“一個鍋爐房公攤了7次”

　　2004年夏天，英國律師理查德(化名)走進(jìn)了北京惠誠律師事務(wù)所張翔律師的辦公室，兩個律師當(dāng)時還沒有想到，他們這次對中英房地產(chǎn)法律法規(guī)的切磋，引發(fā)了此后長達(dá)一年、涉及上百戶業(yè)主的房產(chǎn)糾紛。

　　理查德的中國妻子2003年在北京二環(huán)邊的一個高檔樓盤購買了一套房子，每平方米售價1.7萬元，總價160余萬元。收房后，理查德很是不解，一套近百平方米的房子怎么看著這么小呢？經(jīng)人解釋，理查德才知道，這近百平方米是房子的建筑面積，其中30%也就是將近30平方米都是房子的公攤面積。

　　“天哪，我竟然花了45萬元給別人買房子！”理查德算了算房子的公攤面積之后很是驚訝，四處找人詢問自己是不是被開發(fā)商坑了？得到的答案都是——在中國，開發(fā)商賣公攤面積是符合法律規(guī)定的。顯然，理查德沒有在英國享受過這樣的“待遇”，他始終覺得這樣的“規(guī)矩”并不合理。

　　張翔律師多年來從事房地產(chǎn)法律實(shí)踐，他非常清楚，開發(fā)商在公攤面積上做文章的情況其實(shí)普遍存在，只要有專業(yè)人士去核查，都能或多或少挑出點(diǎn)問題來。只是因?yàn)閷�業(yè)知識、精力以及市場地位等原因，大多數(shù)業(yè)主不知道或者不愿意去較真兒罷了，而這層窗戶紙看來要被理查德這個外國人戳破了。

　　對于30%的公攤面積，張律師憑著專業(yè)的直覺就料定里面一定有水分。“開發(fā)商侵害業(yè)主權(quán)益漲大公攤面積的情況普遍存在，只是看你維權(quán)不維權(quán)了。有一個樓盤，把一個700余平方米的鍋爐房公攤了7次。”

　　理查德有點(diǎn)震驚，他馬上意識到這已經(jīng)不是侵害他一個人利益的問題了，應(yīng)該有個組織或機(jī)構(gòu)代表小區(qū)全體業(yè)主維權(quán)。

　　專職業(yè)委會真為業(yè)主辦事

　　如果避開公攤這個可能存在的問題不說，理查德所居住的小區(qū)可以算得上模范了，在其他小區(qū)的業(yè)主還在為與開發(fā)商和物業(yè)公司的雙重“壓迫”斗爭的時候，這個小區(qū)已經(jīng)走入了市場化管理的軌道。

　　小區(qū)的業(yè)主大多是有錢的商人，他們聘請了3個專職的業(yè)委會工作人員負(fù)責(zé)日常處理小區(qū)的事務(wù)。僅這三個人的工資，業(yè)主們每年就要自掏腰包20萬元。不過，平均到每個購房業(yè)主頭上，一年也就千余元，這是他們完全可以承受的。

　　這樣誕生的業(yè)委會自然以維護(hù)業(yè)主利益為準(zhǔn)則。業(yè)委會的主任每天的首要工作就是監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)和賬目，哪怕是磚縫里長了一棵草，都要及時清除。而物業(yè)公司也是小區(qū)業(yè)主自己選聘的，小區(qū)整潔安全的環(huán)境也處處體現(xiàn)著物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。對于業(yè)主向開發(fā)商維權(quán)，物業(yè)公司都是支持業(yè)主的合法權(quán)益的。

　　幾天之后，小區(qū)業(yè)委會的張主任主動找到張翔律師咨詢。雖然沒有樓盤的建設(shè)、測繪圖紙等材料，但根據(jù)張主任的介紹，張律師就憑借專業(yè)知識出具了上百頁的咨詢意見書，羅列了可能存在的公攤面積不準(zhǔn)確的地方。

　　回到小區(qū)，業(yè)委會將律師提出的問題進(jìn)行公示，召集業(yè)主商談對策，經(jīng)過投票表決，談判成了業(yè)主們處理公攤糾紛的首選方式。

　　在業(yè)委會的聯(lián)系下，小區(qū)145個業(yè)主都給張翔律師出具了授權(quán)委托書，讓他代表全體業(yè)主和開發(fā)商談判。

　　請來測繪人員實(shí)地測量

　　現(xiàn)實(shí)的問題是，現(xiàn)在業(yè)主們手中沒有任何證據(jù)，所有的問題都是推測、判斷來的，要想讓開發(fā)商退錢必須拿出鐵證才行。張律師分別找到房管局和為樓盤做竣工實(shí)測的單位，打了半個月嘴仗之后，測量單位終于拿出了實(shí)測圖的復(fù)印件。

　　拿著圖紙到小區(qū)實(shí)地勘查后，張翔律師發(fā)現(xiàn)了有關(guān)公攤面積的四大問題。

　　首先，在圖紙上，整座樓最高的兩層全被標(biāo)注是電梯設(shè)備層，都算進(jìn)了公攤面積，可事實(shí)上，樓座頂層整整800平方米都是開發(fā)商在用，所謂“設(shè)備層”一件設(shè)備都沒有。

　　此外，住宅樓的地下一層是物業(yè)用房，地下三層是人防工程，地下二層是車庫，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，但是開發(fā)商卻將地下一層、三層以及二層車庫的電梯間、樓梯井全算作公攤面積攤在業(yè)主頭上。張律師說：“地下車庫屬于開發(fā)商，那么開發(fā)商也應(yīng)該算個產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)該和全體業(yè)主一起分?jǐn)偣珨偯娣e，可是開發(fā)商將全部公攤都讓業(yè)主來背實(shí)在說不過去。”

　　第三，地下車庫的甬道和出入口將近1000平方米也被算成公攤面積。對此，張律師認(rèn)為，車庫的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，那么用以車輛出入的甬道和出入口的面積自然應(yīng)該歸開發(fā)商，業(yè)主們在車庫停車交納了停車費(fèi)，不開車的業(yè)主也沒有享用地下車庫，因此讓全體業(yè)主公攤車庫甬道和出入口完全沒道理。

　　最后，在設(shè)計時，小區(qū)的配電室建在樓座外面，由于供電單位不同意，工程建設(shè)時就搬進(jìn)了地下一層，也成為了業(yè)主們的公攤面積，這算是開發(fā)商違約變更設(shè)計規(guī)劃，沒有通知業(yè)主，也不合適。

　　除了開發(fā)商的問題之外，張翔律師發(fā)現(xiàn)，測量單位的實(shí)測圖表述模糊。于是他帶著幾位專業(yè)測繪人員一連7天在小區(qū)里實(shí)地測量，在潮濕的地下室一干就到深夜。

　　張翔律師說，原來的測量單位用的還是普通的米尺，誤差比較大，而他請的測繪人員已經(jīng)使用光測量的方法，將誤差降到最低。測量報告的結(jié)果不出張律師所料，公攤面積比以前的實(shí)測圖少了3%。

　　張律師說：“3%聽起來不多，可是對于小區(qū)4萬余平方米的總面積來講，差3%可就是上千平方米、上千萬的水分呢，了不得！”

　　談判討回千萬賠款

　　有了實(shí)地勘查結(jié)果和測量報告之后，張翔律師開始和開發(fā)商“正面交鋒”。

　　“我們的測量報告都是國家批準(zhǔn)的，你們有什么資格評判。”開發(fā)商根本不承認(rèn)張律師請人做的測量報告，而且表示公攤面積的算法都是在合同中約定的，不可能退錢給業(yè)主。第一輪談判下來，開發(fā)商要求給他們一個月的時間找專業(yè)人士核查張翔律師提交的法律意見書，然后再進(jìn)行協(xié)商。

　　一個月之后，可能是意識到了問題的嚴(yán)重性，開發(fā)商組成了一個7人專業(yè)陣容，對陣張翔律師、業(yè)委會主任及業(yè)主代表，這一次他們的語氣有所緩和，同意將樓頂800平方米剔除出公攤面積，將相應(yīng)的錢款退還業(yè)主。張律師據(jù)理力爭，堅持要求開發(fā)商還應(yīng)與業(yè)主一起共同分?jǐn)偟叵旅娣e、車庫甬道、出入口及配電室。這一談又是一個月的時間。

　　經(jīng)過協(xié)商，業(yè)主們也作出了一些讓步，放棄了雙方爭議最大的車庫甬道、出入口問題。最終，雙方達(dá)成一致，開發(fā)商將樓座頂層800平方米公攤面積折算退款，地下公攤面積由開發(fā)商和業(yè)主分?jǐn)偅�開發(fā)商按實(shí)際面積的1/3折算退款，配電室的面積也折算退還了1/4，經(jīng)過計算，開發(fā)商共退還業(yè)主1700余萬元。相當(dāng)于平均每套房子退還了10萬余元。其中一部分以讓業(yè)主們免交幾年物業(yè)費(fèi)的形式補(bǔ)償，另一部分以現(xiàn)金方式退還。

　　談判結(jié)束了，可張律師的工作卻并沒有停止。他審查了全部145名業(yè)主的160余份商品房買賣合同，和業(yè)主們請來的3名會計一起做賬，根據(jù)每套房屋的單價、分?jǐn)偯娣e計算出每家每戶應(yīng)得的退款，確認(rèn)無誤后逐一退還給業(yè)主。

　　律師直指房價制度缺陷

　　一個樓盤上百名業(yè)主，最終竟讓一個外國人發(fā)現(xiàn)了中國開發(fā)商的問題，實(shí)在有點(diǎn)諷刺。可見，我們是長期看慣了一些不合理的“常事”，甚至把這些不合理當(dāng)合理的來接受了。

　　“一般的公攤部位都是樓頂、地下室，這些部位如果建成房屋，是很難銷售的，或者賣不出好價錢。但是作為公攤面積來講，每家每戶都要按照一定的比例，按照商品房的價格分?jǐn)傎I下，開發(fā)商把公攤面積搞得越大，掙得也就越多。”張翔律師的一番話道出了開發(fā)商在公攤面積上做文章的真正原因。“而根本上，是我們的商品房以建筑面積定價銷售的制度存在缺陷，讓開發(fā)商可以通過公攤面積獲取很高的利益。”

　　2003年12月1日實(shí)施的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中明確規(guī)定，銷售商品住宅應(yīng)按照套內(nèi)建筑面積計價。如果真這樣落實(shí)，以前按建筑面積每平方米1萬元的房子，按套內(nèi)面積計價時可能就“漲”到了每平方米1.4萬元，看似是房價高了，可那卻是購房人能實(shí)實(shí)在在享受到的居住面積，也可以讓購房人用不帶水分的價格房比三家。

　　不過遺憾的是，辦法實(shí)施5年多了，開發(fā)商銷售商品房時向購房人報出的房價仍然是以建筑面積計算的，只不過在簽訂合同時做了道簡單的數(shù)學(xué)題，將按建筑面積計算的房屋單價換算成套內(nèi)面積的。說白了就是“上有政策下有對策”的敷衍罷了。可讓人不解的是，這么明目張膽地打擦邊球，怎么5年多都沒人管管？

　　8月25日，市住建委宣布，按照修訂后的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，今后預(yù)售商品房或現(xiàn)房銷售應(yīng)按照套內(nèi)建筑面積計價，其中包括預(yù)售商品房、商業(yè)用房和辦公用房。如今，制度再次公之于眾，就看如何落實(shí)了。