五年來房地產資本金比例首次下調，放松信貸閘門，會使房企資金壓力緩解，房價上漲?還是導致房企間競爭更加激烈，促使房價下降?

　　5月27日，國務院發布的《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。這是在自2004年以來執行了近五年的35%自有資本金貸款比例首次下調，也預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始“松綁”。

　　冷熱并存、乍暖還寒的中國經濟中，歷經深幅調整后迎來“小陽春”的中國樓市又將在這個“新政”之后何去何從？

　　激活投資　助力經濟

　　在房地產企業中，項目資本金比例是指開發商自有資金占其全部開發資金的比例。

　　回顧我國房地產啟動之初，一片空白的開發市場資金門檻較低，在自有資金上基本沒有太多要求。許多企業以銀行貸款、房屋預售、施工隊墊資等方式快速成長起來，但同時也侵害了各方許多利益。2004年9月，為抑制房地產泡沫，完善房地產市場融資體制，銀監會頒布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，提出商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35%。

　　“刺激經濟、擴大內需是此時將房地產資本金比例下調的核心用意。”住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林解讀道，“當前世界經濟復蘇跡象還不明顯，對我國出口業的沖擊還在持續；國內經濟回暖基礎并不堅實，實現經濟增長擴大內需的任務還相當艱巨。而房地產業同時作為國民經濟中消費最大的行業和居民生活中最大消費點，是內需市場重要的組成部分，理應在彌補疲弱的外需，抵御經濟下行壓力中發揮應有作用。”

　　由于銷售不暢、地價高企、銀根收縮等多重原因，去年以來，房地產企業普遍遭遇資金困境，許多項目呈現緩建、停建的局面，房地產投資增速急劇下滑。國家統計局公布的數據顯示，1—4月，全國完成房地產開發投資7290億元,比去年同期回落27.2%；全國房地產開發企業房屋施工面積20.1億平方米，比去年同期回落13%；房屋新開工面積2.78億平方米，同比下降15.6%。資本金比例下調對改善地產企業資金困境不啻一場珍貴的春雨。

　　大到鋼鐵、建材，小到家具、床上用品，房地產投資規模巨大，可帶動起40多個相關產業，對經濟的拉動力毋庸置疑。至少從目前來看，通過房地產市場交易量放大帶動關聯產業復蘇，無疑是加快整體經濟復蘇最具操作性的政策。有測算顯示，下半年房地產投資估計將釋放3000億元左右的資本金，有望帶動上萬億元的投資。

　　去年房地產行業陷入低谷后，從10月開始，幾乎所有針對房地產的緊縮政策都在松綁，政府出臺了一系列鼓勵個人住房買賣的優惠政策，包括下調契稅、暫免征收印花稅和土地增值稅、下調貸款利率、降低首付款比例等等，從一定程度上刺激了消費者的購房熱情，也直接促成了春節以來地產市場的回暖。“如果說上述政策是從消費者的角度出發來激活樓市的話，那么下調資本金比例則是從房地產企業的角度來提振市場。其目的是放寬開發商銀行融資通道，刺激地產投資，增加市場供應。”王玨林表示。

　　“松綁”不意味著“價漲”

　　提到房地產貸款門檻降低，許多人首先想到的就是房價會否跟著上漲。

　　某網站進行的購房者調查顯示，73%的被調查者認為房地產開發項目資本金比例松動將導致“房企資金壓力緩解，房價上漲”，18%的被調查者認為新政“使房企間競爭更加激烈，促使房價下降”。

　　“總的來說，放寬房地產信貸對房價的影響非常復雜。兩種看法都有道理，但我稍稍傾向于后者，邏輯性更強，也更合理。”中央財經大學管理科學與工程學院副院長李文斌認為，“因為在市場經濟條件下，房價高低歸根到底要看供需關系。需求沒變化，就要看供應量大小。影響住房供應的因素，一是土地，二是資金。資本金比例放寬后，開發商有錢用來盤活手中的土地，必然導致市場住房供應量增加，房價也當然會下降。政府出臺這一政策的目的也是期望達到增加市場供應穩定房價的目的。”

　　不過，李文濱也表示，土地的供應并不會隨著市場資金的增多而增多。不同于市場中的其他要素，土地供應受政府主導性要大一些。近一段時間在一些擴張較快的大城市如北京、深圳等地，房價反彈較快，主要是因為去年以來市場上新增供給不足，老百姓可選擇的余地有限，因此房價很難降下來。

　　對于消費者心中“開發商不降價，甚至抬高房價”的擔憂，李文濱認為，受益于政策的主要是資金緊張而有開工意愿的中小地產商，但這個市場的主導權不在小開發商這里，反而是那些不缺錢、享受多重融資渠道的大的開發商更掌握行業的話語權。他們沒有大規模開工并非由于缺錢，而是對未來銷售預期的不確定性而主動縮減投資。因此，如果市場不好，房子賣不出去，將來他們還是要該打折就打折，該降價就要降價的。

　　就目前市場而言，中小企業是否會因貸款門檻降低而“入市”，恐怕還不敢盲目樂觀。一位小型房產開發企業負責人對記者表示，下調資本金比例后，企業即便拿到更多貸款也不會貿然去拿地或者開發新項目。因為市場上真正的購買力仍沒有出現強勢增長，房地產還存在很多不確定性。當前最重要的是加快消化庫存，回籠資金，等“荷包”鼓起來以后，再選擇合適的項目也不遲。

　　防控風險　不忘民生

　　有人擔心，房產資本金門檻降低，會否把開發商的風險轉嫁給銀行？

　　“資本金比例降低并不意味著銀行就會放開信貸閘門，房地產授信仍是銀行風險控制的重點。”李文濱指出，20%的下調只是標明了最低限度，但銀行不一定照此執行。貸不貸，貸多少，主動權和決策權還在銀行手里。這對銀行貸款審查是否嚴格、風險防范機制是否健全也是一種考驗。數據顯示，今年以來樓市交易回暖，開發商資金壓力得以緩解，銀行承擔的貸款風險反而有所降低。

　　李文濱說，放松信貸閘門，影響并沒有想象的那么大。究竟會有多少資金進入房地產開發行列，還是要視市場情況而定。比如2004年以來一直執行35%的比例，但房地產業并不“差錢”，市場同樣出現迅猛發展。估計資本金比例下調后貸款量的增加幅度應該不會超過20%的資本金下降幅度。

　　正是因為房地產行業巨大的影響力，才使得國家對待這個行業的態度相當謹慎，實施的相關政策也力求有保有壓——既要釋放出房地產行業的能量，又要調控可能發生的風險，防止暴漲暴跌；既對其拉動經濟增長寄予希望，又力圖通過結構性微調，在改善民生上能有所作為。

　　此次資本金新政對不同的商品房開發投資是有所區別的。保障性住房和普通商品住房項目的最低自有資金比例從35%調低至20%，而其他房地產開發項目的最低自有資金比例只下調了5個百分點，從35%降為30%。

　　對中低端項目資本金比例有更大幅度的下調顯示了政府保障民生的一貫態度。鼓勵保障性住房和普通商品住房的開發投資，通過增加供應量來抑制房價，自然會使更多老百姓能夠買得起房。“房價漲跌都是市場行為，關鍵是各地政府會拿出多少收入用于改善中低收入人群的住房條件，這才是眼下要特別關注的。沒有這一條，就不能體現國家保增長、調結構、惠民生的真實意圖和根本原則。”王玨林表示。（記者 溫源）