方莊某小區曾發生過一個案例，小區有10棟樓，其中一棟樓的電梯壞了，必須動用公共維修基金。但業主大會卻遲遲湊不齊50%的業主進行表決。

　　今天出臺的《北京市物業管理辦法》中有一條，“可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內物業管理事項�！比A倫律師事務所律師崔保國告訴記者，該條規定有針對性地方便了公共維修基金的啟動�！昂芏鄻I主對不涉及自身利益的事一般不關心，所以造成了維修基金啟動難。通過這種‘化整為零’的方式，能夠很快地解決如電梯維修、防水層漏水等具體問題�！�

　　可以樓層為單位

　　決定物業事項

　　政策規定：新《辦法》創新了業主大會表決形式，明確可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內物業管理事項。

　　焦點解讀：市住建委介紹，現有的法規中，對于物業區域內的物業事項管理都必須通過業主大會投票決定，一般重大事項需要一半以上的業主同意，而像變更物業等重大事項則需要三分之二的業主同意方可實現。但由于召集全體業主開會在實際中存在著很多困難，所以，新《辦法》明確了幢、單元、樓層可以共同決定本單位的物業事項，如有需要，單元業主可以自己決定啟動公共維修基金的使用。

　　業主可以自管物業

　　政策規定：新《辦法》規定，未選聘物業服務企業的，業主可以共同決定將各專項服務委托給專業性服務企業或者個人。

　　焦點解讀：據市住建委介紹，業主可以對小區物業實行自治也是創新的亮點之一。在目前的實際中，物業公司往往是由開發商推薦或指定，業主無法進行選擇。所以，新《辦法》中首次提出，未選聘物業企業的小區業主可以通過共同決定的方式，將各專項服務委托給專業性服務企業或者個人，如小區園林綠化、環衛、保安等事項，可以通過業主集體授權業主大會單獨和相關單位簽訂合同或合約進行管理。

　　“已經有部分規模較小的小區開始實施自治，效果還不錯。自治能夠提高業主參與管理的積極性，對于解決物業糾紛提供了一個新的模式�！庇诹颊f。

　　典型案例：品閣小區是一個建筑面積僅2.5萬平方米的社區，只有一棟樓。在2004年業主入住之時，遭遇了與眾多小區極其相似的維權經歷。業主雖然按時繳納物業費，但丟東西、毀壞車輛的事件屢有發生。2006年9月，前期物業撤離小區。無奈之下，小區業主決定自治管理。2007年，品閣小區注冊成立了京城第一家“自管”公司�！白灾巍�3年以來，該小區的物管費從以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，3年降低了42%，還興建了19個項目，小區運轉平穩有序。

　　據介紹，北京目前有3個自治小區，另外兩個是馨蓮茗園和水木清華，都是2008年底開始自治的，馨蓮茗園采用業委會自己成立物業公司進行小區管理，水木清華則與居委會合作進行管理。

　　商住分不同物業管理區

　　政策規定：建設單位應當在銷售房屋前，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分物業管理區域，并在房屋買賣合同中明示。物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；住宅區和非住宅區原則上應當劃分為不同的物業管理區域。

　　焦點解讀：在目前的北京住宅市場上，小區下面是底商、上面是住宅，商住混合的現象不在少數。在之前的物業管理規定中，住宅和非住宅部分在物業管理區域上，并沒有明確劃分。此次出臺的新辦法中，明確了開發商在銷售房屋前，必須明確劃分物業管理區域，住宅和非住宅部分應該分立開來。

　　另外，對于開發商應當配建的物業服務用房，要求建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。服務用房應包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主大會及業主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業服務用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。

　　街道鄉鎮督導業主大會

　　政策規定：街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業主大會會議�；I備組中非建設單位的業主代表人數不低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二�；I備組出具并由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告，作為備案的材料之一。

　　焦點解讀：依據新規，街道、鄉鎮必須指派一人擔任業主大會籌備組組長，在業主大會運行階段，負責監督指導，協調解決糾紛和矛盾。

　　至于業主大會的具體啟動要求，是當物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會；占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會。另外，在新的《辦法》中，業委會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。(趙瑩瑩)