保安打業(yè)主，業(yè)主狀告物業(yè)管理公司，業(yè)委會成立難，和物管糾紛不斷……面對深圳頻發(fā)的小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間復雜的矛盾糾紛，深圳市民鄒家健日前向深圳市政府法制辦提交立法建議，呼吁深圳在全國率先制定出臺《業(yè)主自治管理條例》，“應該讓物業(yè)管理公司撤出小區(qū)管理，由業(yè)主聘請職業(yè)物管經(jīng)理人自治。”

　　深圳可立法允許無物管小區(qū)

　　上個月，深圳市政府法制辦就2010年政府立法計劃，向社會征集立法建議。在意見征集截止前一天，深圳景洲大廈業(yè)主大會執(zhí)行秘書鄒家健將一份名為《深圳市業(yè)主自治條例》的立法建議提交到了法制辦。

　　“現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾，幾乎在深圳每個小區(qū)都存在，地產(chǎn)商、物業(yè)管理侵占小區(qū)業(yè)主‘共有部分’進行出租營利，如停車場、小區(qū)架空層、會所、戶內(nèi)外廣告發(fā)布權等。業(yè)主沒有財權，物業(yè)管理高收費亂收費，收費不公布賬目，做假賬，欺騙業(yè)主等，業(yè)主維權的法律依據(jù)也有限。”

　　長期推動小區(qū)業(yè)主自治的鄒家健自2003年便到香港社區(qū)進行小區(qū)管理交流，香港業(yè)主自治的模式給他留下了很深刻的印象，“深圳作為特區(qū)，應該可以在全國率先啟動這方面的立法，讓有自治愿望的小區(qū)，能夠自己管理小區(qū)。”

　　聘請職業(yè)經(jīng)理人打理日常事務

　　在小區(qū)紛紛成立起業(yè)主委員會后，再提業(yè)主自治，和現(xiàn)在的小區(qū)管理模式有什么不同？鄒家健在自己的立法建議中提出，有自治需求的小區(qū)，可以自行組織召開業(yè)主大會，成立類似香港的“業(yè)主立案法團”的“小區(qū)業(yè)主自治管理委員會”。

　　“現(xiàn)在的物業(yè)管理公司很多把管理小區(qū)的功能轉包出去，已經(jīng)成了中介。”對于沒有物管公司的小區(qū)怎么運作，鄒家健并不擔心。而深圳市物業(yè)管理協(xié)會相關負責人也承認，目前許多物管公司會將小區(qū)的保潔、電梯設備維護等項目分別外包出去，從中“吃差價”，一定程度造成了物業(yè)管理費的居高不下。

　　在管理上，“業(yè)主自治管理委員會”可以直接聘請物管職業(yè)經(jīng)理人或有能力的物管公益專家主理小區(qū)日常物管事務；而物管費等財權可以直接交給“自治委員會”管理，并且由委員會直接同保潔、電梯、消防設備等維保專業(yè)公司簽訂保潔、維護合同，定期公示物管收支賬目，減少中間層，降低物業(yè)管理成本。

　　-焦點

　　如何監(jiān)督自治管理委員會？

　　“業(yè)主自治是一個趨勢，不過在目前的情況下，完全不要物業(yè)管理公司可操作性并不強。”深圳大學教授馬敬仁認為，專業(yè)的物業(yè)管理公司在小區(qū)管理上，是相對規(guī)范的責任方，“簡單地說，業(yè)主和物管公司簽訂合約，一旦存在違約，就有一個會依法承擔責任的主體。”在馬敬仁看來，業(yè)主自己與其他服務機構簽訂合約的可能性雖然存在，但一旦發(fā)生矛盾糾紛，業(yè)主委員會將需要面對更加復雜的維權對象，“一些小的服務機構，甚至有可能一走了之，誰來承擔相關責任，會是一個比較麻煩的問題。”

　　另一方面，業(yè)主自治管理委員會作為一個自治機構，如何對其進行約束和監(jiān)督，也是一個問題，“之前對物業(yè)管理公司，有業(yè)委會對他進行約束，但自治委員會本身就和業(yè)主委員會是兩套班子一套人，怎么監(jiān)督？是個問題。”

　　不過，鄒家健則認為，這恰恰是立法需要涉及的問題，包括規(guī)范小區(qū)“業(yè)主自治管理委員會”選舉程序，重大事項公示表決議事程序。建立小區(qū)自治規(guī)章制度，實行信息公開、財務公開、保障業(yè)主知情權、表達權等。同時可以規(guī)定設立“執(zhí)行委員會”和“監(jiān)督委員會”，進行監(jiān)督。

　　采寫：深城記者 王瑩