今年4月17日，國務院發布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(業內稱之為“新國十條”)，其中“暫停發放購買第三套及以上住房貸款”、“非本地居民暫停發放購買住房貸款”、“對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍”等政策，給房地產交易帶來了不小的沖擊。記者昨天從工商部門獲悉，最近一個月來，我市因為新政產生的房屋買賣糾紛急劇增多，不過與前一段時間賣家屢屢“跳票”不同，現在主要是買家悔約的多。

　　【案 例】首付比例提高超出預算

　　郭先生去年底看中了廈門某房地產開發有限公司某樓盤的一套總價85萬元的房子。今年春節后，他按照約定，向開發商支付了總價兩成、18000元的購房定金，并提供了辦理按揭的手續。不料3月初，該公司突然通知他，因國家政策調整，要辦理按揭的話要再支付兩成房款，如不能按期繳納，他必須支付開發商相關違約金。郭先生認為自己的購買能力有限，要求開發商退還預先繳交的定金18000元未果。

　　異地購房無法獲得貸款

　　在廈門某外企工作的李先生最近也遇上了煩心事。打算年底結婚的他決定在廈門購置新房，但是房產新政對異地購房進行了限制，外地購房者需提供當地稅收和社保一年期繳納憑證，而籍貫是江西的李先生來廈門工作還不到一年時間。李先生說，他之前已與某樓盤開發商簽訂了購房合同并繳交了定金，但現在卻因提交不出一年的社保繳納憑證而無法辦理按揭手續，他要求開發商退還定金同樣遭到拒絕，只能向工商部門投訴。

　　【爭 議】新政能否界定為“不可抗力”

　　市工商局有關人士告訴記者，關于因國家政策調整引起商品房產交易糾紛，首先要看雙方的購房合同，如果商品房買賣合同內有對于因國家相關政策調整而引發的相關爭議的處理，雙方可根據合同來履行；如果合同內沒有具體涉及，則要看糾紛是否適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定：“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

　　那么，國家新政對合同的影響，是否屬于“不可歸責于當事人雙方的事由”呢？

　　“按照我國《合同法》規定，屬于該法規定的‘不可抗力’而導致合同無法繼續履行的，買房人將不承擔違約責任。”市消委會維權律師團邱興亮律師表示。他認為，因為房貸政策調整較難被界定為“不可抗力”。“開發商只是賣商品，如果是房屋質量問題，購房者可以無條件退房，但是支付能力方面的原因，除非合同已做出明確約定，否則只能由購房者自己承擔違約責任。”

　　不過，法律界也有人認為國家新政策導致無法履行合同應該歸入“情勢變更”，即外部條件發生變更后造成合同失效。“法律本身對于這個問題的說法比較模糊，所以也造成了一些爭議，但大部分是認為不屬于不可抗力。”邱律師說。

　　市工商局相關負責人昨日則表示，針對此類購房糾紛，工商部門調解起來很困難，而且合同的解除不是工商部門就能判定得了的，他們建議消費者還是通過訴訟渠道尋求解決。

　　【建 議】國家政策變更應列入合同條款

　　市消委會維權律師團相關負責人昨日在接受采訪時也指出，由于房產新政出臺后，地方配套的實施細則還未明確，購房者在買房過程中有可能遭遇潛在的風險，主要體現在兩個方面：首先，已經訂立合同，但是由于房貸政策發生重大調整，銀行改變按揭貸款條件，二套、三套、外地購房者將不愿或者不能從銀行獲得貸款，導致合同不能繼續履行，這就涉及到由誰來承擔違約責任的問題；其次，購房者在簽訂《認購協議書》后，因為政策等原因，影響購房者的預期，導致其不愿簽訂正式合同，就涉及到定金如何處理問題。

　　業內人士表示，由于相關細則尚不明確，購房者在此期間購房要注意政策風險，最好事先訂立雙方免責解除條款保障自身權益。建議在雙方簽合同時，將國家政策變更等情況列入合同之中，對此造成的責任后果進行詳細地約定。“約定得越詳細，越對購房者有利。”另外，最近由于房地產熱，造成很多賣房者違約解除合同，律師認為，在合同中明確違約責任的認定，提高違約金的成數等手段簡單又有效，可以確保購房者的利益避免損失。

　　本報記者 陳泥