在“3·15”來(lái)臨之際，記者獨(dú)家采訪廣州市房屋交易監(jiān)管中心有關(guān)人士，為消費(fèi)者指出買賣房屋過(guò)程中的一個(gè)個(gè)陷阱與地雷，讓您從步步為營(yíng)轉(zhuǎn)為步步為“贏”，做一個(gè)精明的樓市消費(fèi)者。

　　千宗交易只有一宗被投訴

　　廣州中介信訪投訴量占交易量比例呈逐年下降趨勢(shì)

　　千宗交易只有一宗被投訴

　　在今年“3·15”來(lái)臨之前，記者從政府有關(guān)部門了解到，廣州市房地產(chǎn)中介信訪投訴量占交易量比例呈逐年下降趨勢(shì)，去年11萬(wàn)多宗的二手交易中，只發(fā)生133宗中介被投訴的個(gè)案，占成交宗數(shù)的百分比為0.12%。

　　廣州市房屋交易監(jiān)管中心主任史小明表示，中介機(jī)構(gòu)被投訴的原因主要有5個(gè)：中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人違規(guī)操作；中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人未善盡職責(zé)，服務(wù)態(tài)度差；合同糾紛；中介機(jī)構(gòu)亂收費(fèi)；隱瞞房屋情況；吃差價(jià)。最為消費(fèi)者深惡痛絕的吃差價(jià)現(xiàn)象已接近消失，去年只查處了一宗，2008年則有3宗。

　　史小明認(rèn)為，去年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好，不少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如雨后春筍般成立，各大公司也加快了開(kāi)鋪的速度。在急速擴(kuò)張的同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人員在促成交易過(guò)程中操作不規(guī)范及服務(wù)質(zhì)量有所下降，由此產(chǎn)生的糾紛接踵而來(lái)，對(duì)此，廣州市房屋交易監(jiān)管中心將加強(qiáng)市場(chǎng)檢查，并要求中介公司對(duì)員工加強(qiáng)培訓(xùn)與監(jiān)督。他再三呼吁消費(fèi)者，買賣房屋是一件大事，消費(fèi)者需做足功課，謹(jǐn)慎行事。

　　第一步：放盤與看樓

　　雷區(qū)警示：

　　●賣方放盤時(shí)，應(yīng)當(dāng)查看服務(wù)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證明》及年度檢驗(yàn)證明，查看服務(wù)人員的《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)資格證》，證照不齊的，不能委托其提供中介服務(wù)。

　　●賣方將房屋權(quán)屬資料、房屋鑰匙、賣方身份資料等交付給中介公司的，應(yīng)當(dāng)要求中介公司出具收據(jù)，并約定中介公司不得擅自復(fù)印、復(fù)制，不得轉(zhuǎn)交他人。

　　●買方對(duì)獲取的房屋出售信息，應(yīng)當(dāng)予以核實(shí)。需核實(shí)的內(nèi)容主要包括房屋權(quán)屬狀況，是否有共有人，是否有查封、抵押、出租等情形，房屋用途，樓齡等，可通過(guò)向中介公司索要資料、實(shí)地查看等方式了解。

　　●委托中介公司提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與中介公司簽訂《房地產(chǎn)中介服務(wù)合同》，明確雙方權(quán)利義務(wù)，包括委托事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用等。中介公司口頭承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)寫(xiě)入服務(wù)合同，以防發(fā)生爭(zhēng)議。

　　●委托他人代為辦理買賣手續(xù)要謹(jǐn)慎，要簽好委托書(shū)，要將委托期限、委托范圍、職責(zé)等明確寫(xiě)入委托書(shū)中，防止受委托人利用委托人的信任和委托書(shū)做出不符合委托人意愿的事情。

　　案例：

　　李小姐有一套出租中的房子，她看現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得這么高，租金卻沒(méi)漲多少，決定將這套房出售。她賣房子時(shí)沒(méi)有征詢租客的承購(gòu)意向就放盤，結(jié)果發(fā)生“一女嫁二夫”的情況，租客也要爭(zhēng)這個(gè)房屋。

　　點(diǎn)評(píng)：帶租約的房屋是可以出售的，但為避免糾紛，業(yè)主應(yīng)在出售前先與承租人協(xié)商，取得承租人同意放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面文件或者解除租賃合同后再正式辦理出售手續(xù)。

　　第二步：簽約

　　雷區(qū)警示：

　　●不能簽署空白合同。買賣合同的條款是各方當(dāng)事人協(xié)商一致的結(jié)果，也是當(dāng)事人權(quán)利的有效保障，各方當(dāng)事人簽署合同前要認(rèn)真審閱合同，發(fā)現(xiàn)空白條款的應(yīng)補(bǔ)齊內(nèi)容或劃去，以防產(chǎn)生糾紛。

　　●以確認(rèn)函等形式列明賣房或者買房條件交對(duì)方確認(rèn)的，要注意：1.所列條件應(yīng)當(dāng)明確、具體、完整；2.應(yīng)當(dāng)列明對(duì)方回復(fù)的期限，并說(shuō)明超過(guò)期限回復(fù)的無(wú)效；3.函中應(yīng)注明對(duì)方同意以所列條件成交并在規(guī)定期限內(nèi)書(shū)面回復(fù)的，雙方買賣關(guān)系才能成立，買賣關(guān)系成立的時(shí)間以收到回復(fù)函的時(shí)間為準(zhǔn)，發(fā)出確認(rèn)函的一方在收到回復(fù)函以前有權(quán)撤銷、變更函件所列條件；4.函件的交接應(yīng)當(dāng)簽收并注明交接時(shí)間，辦妥交接手續(xù)。

　　●買賣雙方中一方先簽署合同，后由中介公司轉(zhuǎn)交另一方簽署的，也應(yīng)按上述程序辦理，即：在合同中注明該合同由賣方(或者買方)首先簽署，對(duì)方在規(guī)定的期限前簽署該合同并將合同送達(dá)先簽署的一方時(shí)，該合同才能成立，合同成立的時(shí)間以先簽署的一方收到對(duì)方簽署后的合同為準(zhǔn)，先簽署的一方在收到對(duì)方簽署的合同前有權(quán)撤銷、變更合同內(nèi)容。同時(shí)合同交接應(yīng)當(dāng)辦妥交接手續(xù)。

　　●約定單方承擔(dān)交易過(guò)戶所需稅費(fèi)的，應(yīng)詳細(xì)了解與稅費(fèi)計(jì)付有關(guān)各種情況，如是否屬已購(gòu)公房，是否需補(bǔ)地價(jià)，原購(gòu)置價(jià)格，是否屬于受贈(zèng)、繼承財(cái)產(chǎn)，原受讓房屋的時(shí)間等，并在附件中列明雙方認(rèn)可的稅費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和金額，約定主管部門實(shí)際核定的稅費(fèi)金額、項(xiàng)目與約定的稅費(fèi)金額、項(xiàng)目不一致時(shí)的處理辦法。

　　案例：

　　張先生通過(guò)中介買一套房屋，簽合同時(shí)賣方要求交易稅費(fèi)由買方全部承擔(dān)，張先生原來(lái)買過(guò)幾次房，據(jù)他了解，這套房的稅費(fèi)約2萬(wàn)元左右，覺(jué)得可接受，就同意了。辦交易手續(xù)時(shí)才知道賣方是繼承的房屋，出售時(shí)要按交易金額20%交納個(gè)人所得稅，需多交幾萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出他的計(jì)劃。

　　提示：交易稅費(fèi)在購(gòu)房成本中占的比例不小，如果約定單方承擔(dān)交易稅費(fèi)的，一定要事先了解清楚交易標(biāo)的房屋過(guò)戶需要支付的各項(xiàng)稅費(fèi)，不能僅憑經(jīng)驗(yàn)或者中介公司一般性的介紹、口頭承諾確定，應(yīng)繳交易稅費(fèi)的項(xiàng)目、金額最終是由行政主管部門核定的。