11月22日午后，建外SOHO東區冷清而平靜。不過，一場因物業管理而起的曠日持久的糾紛，正在此處燃起新的火花。

　　這是一處位于北京長安街旁、CBD核心區的高檔商業社區。與往常不同的是，這里的保安比原來多了，幾乎每棟樓的拐角處都有保安的身影。

　　事實上，物業管理糾紛在北京并不算是新鮮事，而建外SOHO東區的這一樁糾紛由于國內房地產開發“大腕級”人物潘石屹的“鼓”和“呼”，成了能上央視的大新聞。起初，潘石屹因為“在自己建的樓盤里挨凍了”被稱為“最窩囊的開發商”，而僅僅一周后，風頭急轉，潘石屹又成了預謀操控物業管理的“大陰謀家”。

　　事實的真相究竟是怎樣？建外SOHO到底怎么了？

　　潘石屹的“求救信”

　　一切要從潘石屹的一封“求救信”說起。

　　11月10日，潘石屹在博客中寫道，大雪天，建外SOHO東區停暖、停熱水，室內溫度不足3度，……很多租戶要求退租。

　　就在當天，來自朝陽供電公司華威營業所的一紙“欠費停電通知書”貼到了建外SOHO東區各個公共區域。通知書中稱，建外SOHO東區拖欠電費5202173.31元。

　　事實上，在過去的一年中，建外SOHO東區已經不止一次接到停電通知書了。

　　2008年10月，建外SOHO東區業主委員會以1700萬元物業費去向不明為由，通知當時的物業管理公司賽特物業“終止合同”，同時委托賓至物業對建外SOHO東區進行臨時托管。但業委會的做法并沒有得到業主們的一致同意，有部分業主對賓至物業的資質、管理質量等諸多問題有質疑，同時前任的賽特物業也不愿撤離，兩家物業的保安還為爭奪辦公室等公共物資釀成沖突，小區由此陷入長達一年的混亂。在這期間，建外SOHO的各項常規費用收取工作一度停滯。至今，賽特物業與業主之間的官司尚未結束。

　　據稱，得知物業欠費后，建外SOHO東區業主委托潘石屹牽頭開立了物業“應急保障賬戶”，潘石屹“提供了公司賬號作為一個公開的繳費平臺”。這個平臺于今年11月20日正式啟動，當天便收到業主交來的物業費41.89萬元。

　　而正是這個所謂的“第三平臺”，引起了現任物業管理公司賓至物業的不滿。在接受本刊記者采訪時，賓至物業總裁范希俊表示，潘石屹成立這個“第三平臺”并無法律依據，他們保留訴訟的權利。“物業管理我來做，出現問題責任我來擔，但是物業費卻是他收，這種事說得通嗎？”

　　“潘石屹欠物業費10多萬”

　　11月22日，《中國經濟周刊》記者在建外SOHO東區4號樓見到賓至物業總裁范希俊和副總賈陸的時候，他們剛剛送走一撥央視的記者。

　　“要解決問題應當通過正當途徑 而不是說這邊收錢、那邊收錢的。潘石屹說業主不放心把物業費交給我們，這個情況不屬實。一開始，我們收費是沒有問題的，包括賽特(物業)在的情況下，都是沒有問題的。但是后來，開發商的介入，我覺得對收費影響是很大的。”范希俊說。

　　在近一個小時的采訪過程中，范希俊給記者看了多份文件材料，其中包括街道的測溫記錄，證明小區實際上并沒有停暖；還有來自朝陽區的會議紀要，證明賓至物業才是唯一合法的托管方。

　　除此以外，記者還看到，賓至物業出示的一份收費明細顯示，潘石屹欠繳物業費達100180元。

　　“住著建外SOHO最大的房子，卻不交物業費，潘總是社會知名人士，他不應該是這樣的。” 范希俊對記者強調，國家有相關規定，欠費的業主不能成為業委會的成員，而潘石屹還在牽頭業委會成立事宜。他對此表示不認同。

　　與賓至物業一墻之隔，就是賽特物業的值班室。兩家物業公司在此并存的狀態令外界難以想象。即便是賓至物業要帶領記者前往會議室，也要找賽特物業的人拿鑰匙開門。

　　賽特物業值班室一位工作人員告訴記者，他們留守此地，原因一是要向賓至物業索賠，因為賓至搬進來之后，使用的都是他們原先的辦公設備；二是他們還想備戰下一輪的選聘競爭。

　　事實上，無論是賽特，還是賓至，都不能算是建外SOHO東區真正的物業管理方。建外SOHO東區正處于管理真空的狀態。因為賽特物業已被“終止合同”；賓至物業是臨時托管，而且其物業管理資質已于今年9月到期。建外SOHO東區上一屆業主委員會自2009年2月解散之后，由于各方拉票、阻撓等原因，至今并未成立新的業委會，也無法選聘下一輪的物業管理公司。

　　在這期間，即便有關部門并未對建外SOHO東區采取斷電、停暖等措施，但長期的扯皮、各種設備無人維修，建外SOHO東區的業主并未享受到高檔社區應有的物業服務。

　　“潘石屹在為操控物管作鋪墊”

　　事實上，在北京市，像建外SOHO東區一樣處于管理“真空”狀態的小區不在少數。物業管理問題也連年成為北京市“兩會”關注的熱門話題。據北京市人大常委會報告顯示，在北京3200余個住宅區中僅有574個成立了業委會。與此相對應的是，物業服務企業達2868家，幾乎是一家物業企業僅服務一到兩個項目。業內人士分析，這樣的比例在一個規范的市場中是根本不可想象的。

　　然而，盡管物業管理行業“很亂”，“很不賺錢”，但是潘石屹似乎已經決定要趟這灘渾水了。

　　在賓至物業副總賈陸看來，潘石屹之前在博客上發負面消息、成立“第三平臺”等，不過都是為最終操控物業管理作“鋪墊”。

　　范希俊則認為，潘石屹開發的項目都是高端項目，推廣的手法是口碑傳播。“如果是開發商選聘的物業公司，肯定是替他們說話的。即使發現了項目本身存在一些質量問題，也不會站出來說。”

　　“比如說建外SOHO，好多排污管井，標準都是不夠的，所以就造成了經常性的管道泄漏。在我們之前的物業公司管理時，就是這種情況。”范希俊透露。

　　他還反駁說，物業管理并不像潘石屹說的那樣不賺錢，應該說是“微利”行業。以建外SOHO來看，寫字樓26元/平米·年，商鋪28元/平米·年，公寓4.5元/平米·年，建外SOHO投入使用5年多來應收物業費近3億元。

　　據媒體報道，SOHO中國總裁閻巖已經表示，公司已經組成了非常龐大的專業團隊，甚至包括剛剛接手的嘉盛中心在內，都要逐一接手自己管理。

　　一位長期關注物業管理行業的人士就此事件告訴記者，如果潘石屹真想把建外SOHO的物業管理接過去，憑借他的實力和在業主中間的號召力，還用得著“鋪墊”嗎？關鍵是，即便是潘石屹接過去了，以往物業管理中容易出現的一系列問題，比如規范服務、財務透明化、定價機制等，就能得到很好的解決嗎？

　　記者注意到，正值建外SOHO“物業門”事件沸沸揚揚之時，《北京市物業管理辦法(草案)》開始公開征求意見，期限從11月18日至12月7日。而目前北京市小區物業管理依據的還是1995年頒布的《北京市居住小區物業管理辦法》。

　　物業糾紛并未影響租售

　　周日(11月22日)下午，建外SOHO顯得非常冷清。然而位于小區內的一家中介公司工作人員告訴記者，這是正常情況。因為這里并不適合居住，大部分都是辦公或商鋪，周末公司不上班，人少是正常的。

　　對于物業糾紛是否影響租房，該中介人士表示，并沒有影響。“前一陣子，物業是有點毛病。但是不久會好的，潘石屹不會不管。”

　　在5號樓的底商，有一戶商鋪門口掛著撤店轉租的牌子，記者前去一探究竟。

　　對于記者問到停暖停電一事，該商鋪人士表示，的確有供電局來此貼過公告，但從未真正停電。促使他們搬走的最重要的原因是，這里的租金太貴了，因而利潤率不高。該商鋪面積為90平米，出租價3萬元/月。

　　記者隨后走訪了一些中介了解到，這里的小面積商用公寓，一般按月出租，一個20平米的商鋪，出租價在1.8萬元/月左右。而寫字樓則按照平米出租，價格大多在3.6～3.8元/平米/天。“這里的出租非常火。”該中介說。