今年10月1日起，廣大市民非常關心的新頒布的《重慶市物業管理條例》(以下簡稱“新《條例》”)將正式施行。《重慶市物業管理條例》的修訂工作，歷時5年，在修訂過程中召開了16次論證會和11次座談會廣泛征求社會各方意見，市人大常委會還專門舉行了立法聽證會，聽取了廣大市民的意見。

　　在這部與市民日常生活息息相關的新《條例》即將施行前，記者站在普通市民的角度，設置了八個與普通市民居家生活息息相關的問題，特邀市律師協會常務理事、重慶市靜升律師事務所主任彭靜律師進行一一解答。同時，彭靜律師就新《條例》的五大亮點進行了解讀。

　　簽訂合同時明確物管職責

　　1.業主能否以未參加業主大會為由不接受業主大會與物業管理企業簽訂合同的約束？

　　答：這是不行的。新《條例》第三十七條規定：“業主大會、業主委員會作出的決定對全體業主、使用人具有約束力。”也就是說，業主大會與物業管理企業簽訂合同后，其合同約定的服務條款對全體業主具有約束力。

　　其實業主大會和業主委員會是業主自己的機構，我們也看到新《條例》在業主大會和業主委員會的產生方式、職責、召集方式、決議程序等方面都做了詳細的規定，我希望大家都能踴躍地參加到業主大會和業主委員會中去，運用這些制度去更好地維護自己的權利。

　　2.業主財產被盜、人身受到不法損害，物管公司是否負責？

　　答：很多業主認為只要請了物業管理公司，一旦小區范圍內業主的財產受到損失或人身受到傷害就應該由物業管理企業賠償損失，其實不然。根據新《條例》規定，業主要求物業管理公司提供的服務是按照業主委員會與物業管理公司簽訂的合同來確定的。物業管理公司的服務主要是針對公共區域進行的，如果對私人領域有特殊要求，應當在合同中約定。這就是說，業主家中的財產因被盜等原因發生的損失，如果在物業合同中約定了物業管理公司有保護業主家庭財產義務，物業管理公司沒有按約履行義務，則應承擔賠償責任。如果物業管理合同中沒有約定此義務，則物業管理公司無需對業主家庭財產的被盜等損失進行賠償。

　　此外，簽訂好物業管理合同，對一些易引發爭議的問題如車輛停放、保安服務等內容應盡可能在物業管理服務合同中明確約定，這樣對明確物業管理企業職責，有效合理解決糾紛尤為重要。

　　業主不滿意物管可以更換

　　3.當業主與物管公司發生糾紛，物管公司有權停業主水電？

　　答：新《條例》第八十一條對此明確規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴，或按約定申請仲裁。”我們這里可以看到，物業服務企業無權因業主欠交物業管理費擅自停其水電，否則視為物業管理企業侵權。

　　4.業主對開發商選聘的物業管理企業不滿意怎么更換？

　　答：新《條例》中對前期物業管理有專章規定，可見前期物業管理這一方面非常重要。其中第四十條規定：“業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。”

　　根據前述規定，業主對開發商選聘的物業管理企業服務不滿意，可以要求召開業主大會，由該物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過決定另行選聘物業管理企業。另行選聘物業管理企業后，原開發商與物業管理企業簽訂的物業管理服務合同自新的物業管理服務合同生效后自行終止。尚未成立業主大會的，則須先在房地產主管部門的指導下成立業主大會并選舉出業主委員會。

　　物管無權改變建筑物用途

　　5.小區內的空置房較多，算是業主之一嗎？其產生的物業費由誰交？

　　答：前兩年隨著房地產市場的調整，一些樓盤未售出的房屋或未交付業主的空置房較多。有的開發商就利用此機會作為具有較多投票權的業主參加業主大會，結果經常出現業主委員會成員由開發商操控的人員得以當選，而開發商又未按規定的標準支付物業管理費，這樣一來，形成了權利和義務的嚴重不對稱。

　　這個問題在新《條例》中已經解決，新《條例》第十七條規定“對未出售的物業，建設單位計為一個業主人數”，第四十二條規定：“前期物業服務合同生效之日至出售物業交付之日發生的物業費，由建設單位承擔。”通過這兩條強化了開發商的義務。

　　6.誰有權改變公共建筑和設施的用途？

　　答：新《條例》并未賦予物業管理公司改變建筑物用途的權利，此項只能由業主大會表決，并且需要報規劃部門審批。同時新《條例》第六十二條規定：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營獲取的收益歸業主共有。因此，如果開發商或物業管理企業改變公共建筑和設施的用途未經業主大會討論通過，則構成對業主的侵權，業主有權要求其停止侵害，賠償損失，對其所得收益，要求其返還。

　　代收費不能向業主另加價

　　7.代收費用應收手續費嗎？

　　答：現在住宅小區及寫字樓等物業的水、電、氣費等費用一般是由物業公司代收的。一些物業公司趁機以手續費等名義加價，或者以公共分攤水電費等名目增加收費項目。

　　新《條例》對此作了明確禁止：“物業服務企業接受專業單位委托代收有關費用的，可以根據雙方約定向委托單位收取代收手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用”。

　　8.新房裝修時，物管公司要求繳的管理費該不該收？

　　答：在業主、租戶裝修時，物業管理公司往往要求交納裝修押金、裝修管理費(包括垃圾清運費、裝修人員出入證等費用)。我認為應當結合新《條例》第五十六條“物業服務收費……由業主和物業服務企業按照市價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務中約定。”的規定來看，除地方性法規及物業管理服務合同中有明確規定外，物業管理企業此類收費屬于亂收費。

　　而且裝修管理工作(包括裝修人員出入、保潔服務)本是物業管理企業應盡之責，不應另行收取費用。業主遇此情況可向物價部門投訴或向法院提起訴訟要求其返還。

　　新頒布的《重慶市物業管理條例》10月1日起正式施行，重慶知名律師詳細解讀。

    本報記者 楊野 杜海