醞釀已久的物業稅風聲再起。有消息稱，國家稅務總局有關文件在內部相關司局已進入征求意見階段，但尚未反饋回來。據稱物業稅“空轉”工作在部分地區試點了6年多之后，將推廣至全國。一個“將”字，可能是懸而未決也可能是箭在弦上。但無論如何，這一消息還是引發業內外的廣泛關注。但多方聲音顯示，目前開征難度不小。

　　所謂物業稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。物業稅的基本框架為：將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。簡言之，物業稅就是一種“合并稅種”。如果物業稅能夠破冰，無疑有利于房地產行業的發展，從總體上看，有助于抑制投資、投機性需求，有利于穩定房價。在如今房價高企之際，暢談一下物業稅的脈動，也是個恰當的時機。

　　物業稅能否讓房價“剎車”？

　　“理論上講，開征物業稅，可降低房地產開發成本，導致房價下降。但是，在實際實施過程中，需要面對許多問題，期待有立竿見影效果的想法并不現實。 ”這是記者在采訪中，業內專家比較普遍的共識。

　　專家認為，開征物業稅，對穩定房價有很大的作用。但對能否降低房價，這很難說，這關鍵還是要看開征以后相關管理部門的執行力度。物業稅能否對房價起到真正的作用，需要一個漫長的傳導過程，在傳導過程，任何一個變量，都可能會影響到最終的結果。一個簡單的例子是，在歐美等一些國家，一直征收物業稅等持有稅種，卻并不能改變市場中存在大量投資性購房的現象。

　　蘇州一知名二手房中介公司分析，開征物業稅，會擠出部分投資者。蘇州樓市里有至少四成購房者買房的目的是投資。開征物業稅后，投資型的購房者在沒有轉讓房產之前，每年都要交稅，這對他們來說，增加了房產保有環節的負擔。對于以投資為目的購房者來說，持有成本將大大增加，利潤空間大幅減少，必然會謹慎投資。因此對遏制炒房，有很大的作用。

　　也有專家提出了物業稅的開征要有更細化的考慮，對于即將出臺的物業稅管理和征收辦法，對于一個收入不高，既要生活又要還房貸的工薪階層而言，希望物業稅的出臺能更多站在普通消費者的立場上考慮，不能為了抑制房產的泡沫而“一刀切”，更不希望是一個“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的不治本的處方。

　　物業稅開征最快要到明年？

　　從2003年5月開始，財政部和國家稅務總局分3批在北京等10個省區市和計劃單列市的32個縣、市、區開展了房地產模擬評稅試點工作。目前已初步建立了房地產數據庫，開發了若干套評稅軟件，形成了專家支持隊伍。

　　對于今年會否進行全國征收，財政部財科所相關專家接受媒體采訪時透露，2010年不會啟動物業稅，最快也得等到2011年。

　　這位專家給出了兩個原因：一是今年還處于經濟復蘇階段，推出物業稅將對房地產形成很大打擊。另一方面，根據稅務總局每年的征稅慣例，一般比較大的稅收政策都是在年初出臺。年初不出臺，就意味著整個年度不會出臺了。

　　物業稅并非簡單的稅費改革，而是涉及到土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等，牽涉非常復雜的社會利益關系，背后隱藏了各方利益的博弈，必然會遭遇各種阻力。在實施層面，開征物業稅也有很多相當復雜的問題有待解決。比如，我國目前缺乏統一完整的房屋和土地信息數據，評估人才匱乏，納稅人的抵觸等也將是一個很大的障礙。此外，如何與現有的房地產稅費對接？征收范圍應該如何界定，是新房與舊房區分對待還是“一刀切”？自住物業與經營性物業是否區分，又如何區分？普通住宅與非普通住宅是否區別對待？第一套房與第二套、第三套房應如何區別？征收方式是什么？按什么基數征收？是否隨市場價變動？這些問題都有待明確和解決。

　　中央財經大學稅務學院教授劉桓也認為今年全國開征物業稅可能性不大。他認為“有可能在局部地區試點。 ”剛開始也只是對商業地產征稅。

　　物業稅開征的多元設想題

　　據了解，目前“空轉”的物業稅有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產評估價的70%為基準，征收1 .2%的物業稅；如果房產是出租投資用，就以投資回報為基準，征收12%的物業稅。根據國際慣例，征收不動產的物業稅需要定期對房地產市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅，因此稅值會隨著房產的升值而提高。

　　在業內人士看來，盡管物業稅短期開征的難度較大，但不排除首先在個別城市試點“實轉”。易居房地產研究院有關專家認為，為了減少改革的阻力，極有可能分為三個序列進行征收：先商用物業，后住宅；先高檔住宅，后普通住宅；先投資用房(一個家庭有多套房)，后自住房(一套或兩套)。即使是普通住宅，也可以再分類，根據檔次、戶型面積、家庭收入情況、個人擁有住房的套數等確定不同的稅率，甚至像國外那樣，對部分特殊房屋免征。

　　物業稅開征可謂是 “牽一發而動全身”，如何平衡各方利益，消除潛在抵制力量和不利因素，還需要決策智慧和決心。

　　延伸閱讀》》

　　國外征收物業稅面面觀

　　加拿大：政府對100%的物業征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優惠。

　　法國：政府采用土地年度稅的形式征收不動產稅。

　　荷蘭：地方政府和中央政府課征的財產稅，主要課稅對象是房屋。

　　美國：擁有房產后每年交不動產稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產價值的1%到2%之間。

　　澳大利亞：政府根據房屋的占地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%到1%征收。

　　國外通行做法

　　按房屋面積劃分等級，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；

　　按房屋價值劃分等級，對價值高的征稅、征重稅，對價值低的減稅或免稅；

　　按房屋套數分類，對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對單套住房減稅或免稅；

　　按房屋用途分類，個人住房用于經營的，稅負較重，個人住房用于自住的，稅負較輕；

　　對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。