一場本應該熱熱鬧鬧的土地盛宴，但因為入場的人不買賬，而變得相當冷清。

　　截至上周，距離上海規劃和土地資源管理局推出105幅土地的時間已過去近一個月，但前來申請拿地的開發商卻寥寥無幾，這百余幅地塊中有63幅土地沒有一個申請人，還有18幅地塊則因為申請人數未達到出讓標準，停止了預申請。

　　緣何遇冷

　　“上海在出讓巨量土地的時候已經意識到，受政策調控影響土地市場可能會遇冷。 ”有業內人士表示，為了不使土地盛宴 “冷場”，上海規劃和土地資源管理局將此次出讓土地的最低價格，均進行了不同程度的下調。

　　但即使這樣，開發商們似乎仍然沒有入眼，“開發商并非沒有拿地意愿，但手中揣著資金的開發商，在等待政府將土地價格進一步下降。 ”華東師范大學房地產研究中心主任華偉認為。

　　今年5月19日，上海規劃和土地資源管理局以“預公告”的形式，一次性推出105幅地塊。仁恒置業一位投資經理告訴記者，一次性推出如此大量的土地在上海相當少見，集中性地推地給了開發商更多選擇的機會。

　　然而這次在很多人看來難得的“土地盛宴”，卻遇到了冷場。土地推介會已經結束近一個月，但目前仍有約60%的地塊預申請公司尚未突破零的紀錄。

　　此前，業界分析，上海之所以密集推出土地，旨在加大市場供應，借此平抑地價。

　　在此之前的多個推介會上，大部分開發商表示，主要是去“看風向”、打探后市走向，并希望能夠有機會買到便宜的土地，而真正志在必得的開發商已經難覓，這使得地塊出讓方對于后市也表現得更加謹慎。

　　從目前全國的賣地情況來看，土地市場無疑正在日益冷卻。在此前上海進行的土地出讓中，松江廣富林地塊價格縮水兩成，新江灣地塊底價成交。而24日，北京更是出現四幅商業用地全體流拍的結果。

　　價格是主因

　　滬上某房產公司一位副總經理表示，以前在上海拍地都是一塊一塊來拿的，政府更不會召開個大型的土地推介會，讓開發商了解更多的信息。 “很明顯，這次政府出讓土地是用了心思的。一次性推地讓開發商有了更多選擇空間，想辦法讓大家來拿地。 ”

　　“另外，一個明顯的變化就是，這次住宅地塊的最低出讓價比去年要低得多。 ”對于悄然發生的這一變化，一位業內人士表示，這意味著一幅地塊如果沒有更多的競爭者達到出讓條件，開發商就有可能以底價拿到地塊。

　　而華偉表示，土地推介的遇冷，土地價格是重要因素。 “購房者在觀望，開發商也在觀望。購房者觀望開發商房子是否會降得多一點，而開發商觀望政府是否會把土地價格降得多一點。 ”華偉表示，土地交易的遇冷是開發商在等待土地價格進一步下調。

　　那么這此土地的出讓價格究竟發生了怎樣的變化？

　　某房產公司的一位項目經理表示，這次出讓浦東唐鎮的一幅純住宅用地起拍的樓盤價只有7000元/平方米，而綠城去年在同一區域拍得的樓盤價為1.9萬元/平方米。 “就算是地塊的競爭相當激烈——溢價率高出一倍，樓盤價也只有1.4萬元/平方米，那也比去年1.9萬元/平方米的價格便宜得多。 ”這位經理表示，很多地塊的最低出讓價格都要比去年便宜很多。

　　“雖然政府在不斷調控，但去年和今年一季度開發商賺了不少錢。現在開發商手中是有錢的，而地方政府卻需要通過賣地來獲得土地出讓金。政府調控樓市，土地肯定是不好賣的。政府能否獲得土地出讓金，這時候就取決于開發商是否愿意把錢拿出來買地了。”上海一位不愿透露姓名的地產界人士表示。

　　看好后市？

　　既然土地價格已經比去年下調許多，又為何巨量的土地仍然少人問津？

　　戴德梁行研究員分析，這與此次出讓土地的性質有關。據了解，105幅土地中，純住宅用地還不到30塊，其余的都是商辦綜合用地。“現在的開發商多數是做住宅的，而現在做商辦樓賺不到什么錢，大家更不愿意去做這種項目。 ”但上海市政協委員季寶紅認為，這主要是開發商看不清未來走勢。

　　“在中央不斷出臺調控政策，上海房產細則和房產保有稅又懸而未決的情況下，開發商很難做決斷。上海房產細則如何落實？房產稅是否會出臺？這些未定的因素都將影響上海樓市未來走勢，并對開發商的利益產生重要影響。 ”季寶紅表示，在上海房產細則沒有明確的情況下，開發商手中即使有錢，也不敢貿然拿地。

　　事實上，不少開發商其實仍然看好上海房地產，認為未來上海樓市上漲是必然的。 “土地推介是在上海房產細則出臺之前舉行的。開發商即使手中有錢也不拿地，使土地交易遇冷。而如果土地出讓不順，政府在房產細則的落實上可能會有所放松，防止因調控過重而影響土地出讓的收入。 ”上海一位不愿透露姓名的房產人士說。撰文 張毅