近期，不少城市樓市一掃入秋以來的平靜，突遇成交的“高峰期”。其中一重要原因，是去年實(shí)施的部分優(yōu)惠政策即將到期，供需雙方此時(shí)“搶抓機(jī)遇”。

　　不過，短期起落背后，房地產(chǎn)市場的基本面沒有改變。“高溫不退”的房價(jià)、旺盛的投資性需求以及揮之不去的通脹預(yù)期等因素，將繼續(xù)對樓市施壓，持續(xù)考驗(yàn)政府的調(diào)控能力。

　　部分地區(qū)樓市“突遇”成交高峰

　　近期，部分重點(diǎn)城市的樓市迅速擺脫秋季以來的下滑，戲劇性地迎來一個(gè)成交高峰。比如，公開數(shù)據(jù)顯示，10月前半個(gè)月，杭州商品房日均銷售在110套、120套，但進(jìn)入10月下旬以來，便逐日上升，直至突破200套。南京商品住宅日均成交量在10月中旬曾下探至200套左右，但進(jìn)入下旬便速升至500套、600套。

　　在上海，每日商品房銷售在10月中旬前后還在700多套的水平徘徊，至20日開外便提升并保持在1000多套的高位。易居中國的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月19日-25日這一周，上海商品住宅成交量一掃陰霾，大幅上漲51.44%，達(dá)到51.37萬平方米，一下子回到今年6月本輪樓市最高點(diǎn)時(shí)的水平，其中松江、寶山等郊區(qū)樓市成交量更是迎來超過100%的漲幅。

　　二手房市場情況相似。記者從上海多家房產(chǎn)中介了解到，最近業(yè)務(wù)員們“忙碌多了”，房東把以前過高的掛牌價(jià)降下來，猶豫不決的買家也加入購房大軍。中原地產(chǎn)閔行區(qū)一門店的業(yè)務(wù)員介紹，由于房東和買家的積極性都有提高，近一周來房源的成交周期已從9月底、10月初的一周縮短到三四天，一些短期的投資客購房更顯活躍。

　　價(jià)格方面，10月19日-25日這一周上海商品住宅平均成交價(jià)格為16404元／平方米，環(huán)比下滑1.35%。不少重點(diǎn)城市也呈現(xiàn)出“量升、價(jià)微跌”的態(tài)勢。

　　“優(yōu)惠政策”到期前“搶抓機(jī)遇”？

　　“沒幾天時(shí)間了，買房動作要快，賣房也要抓緊時(shí)間！”近日，中原地產(chǎn)上海七寶店的業(yè)務(wù)員萬正偉這樣反復(fù)“提醒”房東和看房者。因?yàn)椋�始于去年的一系列“�?yōu)惠措施”中，部分政策將于年底到期。

　　去年12月20日出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》為樓市帶來多種利好，比如明確“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照首次貸款政策”；此外，還減免營業(yè)稅，普通住房免征時(shí)限由5年降為2年，不足2年轉(zhuǎn)讓的，按差額征收。非普通住房差額征收的時(shí)限由5年降為2年。上述政策暫定執(zhí)行至今年12月31日。

　　在此基礎(chǔ)上，各地政府還可以有“自選動作”。比如，上海出臺14條相關(guān)優(yōu)惠政策，其中“個(gè)人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅”“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅”“購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%”等不少政策也是至今年12月31日到期。是否延續(xù)，有關(guān)部門尚未表態(tài)。

　　如在上海購買一套80平方米、總價(jià)100萬的普通住房，如享受上述優(yōu)惠政策，買方共需繳納契稅、印花稅、交易費(fèi)10000元；如果優(yōu)惠取消，則總計(jì)繳稅費(fèi)15700元。如果轉(zhuǎn)讓一套購入滿3年、面積為85平方米、總價(jià)100萬的非普通住房，根據(jù)上述優(yōu)惠，賣方共需繳納營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等20000元；一旦政策取消，所繳稅費(fèi)激增至78000元。數(shù)千、數(shù)萬的價(jià)差，牽動著供、求雙方的神經(jīng)。物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕住宅部董事陳煒認(rèn)為，一旦優(yōu)惠政策取消，將對“首次置業(yè)者”產(chǎn)生較大影響。

　　短期起落背后：高房價(jià)持續(xù)考驗(yàn)政府調(diào)控

　　中國樓市受政策影響大。上述優(yōu)惠政策年底到期后是否會延續(xù)，已引發(fā)了市場足夠多的猜想。但必須看到，短期價(jià)、量起起落落的背后，樓市的基本面沒有改變。比如，今年上海商品住宅全年成交量預(yù)計(jì)在2500萬平方米左右，但新增供應(yīng)量將只有約1300萬平方米。有效供應(yīng)量不足的問題日益突出。全國方面，今年前三季度我國全社會固定資產(chǎn)投資同比增長33.4%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅只有17.7%；如果房地產(chǎn)的投資不能及時(shí)頂上，明后年的供應(yīng)形勢將更為嚴(yán)峻。

　　雖然，上述一系列政策的初衷并非為了救“房價(jià)”，但今年以來樓市交易復(fù)蘇的同時(shí)，房價(jià)也快速攀升，部分城市房價(jià)接近乃至超過歷史最高點(diǎn)。房價(jià)偏高已成為社會共識，尤其是在部分大城市，房價(jià)已高度脫離普通居民的承受力。然時(shí)至今日，看不到房價(jià)合理回調(diào)的跡象。

　　此外，部分城市投資性需求依然旺盛、通脹及銀行加息等諸般預(yù)期揮之不去。在上述多種因素的作用下，房價(jià)依然存在高位上行的可能，樓市調(diào)整的壓力或?qū)⒗^續(xù)加大。房地產(chǎn)市場的嚴(yán)峻形勢將對政府的調(diào)控能力形成持續(xù)考驗(yàn)。（記者葉鋒、鄧華寧）