中新網杭州5月6日電(記者嚴格)日前浙江圖書館一間小小的報告廳里吸引了將近500多聽眾。這場報告的名稱是“房產新政下，違約承擔什么樣的法律責任？”

　　參加報告會的絕大多數為在房產新政前夕簽約的買家和賣家。絕大多數面帶焦慮。

　　報告會主辦方是浙江一家律師事務所，其高級合伙人曹健說，由于房產新政對于按揭政策的重大改變，一大批在新政前夕簽約的房產交易將面臨重新協商甚至解約走向訴訟的局面。

　　據北京中原地產統計顯示，近半個月來，房產市場中房屋買賣糾紛數量顯著增加。僅以二手房買賣為例，4月15日以來，買方違約就已占到違約總數的70%。

　　房產新政的按揭變數

　　2套房首付比例提至50%，3套房暫停放貸，異地購房暫停放貸，據曹健分析，房產新政中的銀行按揭政策的變化是這一次違約潮的導火索。在房屋買賣中，買家幾乎大多需要銀行按揭，而按揭政策的變化，首付提高、利息增加、貸不出款，直接影響了合同的履約。

　　“現在是買家希望不支付違約金解約，拿回定金和首付；而賣家希望能夠履約，起碼也要拿到違約金解約。”曹健認為矛盾以此而起。

　　中介的應變

　　一位房產中介告訴記者，最早感覺到這一波的應該是房產中介。“夫妻有矛盾往往會先找媒人。”他以此比喻。

　　記者聯系了杭州一家地產公司法務部負責人高露，據她告訴記者，對于由于房產新政引起的爭議合約他們是這樣處理的：先溝通，買賣雙方通過變更付款方式、變更銀行、變更產權人的方式變更合同，如果合同無法變更，在買賣雙方同意的前提下建議解除合同。而是否支付違約金則由買賣雙方協商。

　　而一位不愿意透露姓名的房產經紀人也告訴記者，突擊離婚也成了規避房產新政的一招。“離婚后以第一套房辦理按揭，完成手續后復婚。”

　　違約的法律責任

　　但并非所有的應變和協商都能成功。律師郭籌鴻告訴記者，由于杭州房產合同金額動輒幾百萬，違約金也是動輒幾十萬，所以因為協商不成走向訴訟將不在少數。

　　房產交易合約中一般會有“碰到不可抗力或情勢變更，可以解除合約”的條款，而房產新政是否屬于不可抗力或情勢變更，這也成了多方關注的焦點，也成為違約金是否成立的關鍵。

　　浙江大學光華法學院教授張谷認為房產新政不屬于不可抗力，所以不能以此作為違約免責的理由。

　　“不可抗拒是無法預見、不可避免、不可克服”，張谷教授認為房產新政并非無法預見，在此之前已經有很多信號，而且銀行按揭利率變動是經常性的，同時也并非不可克服，“比如首付提高，通過借款可能還是能夠實現的。”

　　情勢變更是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的事由發生重大變化而使合同的基礎動搖或者喪失，若繼續維持合同會顯失公平，因此允許變更合同內容或解除合同的原則。 而張谷教授認為“史上最嚴厲的房產新政不等于重大變化”，所以他不贊成把房產新政列入可以解除合約的情勢變更。而且情勢變更在審判實踐上幾乎不可能，為了避免惡意毀約，情勢變更程序非常苛刻，必須省高院審核。“案例少之又少”。

　　張谷教授認為最有參考價值的是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

　　張認為，這一條是針對一手房規定，但二手房是否能夠參照，則沒有法律規定。

　　但這一條司法解釋張教授認為一定要慎用，不能讓此成為買房者特別是炒房者轉嫁房價下跌風險的通道。“買房人不能動輒以按揭變化為理由退房。”

　　張認為如果要適用這一條，買家必須要舉證沒有其他的支付渠道和支付能力。

　　杭州市西湖區法院立案庭副庭長陳遼敏最近也接到很多類似的咨詢，她判斷在接下來一段時間后法院會出現較為集中的房產合同訴訟。

　　陳遼敏認為房產新政不是不可抗拒力，但她個人傾向是情勢變更。但她認為法院在處理這一類糾紛時候一定會進行個案分析。“房產新政后很多買家心理出現了變化，對于房價有下跌的預期，因此有可能會以按揭變化為理由要求解約，即使買家還是具備支付能力。”陳法官認為法院一般不會支持這樣的借機解約。

　　陳告訴記者杭州西湖法院的一個案例，去年一位買家簽約購買杭州翠苑一套二手房，首付后判斷房價會下跌，后以不能提交收入證明無法辦理按揭為由要求解約，法院最后認為買房人收入證明的提供并非不可克服，無法辦理按揭是因為其個人原因造成，最后法院還是判買房人違約，買房人不但沒有買到房還支付了10多萬的違約金。

　　陳遼敏認為要分析買家是出于什么原因違約，也會考慮買家真實的支付能力，以此對其是否違約、是否支付違約金作出判斷。

　　律師的忠告

　　律師郭籌鴻告訴記者，這一次房產新政后的引起爭議其實和合約的不嚴謹有很大關系，因為合約內容只要不和法律抵觸一切以合約為準。她認為由于以往按揭容易，所以對于國家出臺的政策買賣方和中介還是過于樂觀，在合約中大多數對于按揭條款都不夠明確，很少有明確“如果買受人按揭無法辦理如何處理”的條款，結果現在很容易各執一詞。

　　郭籌鴻告訴記者，在他們擔任法律顧問的房產公司，律師都會建議在房屋買賣合約明確：由于買受人原因不能在約定時間內辦理按揭，則要求以自有資金支付，否則視為違約。

　　“合同事先有約定會減少以后很多麻煩。”郭籌鴻這樣認為。(完)