家住河北省正定縣的張女士沒有想到，自己還沒有拿到新房的鑰匙，卻接到了一封律師函，要求其向開發商賠禮道歉并賠償損失，否則，開發商將有可能將其告上法庭。而在張女士看來，明明是開發商違約在先。

　　從今年6月底以來，張女士所購買的“華府名邸”開發商與數百名業主糾紛不斷。在正定縣，這個糾紛備受關注。

　　業主：開發商不履約

　　華府名邸占地125畝，建筑面積21.09萬平方米，整個小區均為高層，最高的達到33層。

　　這個項目由河北正華房地產開發公司開發。在該公司的廣告宣傳中，“華府名邸，改變一座城市”的口號頗為響亮，吸引了不少購買者。

　　2007年1月，這個樓盤開始銷售。在排了一下午加一個通宵的隊之后，正定縣居民包女士(化名)拿到了一個VIP號，以2460元／平方米的價錢購得該小區一套128.44平方米的商品房。

　　“向親戚朋友借了十多萬元。”包女士告訴記者，在華府名邸開盤之前，正定縣還沒有高層的住宅，商品房最高價是1700元／平方米。

　　按照合同約定，河北正華房地產開發公司應于2008年12月31日之前交房。然而，當接到開發商通知收房時，已經約定交房日期半年之后。而且，業主們趕到小區后發現，麻煩來了——小區路面還沒有硬化，綠化、消防等設施都還沒有完成。

　　張女士說，開發商拿出一個房屋面積測量表，要求補足超出的1.3平方米的房款，但沒有說明最終的房屋面積是誰來測量的。

　　而且，開發商并不把鑰匙直接交給業主。業主需要到該小區的物業公司簽訂物業協議并交納相關費用之后，才能拿到鑰匙。

　　一部分以分期付款方式買房的業主，需要在這個時候交納房屋尾款；一些實測面積超過原本約定面積的業主，要補足差額，此外，所有業主都要交1500元的可視對講機費用、1.8元／平方米／月的物業費，還有不同價格的車輛管理費。

　　這樣的交房方式讓張女士等業主感覺非常不舒服，“延期交房這么久，只字不提，還未經業主同意將鑰匙交給物業公司。”張女士說，當時根本就沒有看到交房所需要的“兩書一表”。

　　“兩書一表”包括：住宅使用說明書、住宅質量保證書、竣工驗收備案表。通常情況下，是開發商交房所需要提供給業主的交房條件。

　　張女士拒絕收房。一直期待住進高層大房子的包女士等也拒絕了收房。延期交房違約金、物業費、房屋面積增大部分誰承擔、可視對講機費用是業主們集中反映的幾個問題。

　　按照合同約定，延期交房需按已交房款的萬分之五(三個月之后萬分之十)向購房者支付違約金；房屋面積誤差比絕對值在3%以內的，據實結算房款，由業主承擔，超出3%的部分由出賣人承擔；可視對講屬于配套設施。對物業費，之前并沒有任何約定。

　　業主們不能理解，為什么開發商不能履行合同約定的內容。在一些業主分別向縣、市、省反映情況之后，正定縣組織了多次由業主代表、開發商、政府相關部門參加的糾紛協調會。

　　“讓我們業主覺得比較公正的是8月10日縣信訪局公布的意見。”業主辛延英告訴記者，當時信訪局一位姓李的工作人員當著業主的面宣讀了縣里的意見，包括違約金按合同履行，建筑面積超出3%的部分由開發商承擔，物業費由物價局進行核定等內容。

　　但4天之后，解決方案變成了由開發商與業主分別談判解決，半個月之后如果還解決不了，再由縣相關部門參與解決。

　　“高檔”物業費：是否合理

　　在此次糾紛中，除了延期交房違約金之外，業主最為關心就是該小區的物業費標準。1.8元／平方米／月的物業費讓很多業主覺得簡直是太高了。

　　辛延英告訴記者，在2007年年初買房時，曾有業主問過物業費價格。當時開發商表示，物業費可能是0.8~1元／平方米／月，想不到，兩年之后，價格幾乎翻了番。

　　“1.8元的物業費確實高，以前正定縣從來沒聽說這個價位的物業費。”正定縣物價局價費管理科科長栗玉國說，在正定縣，物業費一般就是0.3~0.4元／平方米／月，帶電梯的住宅在0.7~0.8元／平方米／月。

　　據悉，華府名邸在正定縣獨樹一幟的物業費，物價部門也頭疼。因為開發商宣稱，這個樓盤是高檔小區，物業費是市場調節價。

　　在我國，物業費的收取分兩個類別：在普通住宅小區，物業費實行的是政府指導價；而在別墅、高級公寓等高標準住宅區，以及商業地產中，實行的則是市場調節價，由物業公司和業主協商確定。

　　但什么樣的小區屬于高標準住宅區？

　　“為這個事情，我們特意打電話咨詢住房和城鄉建設部。得到的答復是，國家沒有高標準住宅區的定義。”正定縣建設局副局長王文敏說，別墅很明確，是高標準住宅區，但此外什么樣的小區能算是高標準，沒辦法判斷。

　　王文敏告訴記者，由于缺少國家層面的定義，對高標準住宅的爭論由來已久。比如北京市規定，住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下、實際成交價低于同級別土地上普通住宅平均交易價格1.2倍以下的為普通住宅。除了普通住宅、保障性住房，剩下的就是高檔住宅。全國很多城市的普通住宅標準都與北京市的標準接近。

　　在華府名邸業主收到的業主手冊上，是這樣描述華府名邸作為高檔小區的特質：看一場CBD的流光溢彩，寫一篇奢華的居住傳奇，尊踞城市之上的王者氣概，凝聚貴族紳士的高雅氣質。豪門步伐走出的雍容地圖，世界前沿的生活享受……

　　“開發商說華府名邸的大門是花崗巖，很氣派。但這就是高檔小區的標準碼？”辛延英說。

　　為了證明華府名邸小區并非高標準住宅區，辛延英翻閱了大量文件和材料。他給華府名邸算了一筆賬，小區占地125畝，建筑面積21.09萬平方米，其容積率為2.53。今年發布的《石家莊市人民政府關于進一步加強和改進城鄉規劃管理工作的意見》中明確，石家莊市新建高層居住小區，容積率應控制在2.5以下。

　　“這個小區的容積率已經超出了2.5，說明居住舒適度并不高。再加上一梯六戶的電梯設置，怎么能說是高標準？”辛延英說，他了解，1號樓和6號樓，單套面積最大的為128.44平方米，沒有超出140平方米的標準；價格相對石家莊市來說，也沒有達到均價水平。所以，綜合容積率、面積和房價，華府名邸都應該算是普通住宅。

　　辛延英認為，政府部門應該對華府名邸作一個檔次認定，而不應該任由物業公司自己說了算。

　　栗玉國告訴記者，由于沒有國家標準，縣物價局沒有辦法給華府名邸規定一個指導價，只能是由業主和物業公司協商。

　　開發商的解釋

　　8月26日、27日，記者連續與正華房地產公司聯系采訪，均遭到拒絕。

　　8月27日，記者從正定縣委宣傳部拿到一份正華集團向正定縣書記、縣長提交的報告。其中提到，華府名邸小區共建有商品房1275套，2009年年底前需交房786套；2010年需交房489套，有交房糾紛的358套。截至8月26日下午，共接待258戶，涉及房子274套，已簽訂補充協議的181戶、195套，未簽協議75套，退房4套。

　　正華集團表示，2009年12月31日之前，所有業主無論是否入住，物業公司不收取一分錢的物業費；2010年1月1日至3月31日,物業公司試運行3個月，由縣物價部門組織相關人員對試運行出來的結果和數據進行成本核算，然后確定物業收費標準。試運行期間實行預收費，具體標準由物價部門確定。

　　在延期交房的問題上，正華集團給出的理由是：去年工期遇到石子廠、水泥廠等建筑材料生產廠家停產、停供材料，造成停工3個月；拆遷遇到了障礙，因此對業主賠償3個月的違約金。對于超出原面積3%的部分，由正華房地產公司承擔。

　　據悉，還有不少業主接到了要求退房的電話。包女士告訴記者，正華集團一個老總曾說，誰不同意解決方案就撕毀誰的合同。張女士在8月下旬接到開發商電話，對方要求張女士辦理退房手續，并給與定期存款利息的補償。

　　從公開的資料看，河北正華房地產公司隸屬于河北正華實業集團有限公司，正定國際小商品市場即由該公司開發建設。該公司總裁孫鳳鳴曾擔任正定縣副縣長，2006年5月被聘為該公司總裁。