近日，徐匯區法院根據最新出臺的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，對一起承租人優先購買權糾紛作出一審宣判，房屋承租方張某和顧某訴請法院判決出租方售房行為無效的主張被駁回。

　　房產轉讓起紛爭

　　2003年5月，張某與上海某羊毛衫廠簽訂房屋租賃合同，承租該廠名下位于襄陽南路的一處房屋，后顧某一同參與承租。其間，羊毛衫廠在企業改制中被兼并，上述房屋產權轉至海螺集團名下。為解決歷史遺留問題，海螺集團于2007年12月根據羊毛衫廠早前與某服飾公司老板金某達成的轉讓協議，與金某簽訂了房屋買賣合同。次年8月，金某與張、顧二人重新簽訂租賃合同，雙方協議合同內容除出租人外不作改變。然而一年之后，張某和顧某卻向法院提起訴訟，以海螺集團與金某之間的房屋買賣行為侵害了他們的優先購買權為由，要求法院判決兩被告之間的買賣合同無效，同時按照該買賣合同的價格由原告方與海螺集團建立買賣合同關系。

　　兩被告對此辯稱，雙方的房屋買賣合同是依法訂立的，手續完備，且已過戶。兩原告并沒有和海螺集團簽訂過任何租賃合同，他們的訴訟請求沒有事實和法律依據。

　　善意取得受保護

　　法院經審理后認為，根據相關司法解釋的規定，承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，法院不予支持。此外，就優先購買權的問題，法院認為，襄陽南路房屋的轉讓是在羊毛衫廠改制過程中訂立的，并經上級公司批準確認，因此買賣合同合法有效，金某為善意取得。本案中的房屋轉讓，目的是為解決歷史遺留問題，相關事宜的協商持續多年，直到2006年10月經協議書確認由被告金某作為購房人，因此羊毛衫廠、海螺集團及其上級公司對受讓人的確定具有選擇權和批準權，受讓人金某所享有的受讓權也具有專屬性。

　　此外，被告金某在取得房屋的產權后，與兩原告重新簽訂租賃合同，其中顧某簽字確認。張某與顧某作為共同承租人，對兩被告的房屋買賣行為應該有所知曉，時隔1年后才提起優先購買權的訴訟，超過了合理期限，故駁回兩原告的全部訴訟請求。

　　（侯榮康 吳艷燕 袁瑋 ）