中央新政在深度影響樓市的同時(shí)，也將土地調(diào)控推向了新的高度。隨著上周國(guó)稅總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知發(fā)布，早在2006年就開始執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅清算管理進(jìn)入了真正全面的具有可操作性階段，亦可能對(duì)部分開發(fā)商的拿地策略產(chǎn)生影響。事實(shí)上，目前各類開發(fā)商在土地市場(chǎng)內(nèi)的行動(dòng)已經(jīng)發(fā)生變化。

　　上周，上海進(jìn)行了新政調(diào)控后首幅涉及限價(jià)房建設(shè)的住宅用地的競(jìng)拍，最終由寧波寧興房產(chǎn)和浙江新中源建設(shè)組成的聯(lián)合體戰(zhàn)勝其他10家報(bào)名企業(yè)競(jìng)得。對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理李志仁表示，如今隨著78家央企被“勸退”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，大開發(fā)商則多因畏懼調(diào)控而出手謹(jǐn)慎的情況下，部分民營(yíng)、中小開發(fā)商終于等到“出頭之日”，而聯(lián)手拿地既有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)又可分擔(dān)資金壓力和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　“我們公司的策略比較靈活，老板沒設(shè)年度買地指標(biāo)，但前一階段看到推地就去跟進(jìn)了，有一幅地得知本來幾家有意拿地的上市房企不參與，我們更加積極，我們所期望的10%的內(nèi)部收益率也不算太高，據(jù)此來定我們能承受的地價(jià)。”上海一家民營(yíng)房企的投資部人士向記者直言。

　　縱觀新政出臺(tái)后不少城市進(jìn)行的土地出讓，都在表明土地市場(chǎng)正在逐步冷卻。如上海今年首批預(yù)告推出的105幅土地中已有15幅延期出讓、4幅終止出讓，且截至5月31日，僅有16幅符合有3家以上預(yù)申請(qǐng)、可進(jìn)入下一輪競(jìng)買的標(biāo)準(zhǔn)；又如昨天來自方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，5月華東城市土地交易普遍冷清，南京、寧波5幅商業(yè)地塊均以底價(jià)成交等。但正是在這種氛圍下，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，一些房企可以去“撿便宜”。

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的分析師指出，今年全國(guó)住宅用地和保障性住房用地計(jì)劃供應(yīng)面積皆較去年實(shí)際成交面積大幅增長(zhǎng)，而保障性住房用地大幅增長(zhǎng)并未擠占商品住宅用地，中小套型商品住宅用地和大戶型高檔商品住宅用地規(guī)模依然十分突出。如住宅用地全年計(jì)劃出讓18.5萬頃，較2009年成交面積大幅增長(zhǎng)142%。分類別來看，商品住宅用地供應(yīng)面積占比為67.0%；其中，中小套型商品住宅用地為43.5%，大戶高檔房用地占比為23.4%。一旦大型品牌房企缺席，便為中小開發(fā)商留下許多機(jī)會(huì)。易居房地產(chǎn)研究院的分析師則表示，市場(chǎng)下滑過程中，會(huì)產(chǎn)生數(shù)量較多的潛在價(jià)值較高的項(xiàng)目，無論規(guī)模大小，有能力的開發(fā)商都可以適時(shí)收購(gòu)一些資金緊張的項(xiàng)目和企業(yè)，為下一輪發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

　　不過，眼下新政調(diào)控也在進(jìn)一步影響著開發(fā)商在土地市場(chǎng)內(nèi)的行動(dòng)。針對(duì)此次土地增值稅清算，漢宇地產(chǎn)的分析師就指出，雖說很多開發(fā)商經(jīng)歷了2009年的熱銷后資金顯得充裕，未必有降價(jià)賣房以回收資金的壓力，但由于土地增值稅額度大(30%-60%)，進(jìn)行土地增值稅清繳，特別是對(duì)于銷售量超過項(xiàng)目85%的樓盤和銷售周期超過3年的項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)的清繳，對(duì)不少開發(fā)商來說會(huì)產(chǎn)生巨大的資金壓力。不過，即使土地增值稅能夠給開發(fā)商造成資金壓力，也不等于開發(fā)商一定要通過降價(jià)銷售來緩解，如開發(fā)商手中剩余的資金依然可以維持正常運(yùn)營(yíng)，那么對(duì)其來說只是不能在市場(chǎng)低迷時(shí)期吸納新的土地為下一輪發(fā)展做儲(chǔ)備。

　　而對(duì)于政府，既不希望看到“地王”頻出，也不希望看到大量“流拍”。“政府加大土地供應(yīng)正是希望開發(fā)商積極拿地、快速開發(fā)形成住房供應(yīng)，而增加住房供應(yīng)才是緩解目前市場(chǎng)核心問題的關(guān)鍵，但土地增值稅抽走開發(fā)商資金的做法或許會(huì)澆滅開發(fā)商拿地?zé)崆椋�甚至為下一輪供�?yīng)緊張埋下伏筆。如何一方面促進(jìn)開發(fā)商的建設(shè)銷售速度，另一方面又保持提升開發(fā)商的拿地?zé)崆椋�也是政府需要處理的一個(gè)‘兩難’問題。”漢宇地產(chǎn)的分析師表示。記者 李和裕