業主意見不一、申報動用程序繁瑣是主因

　　屋頂漏雨、清洗水箱、電梯損壞……這樣的問題經常在各個住宅小區發生，還易引發物業公司和業主之間的糾紛。事實上，2002年以后購買房屋的大多數業主已經提前為此類維修“買了單”，并為此繳納了占總房款2%的費用，這個費用就是“房屋公共維修基金”。來自武漢市房管部門的一項數據顯示，截至今年5月底，該筆資金累計已達33億。然而，目前全市僅有162個物業項目按照基金使用管理規定和程序，申請使用了1317萬元。維修基金為何難以動用？

　　案例

　　動不了維修基金水泵壞了修不了

　　業主意見不統一，動用不了住宅維修基金，水泵漏水大半年還修不了。昨日，家住武昌胭脂山莊的業主錢先生訴說小區曾經發生過的用水尷尬。

　　錢先生說，小區有一棟樓房頂層的水泵壞了，業主們找到物業公司，物業公司說水泵屬于公用設施，可以動用物業維修基金來修。可是按照要求，要使用住宅專項維修資金，需經過三分之二以上的業主同意。業主委員會找到小區業主，一些住在低層的業主卻不大同意，覺得是拿自己的錢修別人的東西，就這樣拖了半年還沒修成。

　　探因

　　業主意見不一申報程序繁瑣

　　按照規定，使用公共維修基金必須業主大會三分之二的業主同意。可是，要找到三分之二的業主簽字并不是一件很容易的事。特別是在沒有成立業主委員會的小區，要動用住宅維修基金幾乎是不可能，征求業主意見無從談起。

　　還有一個重要原因就是從申報到批準動用住宅維修基金的程序比較繁瑣。從事物業管理工作多年的武漢天源物業管理公司工作人員周永國介紹，目前申請動用公共維修基金首先要作預算報告，報告的內容包括需要維修的項目、預算資金等內容；然后將報告在小區內公示，征得三分之二業主簽字同意后，遞交區房管局物管科；最后才能在市房管局物業處拿到公共維修基金。“但像報批審核這個過程有時就需要一個星期。”他說。

　　建議

　　業委會可直接向房管部門申報

　　業主錢先生建議，遇到需要動用住房維修基金的情況，業主委員會可直接向房管部門申報，只要符合維修基金開支范圍，就可以動用。

　　從事物業管理工作的薛先生則建議，動用維修基金肯定要經過業主委員會同意，不過在審批環節上可以簡化。如果屋頂漏水，遲遲不能用住宅維修基金維修，住在頂層的居民生活就會受到影響。因此，維修基金審批要“即時”辦理，當天報批最好當天就能審核。

　　老舊小區收費難物業公司“做不起”

　　“截至目前，全市老舊小區基本實現物業覆蓋的有473個，接近目標總數的七成，但是一個不可忽視的問題逐漸顯露：幾毛錢一平米的物業費，大量小區收不上來，物業公司很難做下去。”昨日，武漢市房管局物業管理處陳科長無奈地說。

　　“老小區物業費收繳率一般只能達到20%—30%，像一些每平方米收費3毛錢的老小區，想收上來1毛線可能都費勁。”一位不愿透露姓名的物業公司經理苦笑著說。

　　集中了12個老舊小區的中南路街涂家嶺社區的居委會主任余麗娜坦言：“除了費用較高以外，老小區普遍存在一些歷史遺留問題，包括二次供水、供電無‘一戶一表’等等，如果物業公司接手，都要付出人力、物力、財力成本。”

　　◇舉措

　　政府擬補貼

　　正在征集意見的《武漢市物業管理條例(草案修改稿)》已作出規定：市、區政府應采取措施對舊住宅區進行改造整治。整治后，由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業，也可由業主自行管理物業，市、區政府應當給予適當補貼。

　　業主交不齊物業費電梯停擺大半年

　　“居民樓里三部電梯停擺都半年了，老人和小孩每天要爬上十層樓，出行非常不便。”昨日，家住武昌才茂街一小區的居民致電本報反映此事時怨聲載道，100多戶居民爬樓梯上下樓。

　　該小區物業公司稱，由于有業主不愿繳費，物業費一直收不齊，電梯也無法維持運轉，只好關停了。“從今年2月開始，我們就沒有管了。”

　　據該小區七旬居民王爹爹介紹，他住在11樓，電梯關閉后，每天都要爬樓出行，“我平時沒事就待在家，不到非要出門的時候絕不出門。年紀大了，每爬一趟就氣喘吁吁。”

　　據了解，該小區于前年建成，有3個單元，每個單元有3棟居民樓，住著100多戶居民。記者在其中一個樓棟內看到，電梯都已經關停，電梯門口被停放的自行車堵死，電梯間布滿灰塵，堆放著雜物。

　　該區住戶王先生表示，他住在高層，愿意繳納物業費，以免每天爬樓梯出行。但該樓的其他居民持有不同意見。“我們認為該棟樓是還建房，每平米要繳納1.2元物業管理費有點高。”一位拒絕繳納物業費的居民稱。

　　該小區物業公司工作人員稱，他們不負責管理這棟樓，已經有半年了，“很多人不愿繳費，電梯運行無法維持”。工作人員還稱，物業公司也是被逼無奈，不少業主長期拖欠物業費，他們多次催討未果只好放棄。

　　◇結語

　　500多條建議聚焦物業8大問題

　　9月25日，本報刊發了《“漢版”物業條例請你提建議》以來，在讀者中引起了強烈反響。不少業主、物業管理人員、律師、大學教授等紛紛通過本報為物業條例制定建言獻策。僅征集市民意見第一天，就收集到了上百條建議。據不完全統計，截至昨晚9時，通過給本報打來電話、發電子郵件和手機短信等方式反映問題和提交建議500多條，主要集中在：小區停車收費太貴、物業收費不明晰、保安職責問題、物業糾紛處理、業主委員會成立難、住房維修基金動用、老舊小區物業收費難、公用設施等問題。

　　“十一”之后，本報將把讀者的建議轉交給武漢市人大常委會，供其參考。同時，感謝眾多讀者對物業問題的積極關注和熱心參與。

　　立法不是萬能的，尤其是在中國的立法體制下，地方立法因其特有的局限性，不可能完全滿足所有人的需求和愿望，這點希望廣大市民充分了解。還有一點，法律的關鍵不在于制定，而在于執行。希望物業條例出臺以后，社會各界都能積極配合推動實施，讓這部被寄予厚望的法律真正為大眾服務。

　　——武漢大學法學院教授、博導秦前紅

　　多數商家未取得住宅小區停車位的《房地產預售許可證》或《房地產證》，而售賣住宅小區停車位，或將住宅小區停車位與房屋單元捆綁出售，這樣的停車位在購買以后權屬是不清的，這種行為一直以來沒有得到查處。