

　　清算土地增值稅打擊囤地捂盤

　　1994年,土地增值稅開始征收,其征稅對象包括土地取得、轉讓、建設所取得的增值額。按照增值額與扣除金額的對比,稅率分為30%、40%、50%、60%四個級別,是我國稅率較高的稅種。

　　2006年底,稅總曾印發文件,要求各地從2007年2月1日起,對房企進行全面的土地增值稅的清算工作。但政策的執行最終讓位于宏觀經濟形勢的變化。

　　北京大學房地產研究所所長陳國曾談到,土地增值稅的征收標準較低,以往并未得到認真執行。

　　而國稅總局顯然是非無的放矢。伏筆早在4月17日頒布的“國十條”里就已經埋下。“國十條”明確表示,“稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定,認真做好土地增值稅的征收管理工作,對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點的清算和稽查。”

　　而26日公布的《關于土地增值稅清算有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)則對土地增值稅清算的各種情況,在技術的環節予以明確。

　　另外,《通知》還規定,房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除,將大大降低土地二級市場賣方的贏利空間。而因囤地或捂盤而獲得的額外收益,最高可征收60%的土地增值稅,加上囤地或捂盤的資金成本、機會成本,將可能會使開發商囤地捂盤陷入無利可圖的境地。

　　中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云27日接受媒體采訪時表示,土地增值稅清算會帶來兩方面的影響,其一,土地增值稅是在開發企業完成開發項目出售之后,對企業所得利益的調整,不對市場直接發生關系,因此影響有限,但對開發項目較多的企業,需要大量資金,對其未來的投資會有影響,但這種影響不是短期內就能顯現。其二,土地增值稅的清算將打擊開發商囤地行為,降低開發商土地漲價預期,會加快開發商的土地開發速度。

　　國土部摸底商品房成本

　　在國稅總局公布通知之前,國土資源部(下稱國土部)開展了另一項工作。國土資源部近期下發通知,部署2010年城市土地價格調查和監測工作,其中包括對35座重點城市商品房構成成本與檢測。

　　近日有媒體透露,國土資源部近期下發通知,部署2010年城市土地價格調查和監測工作。與往年略有不同的是,今年新增了一項工作,需要完成35座重點城市的商品房成本構成調查與監測。

　　國土部要求,上述35座重點城市需定期完成商品房成本構成的調查數據采集、整理與上報,此項工作的技術承擔單位要在今年7月15日前提交商品房成本構成調查表。

　　據悉,在去年年中之際,國家統計局也曾對40座重點城市范圍內的商品住宅開發費用構成進行專項調查,以弄清房地產開發項目費用的支出結構。但該項調查的結果一直未對外界公開。

　　不過,上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭撰文透露了去年的調查結果。國土部調查的樣本是2006年以來取得土地且已進入銷售階段(包括已售完)的620個商品房開發項目,調查的房價為商品房開盤時的平均售價,地價為土地出讓時的樓面地價,結果顯示:地價占房價比最低為5.3%,最高為58.6%,平均為23.2%。

　　據此,國土資源部反擊了全國工商聯“土地成本占直接成本比例高達58.2%”的觀點,并指出,開發商最終的直接利潤應該在40%左右,即便算上增值稅,流向政府的也不會超過40%,認為地價并非房價的決定性因素。

　　而業內人士普遍認為,國土部對房價摸底,很可能是為未來的調控政策做準備。北京大學房地產研究中心主任陳國強表示,目前,調控措施的效果尚未充分顯現,可能還需要更長的時間來觀察,很大程度上也取決于各地各級地方政府、金融機構如何來執行這些政策。