近日，位于羅湖區泥崗西路鴻穎大廈的業主代表到本報投訴，稱他們十年前購買的房產一直沒能辦理房產證，并因涉嫌一房兩賣，部分房產有被法院拍賣的可能。記者調查發現，當時，開發商為從銀行獲取貸款，與員工、親友簽訂虛假合同，將房產抵押給銀行，然后又將這些抵押過的房產賣給業主。由于開發商拖欠貸款，被銀行起訴，部分房產可能被拍賣。業主發現這些房產并不在自己名下后，向公安機關舉報開發商有詐騙行為，后來開發商多名負責人被起訴。經深圳市中級人民法院審理，認為此案屬于民事欺詐，宣判有關負責人無罪。幾年來，業主們一直向有關部門反映情況，但仍未能辦理房產證。

　　開發商則表示，他們并非“一房兩賣”，只是通過與員工簽署內部協議向銀行融資。至于辦不了房產證問題，原因在于該樓盤建筑面積超標。目前他們正積極與有關部門協商解決。

　　本報記者 馬培貴 實習生 杜偉泉 文／圖

　　業主投訴

　　購房十年無房產證

　　房產還可能被拍賣

　　近日，羅湖區泥崗西路鴻穎大廈30多名業主派代表到本報投訴，反映他們購買的深圳市穎力實業發展有限公司(下稱穎力公司)開發的鴻穎大廈房產，因涉嫌一房兩賣，一直沒有辦理房產證，也沒有通煤氣，且一些業主的房產有被法院拍賣的危險。

　　業主代表陳先生介紹，1999年至2001年間，他們一批業主以首期付款30%、10年70%免息的條件，向開發商分期付款購買了鴻穎大廈房產(部分業主是一次性付清)。自2000年12月起，業主們相繼辦理了入住手續。2003-2004年間，開發商債務問題不斷曝光，業主們先后接到法院公告，才知道自己所購房產，已經被開發商用本單位員工及其他人名義，向銀行貸款并在國土局備案。2004年2月，30多名業主聯名向政府部門投訴，并試圖通過司法途徑解決，但由于各種原因還是沒有結果。2006-2007年間，鴻穎大廈經常停水、停電，至今也沒有開通煤氣，原因是開發商下屬的物業公司沒有交水電費。后來，經過業主與物業公司協商后，業主交了一半的物業管理費，鴻穎大廈停水停電問題才得以解決。

　　陳先生說，2008年6月，因穎力公司拖欠某銀行貸款，被銀行訴至南山法院，該銀行要求法院拍賣涉案業主的房產抵債。業主向法院提出異議，但法院對異議不予采納，理由是這些房產的貸款人并不是實際業主。但該法院考慮到實際情況，暫停執行拍賣程序。

　　事件回放

　　違背設計規劃超面積

　　建筑未驗收

　　記者從關于此案的《深圳市中級人民法院刑事判決書》((2006)深中法刑二初字第165號)了解到，1992年4月，當時的羅湖區泥崗村委會與深圳市鴻華實業股份有限公司簽訂合同(下稱鴻華公司)約定，由泥崗村提供土地，鴻華公司提供資金共同開發建設“泥崗商住大廈”。1998年7月，經泥崗村、鴻華公司、深圳市規劃國土局三方協商，同意增加穎力公司為該項目合作投資方，興建項目更名為“鴻穎大廈”，并約定鴻穎大廈10樓以下(含10樓7套)的房產歸泥崗村所有，其余為穎力公司所有。合同簽訂后，穎力公司開始開發建設鴻穎大廈。

　　1998年至2000年，穎力公司通過本公司員工找到親戚、朋友、熟人等，這些員工的親友與穎力公司簽訂購買鴻穎大廈房產的合同，并以他們的名義在國土局登記備案，但員工的這些親友并不真正付款購置房款。隨后，穎力公司作為擔保人，將這些虛假購房者的房產作為抵押，分別從中國銀行、建設銀行、招商銀行等獲取購房按揭貸款。1999年至2001年，穎力公司有關負責人將部分用虛假購房合同向銀行辦理了抵押按揭貸款的房產，賣給社會上的業主，或者將已出售給業主的房產又與他人簽訂購房合同，并在國土局登記備案抵押給銀行。通過這種方式，穎力公司獲取業主購房款1300多萬元人民幣。同時，穎力公司還和業主簽訂“十年免息分期付款補充協議”，約定業主不需要通過銀行辦理貸款按揭，而是直接向穎力公司交付首期款后，十年內每月分期付款，將購房款存入穎力公司指定的銀行賬號，用于交付購房本金。穎力公司以分期付款的方式，向銀行償還虛假購房者的貸款本金及利息。發現房產被抵押后，有37套房的業主報案。

　　2000年，鴻穎大廈建成并交付業主占有、使用，業主按合同約定交付房款及月供款。但大廈的規劃驗收因違規超建等原因不能辦理，穎力公司一直未能為業主辦理房產證。2002年10月，穎力公司開始拖欠銀行借款本息，真正購房的業主陸續收到銀行的催款通知書。業主到國土局查詢，發現在國土局登記備案的房產不在自己名下，且房產已被抵押給銀行。部分業主向穎力公司提出退房要求，該公司為這部分業主辦理了退房手續。2004年，鴻穎大廈的部分業主以涉嫌合同詐騙罪舉報穎力公司，穎力公司相關負責人馮某等4人被依法逮捕。

　　另外，穎力公司還與深圳市英隆實業發展股份有限公司(原草埔村委)合作，共同開發了位于羅湖區草埔的“穎隆大廈”。穎力公司以與鴻穎大廈同樣的方式，銷售穎隆大廈19套房產，獲得購房款366萬多元。事后，11套房產的業主發現問題并報警。

　　法院審理

　　一審判決馮某等犯合同詐騙罪

　　重審認定馮某等只是民事欺詐

　　2004年5-7月，穎力公司法人代表馮某等4人因為涉嫌合同詐騙罪先后被逮捕。《深圳市中級人民法院刑事判決書》((2006)深中法刑二初字第165號)載明，深圳市中級人民法院一審后，以合同詐騙罪分別對馮某等4人做出判決。

　　馮某等不服一審判決，提出上訴。廣東省高級人民法院審理認為，一審判決部分事實不清，證據不足，將此案發回深圳市中級人民法院重新審理。市中院重審認為，現有證據不能充分證明馮某等4被告人具有非法占有當事人財產的目的，公訴機關指控4被告人犯合同詐騙罪罪名不成立。市中院認為，馮某等4被告人的行為屬于民事欺詐行為，不屬于刑事欺詐行為，4被告人的行為不構成犯罪。2006年，市中院作出重審判決，宣告馮某等4人無罪。對于民事欺詐，應該通過民事法律途徑進行解決。

　　穎力公司

　　并非“一房兩賣”

　　正積極辦房產證

　　近日，記者來到位于鴻穎大廈的穎力公司。記者了解到，該樓10樓以下已經劃歸原泥崗村，現在出租給清水河辦事處使用。公司辦公室位于該樓的29層，內部空空如也。“耽誤這么多年，公司什么都沒有了，連這個辦公場地也是向業主借用的。”該公司員工張先生說。

　　張先生說，該公司當初的銷售方式并非“一房兩賣”，而是當時情況下的融資手段。他解釋說，當時建設鴻穎大廈投資規模很大，實際建設成本超過預算2000萬元，而業主只付了30%的首付款，遠遠不夠開發成本。公司只好用這種銷售方式進行融資。另外，那些和穎力公司簽訂虛假購房合同的員工及親屬，并沒有實際占有和使用這些房產。公司將這些房產到國土部門只是進行了備案，并沒有進行初始登記，所以，不能認為是“一房兩賣”。

　　在穎力公司，記者看到了一份該公司與員工劉某簽訂的內部協議。協議約定，所有購房款由公司支付，房屋產權由公司所有，公司若拖欠銀行款項引起糾紛，應由公司負責。員工只負責配合公司辦理購房及過戶手續。

　　據張先生介紹，影響辦理房產的關鍵是，國土部門認為該公司開發的鴻穎大廈、穎隆大廈均超規劃面積，并且和穎力公司合作開發鴻穎大廈的鴻華公司從2005年起就一直沒有年檢，事實上早已不存在了。而有關部門要求，必須找到鴻華公司說明情況。鴻穎大廈整體辦不到產權證，業主們就無法辦理房產證，部分業主因此又拒絕交剩余的房款。穎力公司收不到業主的房款，無法向銀行還款，導致這些房產面臨被拍賣的危險。目前穎隆大廈已經完成規劃確認。但鴻穎大廈還沒有通過規劃確認，規劃部門正對該樓超面積部分進行測量。一旦完成規劃確認，穎力公司會補交這兩棟樓超規劃面積的地價。

　　張先生表示，穎力公司一直向有關部門反映情況，并努力爭取早日解決鴻穎大廈、穎隆大廈的房產證問題。如果兩棟樓的產權證辦理好了，業主們還清房款，公司就會盡快幫業主們辦理房產證。