物業(yè)移交，咱得注意什么？作為業(yè)主，咱有哪些權(quán)利，還得承擔(dān)哪些義務(wù)？昨日舉行的市十四屆人大常委會(huì)第十九次會(huì)議上，《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案表決稿)》(以下簡稱《條例》)通過表決。按照相關(guān)規(guī)定，該法規(guī)還要報(bào)請(qǐng)省人大常委會(huì)批準(zhǔn)。

　　建設(shè)單位

　　保修期有問題 3天內(nèi)維修

　　房屋質(zhì)量保修已成為當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)的一大難題，也是業(yè)主與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生矛盾的焦點(diǎn)。對(duì)此，《條例》明確規(guī)定：物業(yè)在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設(shè)單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修要求后，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，情況屬實(shí)的，應(yīng)在72小時(shí)內(nèi)予以維修。

　　對(duì)建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)委會(huì)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請(qǐng)使用物業(yè)保修金。建設(shè)單位對(duì)維修責(zé)任有異議的，可通過民事訴訟或申請(qǐng)仲裁，在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)存物業(yè)保修金。如果建設(shè)單位未按規(guī)定繳納、補(bǔ)存物業(yè)保修金，除要繳納滯納金外，還要處以最高30萬元的罰款。

　　物業(yè)

　　“老管家”拒撤最高罰30萬

　　在業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理，被稱為“前期物業(yè)管理”。目前，我市商品房的前期物業(yè)管理單位基本由建設(shè)單位選聘。

　　《條例》規(guī)定，建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)同時(shí)移交所有相關(guān)手續(xù)，并簽訂承接查驗(yàn)確認(rèn)書。一旦業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同依法或依約解除，“老管家”須在規(guī)定期限內(nèi)退出，不得以債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等理由，拒絕退出，否則將被處以5萬元以上30萬元以下的罰款。

　　六類重大事件物業(yè)須上報(bào)

　　《條例》還增加內(nèi)容，規(guī)定我市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生六種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門及相關(guān)部門報(bào)告。六種情況包括：發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生重大安全隱患；物業(yè)服務(wù)人員擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人正常生活；發(fā)生群體性突發(fā)事件；發(fā)生重大傷亡事件；其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。對(duì)于未及時(shí)報(bào)告區(qū)域內(nèi)重大事件的，除給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)警告外，還要處最高2萬元的罰款。

　　業(yè)主

　　售房面積過半可設(shè)業(yè)主大會(huì)

　　《條例》規(guī)定， 業(yè)主大會(huì)籌備組由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員一名、建設(shè)單位代表一名、業(yè)主代表若干名組成。在召開首次業(yè)主大會(huì)前15日內(nèi)，業(yè)主大會(huì)籌備組須告知業(yè)主會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、及將擬定管理規(guī)約草案、業(yè)主專有部分面積、人數(shù)及業(yè)委會(huì)候選人名單等進(jìn)行公示。

　　對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到總建筑面積50%以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的，可設(shè)立業(yè)主大會(huì)。

　　物管聯(lián)席會(huì)議化解惡性矛盾

　　《條例》增加內(nèi)容，要求業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向業(yè)主公布與業(yè)主利益密切相關(guān)的八種情況，包括業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同、專項(xiàng)維修資金的籌集和使用情況、物業(yè)共有部分的使用和收益情況、占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況、業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況等。

　　為建立有效的溝通和化解矛盾的機(jī)制，《條例》增加第五十條，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題”。

　　業(yè)主不得擅改住宅使用用途

　　走進(jìn)很多小區(qū)，可發(fā)現(xiàn)住宅出租用于餐飲、辦公司、設(shè)班辦學(xué)等現(xiàn)象日益增多，一方面影響相鄰業(yè)主的生活環(huán)境，另一方面物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以管理，這些問題，《條例》也有明確規(guī)定。《條例》要求，業(yè)主、物業(yè)使用人不得擅自改變住宅的使用用途。擅自改變的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 （記者 王麗）