就在24小時前，全國范圍的房地產(chǎn)企業(yè)的稅收自查工作剛剛結(jié)束；24小時后的今天，全國稅務(wù)稽查人員將全面進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)稅收稽查工作也將升級為專項稽查階段。

　　被業(yè)界戲稱為“偷稅手法大全”的房地產(chǎn)行業(yè)，在接下來的日子里會爆出怎樣的新聞？稅務(wù)稽查對房地產(chǎn)“動真格”的目的又是什么呢？

　　昨天，針對房地產(chǎn)企業(yè)的全國稅收自查工作宣告結(jié)束。按照一位稅務(wù)稽查官的話說，“房地產(chǎn)企業(yè)自查繳稅都沒有問題。”不過這并不意味著真的就沒問題。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒說，在納稅方面有問題的房地產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)：

　　記者：據(jù)您了解，每一年查出問題的企業(yè)多嗎？

　　楊少峰：不在少數(shù)。

　　記者：相對來說還是比較多的是嗎？

　　楊少峰：對。

　　楊少鋒的判斷得到了某稅務(wù)稽查官的證實，他表示，房地產(chǎn)業(yè)通常是自查“沒問題”，專項稽查卻能查出很多問題。房地產(chǎn)企業(yè)年年納入專項檢查范圍，這本身對征、納、查三方都是值得思考和重視的問題。更有甚者，各地每年上報稅務(wù)總局的十大檢查案例中從來少不了房地產(chǎn)企業(yè)。楊少鋒總結(jié)了房地產(chǎn)行業(yè)偷稅常用的“四種武器”：

　　楊少峰：虛假增加建筑的成本，比如包給一個施工隊我給他一平米1500塊錢或者2000塊錢的建額標(biāo)準(zhǔn)，但是我會要求施工隊給我開票子，是按照2200或者2300一平米來開；第二個是增加材料方面的價格，比如我定的電梯，比方說都下來我這個小區(qū)一千萬，但是我要求對方報的是1500萬，他是可以直接沖進(jìn)我的成本的；第三種通過財務(wù)的處理，比如今年這個錢已經(jīng)發(fā)生了，但是我不納入今年的財務(wù)，轉(zhuǎn)移到明年；第四個手段我這套房子我賣的是1000萬，我跟客戶談好，我給他一定的折扣，這樣開出去的發(fā)票是500萬。

　　雖然年年遭遇稽查，但對于身經(jīng)百戰(zhàn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說完全可以用駕輕就熟來形容。然而，最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控風(fēng)暴勁吹，此次稽查注定與往年不同。據(jù)中國指數(shù)研究院副院長陳晟分析，國家稅務(wù)總局近日公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，嚴(yán)格征管土地增值稅似乎是本次稽查的利劍所指：

　　陳晟：我覺得可能主要是針對土地增值稅這一塊，之前可能是預(yù)繳的，現(xiàn)在可能從嚴(yán)征收的話，它要憑土地成本之間跟售價之間的差價，然后按照累進(jìn)征收。

　　這似乎是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更為嚴(yán)厲的管理。所謂土地增值稅就是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照30%到60%的四級超額累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，當(dāng)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多。陳晟說，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收無疑會打擊開放商囤地、捂盤、高價賣樓的意愿：

　　陳晟：它是根據(jù)你賺的錢的多少來的，你就是賺得錢越多我征得越多，最后發(fā)現(xiàn)你把價格抬高或者土地增值越高，是沒有意義，我賣三萬跟五萬，對開發(fā)商來說，賺的錢是一樣的，提高的部分全部交稅了，他可能就不漲價了。

　　房地產(chǎn)行業(yè)實際上是國稅總局出臺各項稅收規(guī)范文件最多的行業(yè)，從2006年至今已出臺多達(dá)十幾件。房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性，通常一個項目分成好幾期，每期物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)不同，當(dāng)時使用的各種政策也不同，這些都給偷逃稅款提供了土壤。有專家估計，2005年到2009年，僅土地增值稅流失就達(dá)到2.52萬億元。如此種種，讓北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒不免憂心這次稽查的效果：

　　楊少峰：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收稽查有一個難點(diǎn)在哪里呢？因為房地產(chǎn)涉及的面非常廣，它從工程、材料、銷售、設(shè)備等一系列環(huán)節(jié)組成，開發(fā)商往往采取各種各樣避稅的手段，如果沒有投入比較大的時候，很難能夠找到問題的所在。

　　開放商重利的本性促使他們通過百變手段在賬面上讓自己的成本高高的，卻不斷掩蓋自己的真實獲利，以此規(guī)避納稅。但是中國指數(shù)研究院副院長陳晟的觀點(diǎn)稍有不同，他認(rèn)為隨著現(xiàn)金交易的減少，隨著網(wǎng)簽率的不斷提高，開發(fā)商想做手腳并不容易：

　　陳晟：剛性主要是來自于征收部門有沒有柔性，比如說有的地方政府會有一些減免或者什么之類的，對開發(fā)商來說這個逃稅難度很大。

　　不過兩位專家一致認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)稅收趨嚴(yán)，就如同孫悟空頭上的緊箍咒讓開發(fā)商好生頭疼：

　　楊少峰：它一定會對開發(fā)商形成一種威懾力量，這種威懾的意義要大于實際征收的效果。

　　陳晟則進(jìn)一步指出，土地增值稅離我們普通百姓非常遙遠(yuǎn)，但對于熟知稅法的開發(fā)商而言，其中冷暖他們心中自知：

　　陳晟：只是老百姓可能不太理解，但是相關(guān)的開發(fā)商很懂得，這個是有壓力的。

　　有專家認(rèn)為，稅務(wù)稽查風(fēng)暴刮向房地產(chǎn)企業(yè)，正是說明國家通過土地增值稅清算來調(diào)控房地產(chǎn)市場的思路日漸明晰。“新國十條”和各地細(xì)則就都提到了要加大土地增值稅的清算力度，5月26號，國家稅務(wù)總局特別發(fā)布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》。有評論認(rèn)為，稅收將和土地、信貸等方面的政策措施一起，形成房地產(chǎn)調(diào)控的“組合拳”。至于政策的真實效果，我們拭目以待。(記者 季蘇平)