熱案解讀《北京市物業管理辦法(草案)》

　　業主維權 不用“挨個”打官司

　　昨天，《北京市物業管理辦法(草案)》開始在首都之窗網站上向公眾征集意見。

　　本報結合曾引發社會關注的案件，解讀草案出臺前后的差別。

　　業主維權不必分頭起訴

　　熱點案例：朝陽區某小區開發商宣稱 “社區綠化率50%以上”，遭到業主的質疑。

　　小區業委會支持業主以車輪戰的方式與開發商打官司，目前已經勝訴兩批，第三批仍在進行中。業委會主任張大憲說，從2002年開始，苦于業委會沒有資格起訴，只好授權一個5人小組帶領業主分頭起訴，7年來已經打了三批官司。

　　解讀：新建小區普遍存在的問題是，公共建筑部分塌陷、漏水，開發商明知道有問題，但不怕業主，因為沒有人有資格代表所有業主去起訴。《草案》中規定，具備條件的業主大會可以試行法人登記，經依法登記取得法人資格的，可以按照相關規定開展與物業管理有關的活動。

　　這意味著業主大會作為獨立的法人主體后，將能有起訴、應訴、簽合同等權利，還可以作為委托人直接解聘或者聘用物業，進行共有財產的登記，如土地、公共車庫、樓宇廣告及電梯廣告收益等，乃至可以抵押，參與民商事活動。

　　新老物業交替有據可循

　　熱點案例：2004年8月，美然動力街區業主委員會向美晟物業發出退出小區移交物業管理設施和資料的函件，但美晟物業拒絕退出和移交。

　　法院終審判決，長期以未收清物業費為理由非法滯留該小區的美晟物業撤出。2006年，法院強制執行，將被炒掉的物業強行請出小區，此后新物業順利上崗。

　　解讀：新老物業問題是業主與物業公司之間較為尖銳的一個問題。邱寶昌律師分析說，物業與業主間應是平等的消費合同關系，但在實際中，物業往往是開發商指定的，業主無從選擇，這使得業主很容易對“原始物業”產生不滿。

　　《草案》規定：業主大會依法選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不按規定交接的，由區、縣房屋行政主管部門責令限期交接，記入物業管理信用信息系統，并可處3萬元罰款。

　　改正期間，物業服務企業不得參加物業服務招投標活動，并不得承接新的物業服務項目；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　文/記者王巍