抽查樣本　海淀、朝陽、宣武、豐臺多個小區

　　4月中旬，豐臺區方莊紫芳二區啟動了新物業選聘程序。原有物業的一大“罪狀”，就是將小區地下室出租，導致小區管理混亂，而物業則喊冤稱并非自己出租了地下室。

　　據了解，本市小區地下室多是作為地下人防工程，由人防部門管理。其中部分地下室在經過核準之后，被允許出租。

　　由于地下室面向社會出租，租戶和業主生活在同一小區甚至同一棟樓，不可避免會讓業主對小區的安全、消防、衛生等問題產生顧慮。如何消除這些隱患，則成了業主、物業、開發商、人防部門等各方協商協調的一個難題。

　　-有爭議小區

　　>>豐臺區·紫芳二區

　　出租地下室將逐個關閉

　　昨天，紫芳二區公告欄內張貼出了關于地下室租戶將有另外出口的通知。至此，關于該區地下室出租導致小區管理混亂一事已有了初步解決方案。據該區物業與人防部門協調，該區4個人防工程關閉3個，剩下一個為租戶另辟通道出入。

　　“有業主認為是物業出租了地下室，這也成為小區要重新選聘物業的一個關鍵原因。其實，出租的地下室屬人防工程，是由開發商直接移交人防部門管理的，跟物業一點兒關系都沒有。”該區物業公司相關負責人解釋，紫芳二區在1、3、4、6號樓下，共有4個人防工程，經物業管理層與人防部門溝通，現已決定清走3個，僅留4號樓下一個，并單獨開出入口供租戶出入。目前，該區6號樓下人防工程已經關閉，所有租戶已經清走。

　　在4號樓地下室，正對樓梯口的墻面上張貼著由豐臺區人民防空(地震)辦公室印發的《安全管理責任制度》《居住人員須知》《值班責任制度》等相關規定及“禁止用熱得快和電熱毯”的通知。記者發現，整個地下人防工程已經被隔離成近200個住室，有不少租戶穿著睡衣拖鞋在樓道內活動。地下室租房處一工作人員稱他是由老板安排值班的，關于是否有出租許可證、消防許可證之類的證件，該值班員稱正在辦理中。

　　“小區的人防工程在小區住宅樓下，是為業主服務的，是否出租、怎么利用小區業主有發言權。”紫芳二區業主們稱，有關部門在業主不知情的情況下，將地下室出租，由此導致小區管理混亂，這已經損害了業主權益。對于將租戶清理是否會造成地下室空置以致資源浪費的問題，業委會負責人稱可以考慮將地下室作倉庫等，但一定要保證在突發事件發生時，居民有避難場所，而不能為了眼前的經濟利益犧牲了對業主生命的保障。

　　人防部門　地下室租金收益歸國家

　　昨天下午，記者輾轉聯系到豐臺區人防部門一工作人員。據該工作人員介紹，因紫芳二區業主呼吁強烈，目前，該區人防工程6號樓已清退完畢，1號樓和3號樓也會按照計劃關閉，將出租人員清退。這位工作人員稱，地下人防工程產權屬于國家，人防部門是管理部門，現在是和平年代，為了有效利用資源，才將地下室出租的，所收租金也上繳了國家。

　　律師說法　地下室出租應由業主定

　　房地產律師秦兵說，小區的地下空間在做人防工程用途時，政府有權使用和管理。但其余情況下，都應屬于全體業主所有。物業如果要將地下空間利用起來，需要通過業主大會的決議同意，并且收益也應當屬于全體業主。秦律師還表示，在日常生活中，涉及地下空間利用的業主物業糾紛很多，主要還是業主個體力量不夠強大，需要通過成立強有力的業委會來維護業主的權利。

　　-相安無事

　　>>宣武區·清芷園

　　活動空間須人均4平方米

　　前天下午，記者來到位于清芷園小區10號樓。

　　地下室管理員李女士介紹:“這里有專人打掃衛生，廁所和水房是完全分開的。”1500平方米地下室內，有近百間房間，最大的也不足10平方米，剛好擺下兩張床。李女士介紹，人防地下室出租有相關的規定，就是必須保證4平方米/人的活動空間，不允許有上下床鋪。

　　在租房協議上，規定禁止在地下室養寵物，禁止在晚上10點至次日9點發出噪聲，違者清除出地下室。記者了解到，該地下室的承租人是某勞動服務公司，有宣武區人防辦公室頒發的人防工程使用證和營業執照。李女士介紹，他們做地下室出租近十年了，“必須有相關的審批手續才能營業，要不然出事后擔不起責任。”另外，每年都會做消防設備的檢修，人防部門負責檢查，不合格不允許出租；通道內禁止堆放雜物，安全出口有3個，出現意外可及時逃生。李女士說，租房協議上都寫有規定，不準使用大功率電器，不能使用明火做飯。在攜帶東西出入時，必須在傳達室登記；在租戶有朋友來訪時，也必須做出入登記，而且晚10點之后禁止會客，防止發生盜竊和其他危險。

　　10號樓業主張女士說：“其實這些租地下室的人也挺不容易的，畢竟地下室便宜。但會擔心安全問題。”對此，李女士解釋稱，來這里租房的人都需要將本人信息進行登記，并附照片。沒有暫住證的外地人員，他們會幫助租戶辦理暫住證。凌晨2點會關閉小區大門，租戶們不能進出，“所以一些夜里工作的人，也不會在這里租房。”

　　-隱患仍存

　　>>朝陽區·珠江綠洲家園

　　業主不滿卻又無奈

　　記者以租客身份來到12號樓地下室。這層地下室緊連著地下車庫，被隔出近30個房間，但只有一個盥洗室和衛生間。屋頂上還有排水管道，由于通風不暢，屋子里氣味不好。負責接待的女士稱，出租單人間每月400元，日租則30元。該女士還說，該地下室是物業公司出租的，租金也交給物業，她只是負責看房。如果想租好一點的房子，小區內還有一層自帶地下室的戶型，業主買下后，改建成小旅館，“不過價錢也貴一些，80元一天”。

　　“幾乎每棟樓都有這種情況。”業主張女士說，對于出租地下室的情況，大家不滿卻無奈。和張女士一樣，持觀望態度的居民很多，大家都對地下室出租頗有微詞，但也不知如何解決。

　　>>海淀區·八里莊北里

　　隱患地下室加裝探頭

　　去年10月20日晚上，海淀區八里莊北里小區內，一名男子持刀進入13號樓地下室，將5名年輕女子劫持。警方在對峙4小時后，將嫌疑人抓獲。5名人質中1人死亡，其余4人不同程度受傷。

　　昨天下午，該樓一居民稱，事發后，13號樓地下室仍在繼續出租。5門地下室一租戶稱，事發后，小區物業在每個地下室樓梯口都安裝了攝像頭。13號樓1門地下室管理室值班工作人員說，地下室的攝像頭和值班室連接，值班室24小時都可以看到樓梯口出入的情況，之后從未出現過治安事件。

　　-保持原狀

　　>>海淀區·當代城市家園

　　絕不外租物業維護

　　位于海淀區的當代城市家園內，9號樓與19號樓的地下室二層屬于該小區的人防工程。

　　記者看到，該小區兩處人防工程緊鄰地下車庫，近八十個房間幾乎沒有存放物品，每間房都裝了電燈，房間內仍留有打掃過的痕跡。長城物業公司當代城市家園管理處的胡經理介紹，雖然人防的產權屬人防辦，但物業公司每月會組織一兩次小區的保潔來到人防進行打掃。同時公司的相關負責人也會每月來此檢查設施的情況。

　　自業主入住以來，人防工程始終呈初建成時的狀態，為保證業主的安全，消除安全隱患，曾經有兩次非小區的社會人員來此與物業公司商談出租事宜，分別用于招待所與倉庫儲藏，都被物業公司回絕。

　　-首例人防確權案

　　業主討地下室被判敗訴

　　據媒體報道，因為小區內地下兩層被出租，海淀區華清嘉園小區業主將海淀區人防辦告上法庭。

　　2003年8月，海淀區人防辦把華清嘉園甲15號樓地下兩層租給華潤置地(北京)物業管理公司，每年收取2萬元租金，直到2013年。之后，物業又將該樓人防工程轉租給舒展休閑健身中心，而該健身中心又將人防工程轉租給50余戶外來民工居住使用。

　　認為這些人員影響了小區業主生活環境，對業主的居住安全及生命健康構成了威脅。依據《人民防空法》以及《物業管理條例》的相關規定，15號樓9名業主起訴要求確定自己是地下室的主人，還要求拿回人防辦已經收取的2萬元租金。

　　海淀區人防辦辯稱，華清嘉園甲15號樓地下兩層是人防工程，屬國家而非業主所有，人防辦對該國家財產進行管理是分內事，不同意業主的訴訟請求。

　　審理此案的法官方巖認為，業主在簽訂《商品房買賣合同》時就已經明確知道地下兩層并不屬于自己，而作為人防工程的地下兩層不在物業管理區域內，因此《物業管理條例》不適用。

　　2005年10月21日，海淀區人民法院一審判決，駁回原告的起訴。業主聽完判決后，當庭表示上訴。北京一中院維持原判。