物管費再次拉動了人們的神經(jīng)。近日有消息稱，廣州剛剛擬出新的物管費相關(guān)指導(dǎo)價，將從目前的3個檔次擴展到5個檔次，普通住宅最高限價可能從1.96元/平方米上升到2.6元/平方米。值得注意的是，在這個“指導(dǎo)價”中，豪宅作為特殊對象而被排除在外。也即是說，只要樓盤自己定位為“豪宅”，就可在最高限價的基礎(chǔ)上，再“適當(dāng)”加價。

　　而近日信息時報聯(lián)合新浪樂居進行的一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，目前廣州逾八成小區(qū)的物管費在2元/平方米以上，已超過現(xiàn)行的1.96元/平方米的最高限價。物業(yè)公司一邊喊著“收支不足，舉步為艱”，一邊卻出現(xiàn)物管公司大打出手搶小區(qū)管理權(quán)的情況。

　　如果現(xiàn)在普遍2元/平方米以上的收費，仍讓物業(yè)公司如此難以維生的話，那為何物管公司仍要死死抓住手中的小區(qū)管理權(quán)不放？

　　答案很簡單，來看信息時報記者給你算的一筆賬，你就會明白物管公司的油水有多“肥”。

　　幫物管公司算一筆“明帳”

　　收入：管理費、車位利潤高

　　據(jù)國×房地產(chǎn)公司的董小姐向信息時報記者透露，目前，他們公司的下屬物管公司負(fù)責(zé)管理開發(fā)區(qū)的一棟商住大廈，收入主要有管理費、停車費、垃圾處理費、代收水電費以及裙樓商鋪的租金、管理費等。除了一些新建小區(qū)的水電費是業(yè)主直接在銀行劃帳外，其他的均是物業(yè)管理公司的顯性收入，并可納入自己的財務(wù)收益的項目。

　　其中，管理費和停車費占了絕大份額，也是相對固定的收益；垃圾處理費、水電費這些則基本屬于代收項目，不能產(chǎn)生明顯的利潤；停車費的收益則取決于車位的歸屬問題。

　　減去

　　支出：10萬平小區(qū)只需8萬元

　　而支出部分，據(jù)董小姐介紹，主要由水電費(公共部分)、垃圾處理費、員工工資、辦公費用，以及一些工程材料及清潔用品費用。此外，根據(jù)有關(guān)的規(guī)定，物管公司還需向相關(guān)職能部門繳納一定的稅費，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。

　　廣東粵×物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人全先生表示，用工支出(員工工資)可以說是物管公司費用支出的重頭。“除了必需的管理人員和行政人員外，保安、清潔工、園丁等工作人員的工資，都與小區(qū)的具體情況成正比。”他解釋說，小區(qū)越大、出入口越多、綠化越好，需要的相關(guān)工作人員就越多，用工支出的費用也就越大。“如聘請一個保安的費用是1000元/月，一個出入口24小時最少需要3個人輪班。小區(qū)的出入口多的話，需要請的人就多，費用也相應(yīng)增加。”但他表示，一般來說，以一個建筑面積為10萬平方米的住宅小區(qū)來說，如果每個月收取的費用能達(dá)8萬元，就可維持日常的運作。

　　等于

　　總賬：小區(qū)物管很有錢

　　按照以上兩位人士所透露的數(shù)據(jù)，記者以一個總建面積10萬平方米，并擁有200個停車位的普通純住宅小區(qū)為例，如果按照管理費1元/平方米/月、停車費300元/個(月保)的較低水平來計算，僅這兩部分的收入，物業(yè)管理公司一個月就能達(dá)16萬元，比全先生所說的8萬元最低運營標(biāo)準(zhǔn)，超出了一倍。

　　“難怪我們的物管公司每月向我們地產(chǎn)商交5萬多元，員工們還這么有錢。就連那些保安的穿戴，都不是我們這些月薪三四千元的人買得起的。”董小姐表示，“而且，我們地產(chǎn)商這邊有時候工資都難發(fā)，他們還經(jīng)常說有獎金。”

　　全先生表示，如果是一些較為高檔而且完善的小區(qū)，還需要安裝和維持一些智能化安保設(shè)備、提供更多的物業(yè)服務(wù)，也需要支出更多的費用。但記者也發(fā)現(xiàn)，這些小區(qū)所收取的管理費也越高。而且，即便是小區(qū)建有會所、泳池之類的“高級配套”，業(yè)主在使用時也需要交費，已基本抵消了這些設(shè)施的運營成本。