因為遲遲辦不下房貸手續，結果國家出臺“新國十條”上調貸款首付比例，致使購房者吳先生無法支付上調后的貸款首付。吳先生無奈之下將房主郭女士告上法院，要求其雙倍返還定金10萬元。日前，崇文法院受理了因“國十條”而發生的首例購房人要求解除房屋買賣合同案。

　　事件：無錢增加首付且貸不到款

　　今年4月12日，吳先生與郭女士簽訂合同，購買郭女士位于崇文區沙子口路、建筑面積為98.38平方米的房屋一套。雙方當時約定，由吳先生交付5萬元給郭女士作為購房定金，不久，吳先生按約定將5萬元交給了郭女士。

　　吳先生說，按照合同的約定，雙方應該在4月13日辦理合同網簽，并于4月20日到銀行辦理房屋貸款事宜。但是，郭女士卻遲遲沒有履行約定，吳先生多次聯系郭女士要求其履約，均被郭女士以各種理由推延。

　　4月17日，國務院出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其中規定：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付比例不得低于30%。新政策還規定，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

　　郭女士出售房子的建筑面積為98.38平方米，正好是在“新國十條”中上調首付的對象之列。之前雙方約定以銀行按揭的方式購買該房產，首付比例為總房款的20%，約40萬元。而按照上調后的30%首付比率，吳先生需要多掏16.1萬元。

　　吳先生趕緊去銀行，結果無奈地發現銀行已經開始執行“新國十條”新政策，他不得不再掏16.1萬元的首付款。但由于吳先生剛剛來京工作不久，工作時間不長，收入并不高，40萬元首付款全部是通過親朋好友借來的，因此他無力承擔新增的16.1萬元。同時，他也不能提供1年以上的納稅證明，按照新規定，銀行也不會向他發放貸款。

　　無奈之下，吳先生以違約為由將郭女士訴至法院。

　　吳先生訴稱，其與被告郭女士于2010年4月12日簽訂房屋買賣合同，購買郭女士位于崇文區沙子口路76號富萊茵小區的一套房屋。吳先生在合同簽訂后即支付了郭女士5萬元定金。根據合同約定，雙方應于4月13日辦理合同網簽，并于4月20日到銀行辦理房屋貸款。但由于郭女士沒有按期協助吳先生辦理網簽和銀行貸款，導致“新國十條”實施后，各銀行均提高了首付款比例。

　　吳先生表示，其原來根據自己的經濟情況，計劃應交付的首付款比例為總房款的20%，約40萬元。該項內容已經寫進了雙方的買賣合同中。但是由于近期國務院出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其中規定對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%。吳先生需要交納的首付款增加到了56.1萬元，已經大大超出了吳先生目前能夠承受的程度。

　　另外，“新國十條”中還規定，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。吳先生剛剛來京工作不久，不能提供上述證明。目前銀行已開始執行這一新政策，此時如要求雙方繼續履行合同，吳先生將不能從銀行取得貸款，更無力從其他渠道籌得購房款項。吳先生認為，由于郭女士的違約行為導致他無法繼續履行合同，于是將郭女士訴至法院，要求解除合同，并要求郭女士雙倍返還原告購房定金10萬元，并承擔本案的訴訟費用。本案正在進一步審理中。

　　爭議：新政屬不可抗力還是情勢變更

　　吳先生購房的遭遇引發了另一個法律話題：國家新政對合同的影響屬于不可抗力還是情勢變更？

　　華倫律師事務所律師崔保國認為，正規的購房合同中其實都會對這種情況作出約定，一般會認為是不可抗力。“不可抗力可以理解為無法預知，無法避免。”不過，法律界也有人認為國家新政策導致無法履行合同應該歸入情勢變更，即外部條件發生變更后造成合同失效。“法律本身對于這個問題的說法比較模糊，所以也造成了一些爭議，但絕大部分是認為不可抗力。”崔保國說。

　　崔保國認為，在本案中，如果確屬郭女士的拖延造成了合同無法履行，郭女士的行為應該構成違約。但對于吳先生提出的雙倍返還定金10萬元，崔保國認為，關鍵是要看合同中對于違約情況的界定。

　　“如果郭女士的拖延超過了規定的約定期限，法官就可以認定違約導致合同解除，雙倍返還定金就沒有問題。但如果郭女士的行為沒有超過合同中規定的期限，則只能算構成違約責任，法官可以認定合同并沒有解除。”而合同違約一般是按日計算違約金，吳先生可以獲得按日計算的違約賠償，但很難獲得雙倍定金賠償。

　　“由于法律規定的原因，本案還得看合同的具體約定以及法官如何認定。”崔保國說。

　　建議：國家政策變更應列入合同

　　對于吳先生的遭遇，崔保國建議，在雙方簽合同時，應該將國家政策變更等情況列入合同之中，對此造成的責任后果進行詳細地約定。“約定得越詳細，越對購房者有利。”另外，最近由于房地產熱，造成很多賣房者違約解除合同，崔保國認為，在合同中明確違約責任的認定，提高違約金的限度等手段簡單又有效，可以確保購房者的利益避免損失。劉可 趙慶玲