地產盲點

　　吳先生2006年購買了宣武區某樓盤三期的商品住房，2008年入住，但直到現在房產證還沒有辦下來，吳先生告訴《廣廈時代》，開發商由于手續上的問題，還沒有拿到這棟樓的大產權。在朝陽區某樓盤購房的張女士，也向我們反映她所居住的項目房產證遲遲不發的情況。房產證為何遲遲不發？一旦遇到了房產證遲遲不發的現象，買房人應該怎么辦？因購房糾紛引起的退房差價又應當由誰來補償？

　　開發商違約應承擔的責任

　　退房或支付違約金

　　據北京市展達律師事務所張永魁律師介紹，開發商未及時辦理房屋初始登記，從而不能取得大產權證，是導致購房者房產證遲發的主要原因。開發商未及時辦理房屋初始登記的原因有很多，如項目未及時辦理規劃驗收或拖欠土地出讓金等都會導致開發商不能及時辦理產權初始登記。

　　他表示，房產證的辦理期限，買賣雙方可以在購房合同上明確約定。如果購房合同上未約定房產證辦理期限，根據《商品房銷售管理辦法》規定，開發商應在商品房交付使用后60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門備案。另根據《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”

　　由于開發商的原因，導致購房者未按期取得房產證，買賣雙方可在買賣合同中約定，如選擇退房或要求支付違約金等，如果合同上未約定，開發商應按中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準向購房者支付違約金。如果購房者在約定的時間屆滿1年內(未約定時間的在房屋交付后1年零90天內或合同簽訂后1年零90天內)未取得房產證的，可要求退房，并可要求賠償損失。

　　現象：鮮有業主提出退房

　　遇到購房糾紛，雖然對開發商有諸多抱怨，卻很少有購房者主動提出退房。為何購房者不愿退房？

　　居住在朝陽區某樓盤的張女士就遇到了這樣的麻煩。她在2006年買房，2007年入住，已經住了兩年，但房產證還沒拿到，想要退房，但每平方米好幾千元的差價，誰來補償呢？

　　在查詢中了解到，張女士所居住的項目2006年的均價為13000元/平方米，目前已漲至18000元/平方米。“如果不退房，兩年多了沒有房產證，住著也不踏實，如果退房，得按合同簽訂時的價格退款，所得的房款賠償根本就不夠重新在這個區域買房，真是左右為難！”據張女士介紹，目前該項目已經有多戶業主通過法律手段要求開發商賠償，卻很少有主動要求退房的，原因也就在此。

　　困擾：退房差價難倒購房者

　　據了解，購房者不愿主動退房，主要原因是擔心市場變化，使自己遭受房價損失。不少購房者認為，不到迫不得已，不會選擇退房，萬一真的需要退房，造成的市場差價應當由開發商來承擔。“如果退房，可能在同地段已經買不到質量相當的一手房了。房產證遲遲不發，是開發商造成的，過錯并不在購房者，這筆損失不應由購房者承擔。”購房者張女士認為。

　　而有些開發商認為，處理糾紛應當以合同為基礎，如果合同沒有約定，當然就沒有執行的基礎。還有一些開發商提出，即使是開發商存在過錯，退房的差價也不應由他們承擔。因為市場是瞬息萬變的，如果是遇到房價沒漲反而下降的情況，那么退房時是否得將差價補償給開發商呢？

　　疑問：退房差價誰補償

　　中原市場高級投資顧問徐經理認為，對于退房者來說，賠償額是比較少的，一般來說，購房者都會受到損失。

　　據了解，在上海曾出現過購房者要求開發商支付退房損失的官司，法院判決開發商支付購房者近10萬元的房子差價。這個案件中，法院認為，因為開發商存在過錯行為，導致購房者要退房，業主退房后再買同類一套房，形成的差價應當由存在過錯方承擔，因此判決開發商支付購房差價。

　　北京漢卓律師事務所劉律師認為，幾年來北京樓價有較大幅度上漲，如果開發商僅按照合同簽訂時的價格給予補償，有違公平原則。但劉律師提醒讀者，如果開發商沒有過錯，而是購房者單方面提出解除購房合同，法院可能不會支持購房者按照當前價格給予補償的請求。如果是因為開發商過錯，提出退房，則可以向法院提出按照當下價格補償。可以提出退房的開發商常見過錯有：開發商擅自變更規劃設計，商品房面積誤差超過3%，開發商遲延交樓，商品房發生質量問題等。

　　專家建議：通過合同規避糾紛

　　北京市展達律師事務所張永魁律師說，目前房產證遲發的現象，是很多項目都存在的問題，開發商的確得承擔大部分責任，但房產證的辦理，并不是只由開發商決定的，其中還有很多政策層面的因素，如某些項目房產證拖了十年還未辦理，是因為其中存在政府違規審批等原因。由于房產證遲發引起的法律糾紛，實踐操作性小，勝訴的可能性小，因為如果法院支持這類案件的受理，那么可能面臨大部分業主要求賠償，開發商可能蒙受較大的損失。張律師建議購房者通過合同規避風險，例如可以在購房合同中規定房產證辦理的時限、遲交產權證的具體賠償等。

　　我愛我家法務部許丹律師認為，房產糾紛而導致的退房，其價格只能按買房時的價格算，在購房者認為違約金不足以補償實際損失的情況下，可以向法院申請足以彌補損失的賠償，如通過舉證主張權利，提供目前該項目的市場價格，以及買房時的價格，從而體現出差價，但是法院能否采納還得看開發商的舉證和抗辯情況。只有在簽署合同時，將違約賠償明確規定，才能避免住房糾紛帶來的損失。（記者 陳曄）