小區(qū)車位歸誰所有？外人可以使用小區(qū)車位嗎？住宅房改作商業(yè)房中“利害關(guān)系業(yè)主”怎么界定？業(yè)主財物失竊物業(yè)要不要承擔(dān)民事責(zé)任？這些市民生活中經(jīng)常遇到的物業(yè)官司，不僅讓業(yè)主感到困惑，就連法官們在實際判決中也很難把握。10日上午，市中院就這些“熱點問題”召開“建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)服務(wù)糾紛研討會”，法官和專家們坐到一起商討解決的辦法。晚報記者 魯燕

　　關(guān)于業(yè)主安全

　　案例

　　盧先生夜間回家，在高層電梯里被歹徒用磚頭砸傷。盧先生認(rèn)為，他與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，也按期交納了物業(yè)保安費用，對自己所受的傷害，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，于是向法院起訴，狀告物業(yè)公司違約，未盡到安全保護(hù)義務(wù)。

　　判決難點 物業(yè)公司對小區(qū)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全保障義務(wù)到底有多大？物業(yè)公司在業(yè)主失竊或業(yè)主被侵害情形下應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一種什么樣的責(zé)任？目前爭議仍比較大。大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為，他們和物業(yè)公司簽訂有物業(yè)服務(wù)合同，每月都交給物業(yè)公司物業(yè)費，而安全保障就應(yīng)是物業(yè)服務(wù)公司的一項基本職責(zé)。另一種觀點則認(rèn)為，安保是公共服務(wù)的內(nèi)容，物業(yè)公司對業(yè)主住宅內(nèi)的財物不負(fù)有看管義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　A.物業(yè)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任

　　市中院法官張林利：物業(yè)合同屬于無名合同，對于合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的確定，法律沒有明確規(guī)定。不過，即使雙方合同暫無明確約定，但從物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)本身來看，一些諸如保障人身財產(chǎn)安全的內(nèi)容，也理應(yīng)成為其義務(wù)的基本內(nèi)容。且業(yè)主交納了包括安全保障費用在內(nèi)的物業(yè)費，這種服務(wù)是一種有償行為。同時，他也認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供防范服務(wù)，但通常不可能要求其保證服務(wù)區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大刑事案件，畢竟物業(yè)公司的安全保障義務(wù)更多的是一種注意、警戒、防范義務(wù)，它不能保證業(yè)主財產(chǎn)和人身權(quán)益不受損害，只能降低這種風(fēng)險。

　　B.物業(yè)公司應(yīng)先行賠償

　　市中院石紅振：業(yè)主遭受人身損害或財產(chǎn)損失的，第三人侵權(quán)行為是損害產(chǎn)生的根源，侵權(quán)人應(yīng)承擔(dān)最終賠償責(zé)任。物業(yè)公司違約損害賠償之債和侵權(quán)人侵權(quán)賠償之債屬于不真正連帶債務(wù)，二者之間不存在內(nèi)部分擔(dān)關(guān)系，但侵權(quán)人為終局債務(wù)，從公序良俗出發(fā)，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司在對業(yè)主承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任后向作為終局債務(wù)人的侵權(quán)人追償。

　　關(guān)于小區(qū)車位

　　案例

　　2003年，綠洲書苑小區(qū)交付使用，車子停放在地下車庫，每個月交給物業(yè)120元停車費。可2006年，小區(qū)開發(fā)商將地下車庫重新裝修后，把車庫賣給了一家書社。業(yè)主認(rèn)為，車庫是小區(qū)業(yè)主的公共設(shè)施，歸業(yè)主共同所有，開發(fā)商沒資格賣掉地下車庫，因此將開發(fā)商和市房管局先后告上法院。

　　判決難點 近年，小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間因停車問題產(chǎn)生了大量糾紛。有人認(rèn)為，車庫、車位應(yīng)屬業(yè)主共有，業(yè)主以外的人不能使用小區(qū)的車位，更不能購買這些停車位。也有觀點認(rèn)為，判斷車位(庫)的權(quán)利歸屬的主要依據(jù)是車位(庫)的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積。

　　各方看法

　　A.車庫應(yīng)由業(yè)主法定共有

　　高新區(qū)法院副院長樊永鴻：我國物權(quán)法規(guī)定，車位、車庫，作為建筑物的附屬設(shè)施，應(yīng)首先滿足小區(qū)業(yè)主需要，但業(yè)主不斷變化，業(yè)主車位也在不斷地變化，如何首先保障業(yè)主利益，操作性不強(qiáng)，不太科學(xué)。車位、車庫應(yīng)由業(yè)主法定共有。可以從以下途徑來解決：開發(fā)商應(yīng)根據(jù)本地區(qū)規(guī)劃部門規(guī)定的配置比例設(shè)置本小區(qū)的車庫、車位的數(shù)量，車位、車庫建設(shè)的成本納入到住宅小區(qū)的建設(shè)成本當(dāng)中，并由全體業(yè)主分擔(dān)，車位、車庫的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有。按照誰使用誰付費的原則，將所收費用納入住宅小區(qū)物業(yè)管理費用中，由全體業(yè)主共同受益。

　　B.業(yè)主以外的人可以用小區(qū)車位

　　中原區(qū)法院法官李繼昌：現(xiàn)行的法律對車庫的歸屬未作出明確規(guī)定，但在認(rèn)定車庫的所有權(quán)時，任何單方面的標(biāo)準(zhǔn)都無法令人信服地解決車庫的產(chǎn)權(quán)問題，都需要綜合考慮其他方面因素。我贊成鼓勵開發(fā)商盡可能開發(fā)更多的車位，也贊成業(yè)主以外的人取得小區(qū)車位，但條件是，只有在滿足業(yè)主所需車位后且有剩余時，開發(fā)商才可以允許業(yè)主以外的人使用小區(qū)的車位。但開發(fā)商不能通過出售等方式轉(zhuǎn)移車位所有權(quán)，只可以通過出租方式給業(yè)主之外的人。開發(fā)商將車位出租給業(yè)主之外的人時，不得影響小區(qū)正常的物業(yè)管理。

　　關(guān)于住改商

　　案例

　　今年3月12日，秦嶺路臥龍花園的業(yè)主溫先生反映，臥龍花園秦嶺路門面房現(xiàn)在發(fā)展到6家飯店了，每天中午和晚上做飯時間，“我腦子里都是嗡嗡響，滿鼻子都是油煙味”。魏先生不理解，現(xiàn)有法律明確規(guī)定，住宅房不得用做經(jīng)營用房，要開飯店，必須先過樓上“住戶關(guān)”，“可是，未經(jīng)我們簽字同意，他們咋就開上店了？”

　　判決難點 目前，住改商現(xiàn)象在各大城市中日趨增多，如以住改商方式開辦公司，導(dǎo)致小區(qū)車位緊張，電梯擁堵；開辦餐館飯店會帶來油煙和垃圾污染；開辦舞廳，美容院等，除了夜晚的喧囂，還可能埋下治安隱患，凡此種種，令不少小區(qū)居民對住改商極為反感，反對者也占多數(shù)。但支持住改商的亦不是小數(shù)目。畢竟，在小區(qū)內(nèi)開設(shè)的便利店、干洗店、小賣部等給居民帶來諸多生活方便。還有住改商中，利害關(guān)系業(yè)主的不確定性也有很多爭議。

　　各方看法

　　A.合法的住改商還是允許存在的

　　上街區(qū)法院馬波：住改商固然受到限制，但應(yīng)當(dāng)是合理的限制，而不是簡單、粗暴的限制。他認(rèn)為，合法住改商的認(rèn)定，應(yīng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意、在經(jīng)營過程中不得給有利害關(guān)系的業(yè)主造成干擾，產(chǎn)業(yè)類別要受到限制。“至于有利害關(guān)系業(yè)主的界定，我認(rèn)為，只要是受到住改商業(yè)主行為直接影響的，就可認(rèn)定為有利害關(guān)系的業(yè)主。”

　　B.贊成合法的住改商

　　鄭大法學(xué)院教授郭德香：原則上應(yīng)不允許進(jìn)行隨意的住改商。但不可否認(rèn)的是，有些住改商確實便利了人們的日常生活。“我們不應(yīng)一概地全盤否定住改商的合法性，而應(yīng)在一定條件下允許其存在并承認(rèn)其合法性。”另外，今年最高法院司法解釋“關(guān)于住改商及有利害關(guān)系人”的規(guī)定有些過于嚴(yán)格和苛刻，這在實踐中不容易實現(xiàn)，也不符合當(dāng)今的社會現(xiàn)實狀況。所以，建議將來立法上作適當(dāng)寬松性修改，并采取具體案件具體分析、靈活處理的辦法，這樣才能不致住改商現(xiàn)象無限制擴(kuò)張、非法泛濫。

　　線索提供 馮海明 袁斌