南昌市自2008年12月起，試行經(jīng)濟(jì)適用住房(以下簡(jiǎn)稱：“經(jīng)適房”)貨幣補(bǔ)貼政策，將原來保障住房政策由單一的實(shí)物供應(yīng)方式變?yōu)閷?shí)物供應(yīng)與貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合的方式，受到群眾歡迎。運(yùn)行以來，政府僅用0.62億元補(bǔ)貼資金，就吸引了上千中簽家庭購房，拉動(dòng)了上半年10%以上的房產(chǎn)交易量，較原來單一的實(shí)物供應(yīng)政策，見效快、開支少。

　　變“補(bǔ)磚頭”為“人頭磚頭都可補(bǔ)”

　　2007年至2008年，南昌市累計(jì)建設(shè)和銷售經(jīng)適房140萬平方米，解決了近兩萬戶中低收入家庭的住房困難。

　　南昌市房管局局長(zhǎng)周光華介紹說，2007年，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他大中城市相似，處于相對(duì)不理性狀態(tài)，住房成了稀缺資源。此時(shí)，大力興建經(jīng)適房實(shí)物安置中低收入家庭，有效增加了住房供應(yīng)量，一方面解決了困難家庭的住房問題，另一方面緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)緊張的供求關(guān)系，且對(duì)城區(qū)商品房?jī)r(jià)格有一定的平抑作用。2008年，南昌紅谷灘、城南商品房均價(jià)分別為3636元/平方米、4076元/平方米，而同區(qū)域經(jīng)適房最高限價(jià)分別為1860元/平方米、1760元/平方米。

　　然而，2008年，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，價(jià)跌量升，實(shí)物與貨幣價(jià)值差距縮小。如果采取貨幣補(bǔ)貼方式，讓老百姓持幣購房，一方面群眾可以根據(jù)偏好和需求選擇合適的住房，另一方面，對(duì)消耗存量房、拉動(dòng)內(nèi)需保增長(zhǎng)很有好處。

　　為此，自2008年12月起，南昌啟動(dòng)經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼試點(diǎn)，采取“補(bǔ)貼貨幣化、購買自主化、運(yùn)作透明化”的運(yùn)作新模式，變政府暗補(bǔ)(無償劃撥土地、減免各種規(guī)費(fèi))為明補(bǔ)。經(jīng)適房補(bǔ)貼資金由市財(cái)政安排，從土地出讓收益中解決。2009年，計(jì)劃貨幣補(bǔ)貼戶數(shù)為3100戶，補(bǔ)貼資金安排1.5億元，同時(shí)，實(shí)物供應(yīng)6900套。

　　記者了解到，凡城區(qū)(不含四縣)符合南昌市經(jīng)適房申購條件的家庭，通過“三級(jí)審核、三榜公示”后自由選擇經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼或?qū)嵨锕��?yīng)方式。搖號(hào)中簽經(jīng)適房補(bǔ)貼家庭，應(yīng)在城區(qū)控制范圍內(nèi)自主選購一套建筑面積90平方米以下的商品房或二手房，取得房產(chǎn)證后，按規(guī)定程序領(lǐng)取補(bǔ)貼資金。

　　南昌市規(guī)定，目前經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米，補(bǔ)貼面積上限為60平方米，所購住房小于60平方米的，按實(shí)際面積補(bǔ)貼，大于60平方米的按60平方米補(bǔ)貼，每戶最高補(bǔ)貼資金4.8萬元。

　　今年1月16日，南昌市7634戶符合經(jīng)適房申購條件、選擇貨幣補(bǔ)貼家庭，首次公開搖號(hào)，產(chǎn)生了3100戶中簽家庭。截至6月底，全市中簽家庭已購買住房1294套，領(lǐng)取或發(fā)放購買補(bǔ)貼6211萬元。

　　貨幣補(bǔ)貼攪活房市購買自主群眾歡迎

　　采訪中記者了解到，近幾年來，南昌通過經(jīng)適房解決了許多中低收入家庭住房困難問題，但單一的實(shí)物供應(yīng)的經(jīng)適房政策在落實(shí)過程中，仍暴露出不少問題。

　　一方面，經(jīng)適房小區(qū)因位置較偏、生活配套不全出現(xiàn)銷售難問題。2007年，南昌市9422戶中簽家庭中，棄購的有1660戶，占17.6%，購房后退房的122戶。另一方面，政府因過多承擔(dān)經(jīng)適房建設(shè)、銷售、監(jiān)管等職能，不僅工作效率低，而且行政成本增大。據(jù)南昌市房管局反映，今年新增經(jīng)適房建設(shè)用地審批事項(xiàng)，去年就申報(bào)了計(jì)劃，到今年6月才辦好審批手續(xù)，再經(jīng)過征地拆遷、施工招投標(biāo)等環(huán)節(jié)，今年新建經(jīng)適房最快也要在10月以后才能開工，已影響到按期完成經(jīng)適房計(jì)劃任務(wù)。

　　而南昌經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼政策通過直接貨幣補(bǔ)貼提高中低收入家庭住房購買力的方式，運(yùn)行半年多以來，取得了明顯成效。

　　首先，貨幣補(bǔ)貼政策給予群眾購房更多的自主權(quán)，深受中簽家庭的歡迎。今年6月，享受政府貨幣補(bǔ)貼，以4200元/平方米的價(jià)格在丁公南路上選購買了一套75平方米的二手房的龔祥輝說：“盡管房子相對(duì)較舊，房?jī)r(jià)也比政府新建的經(jīng)適房高，但位居市中心，交通、生活各方面都很便利，能繼續(xù)生活在熟悉的社區(qū)，便于小孩上學(xué)和照顧父母，我覺得比居住在偏僻的經(jīng)適房小區(qū)要好多了”。據(jù)南昌市房管局統(tǒng)計(jì)，在去年年底群眾申報(bào)享受經(jīng)適房政策中，申請(qǐng)貨幣補(bǔ)貼的7633套，占計(jì)劃數(shù)(3100套)的246%。

　　其次，大大縮短了中簽家庭購房入住時(shí)間，節(jié)約了政府行政成本。從申請(qǐng)-搖號(hào)-購房-入住，采取貨幣補(bǔ)貼僅需半年的時(shí)間，比實(shí)物供應(yīng)至少能提前一至二年。而且，為政府主管部門減少了建設(shè)規(guī)劃、用地報(bào)批、征地拆遷、建設(shè)監(jiān)管、貸款融資等多個(gè)工作環(huán)節(jié)。

　　第三，激活和促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。據(jù)了解，江西國泰、浙大中凱、正榮集團(tuán)等房地產(chǎn)開發(fā)商反映，政府出臺(tái)貨幣補(bǔ)貼政策后，今年上半年公司90平方米以下住房銷售火爆，約占總銷量的10%-25%。

　　警惕小戶型供給不足助漲房?jī)r(jià)

　　采訪中，一些中低收入家庭反映，在選擇實(shí)物供應(yīng)或貨幣補(bǔ)貼時(shí)進(jìn)退兩難。家住孺子路的甄先生這兩年一直在申請(qǐng)享受保障性住房政策，他告訴記者：“雖然我還沒中簽。但是直到現(xiàn)在我還在猶豫，自己到底是應(yīng)該選實(shí)物還是選補(bǔ)貼。一方面，經(jīng)適房?jī)r(jià)格低，但多半地處偏遠(yuǎn)的地方；另一方面，即使有政府補(bǔ)貼，購房壓力仍然很大。”

　　他們呼吁政府，在集中建設(shè)經(jīng)適房時(shí)，超前規(guī)劃公交、學(xué)校、社區(qū)醫(yī)院等配套建設(shè)，或在交通、生活便利的地方建設(shè)經(jīng)適房，讓更多的人想買、愿住經(jīng)適房。同時(shí)，應(yīng)在房?jī)r(jià)偏高時(shí)，適度提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

　　此外，針對(duì)政府補(bǔ)貼要在辦理房產(chǎn)證后才能到位的情況，一些中低收入家庭建議經(jīng)濟(jì)適用房政府補(bǔ)貼資金應(yīng)按實(shí)際房?jī)r(jià)的一定比例計(jì)算，補(bǔ)貼資金可以直接沖抵購房首付款，以減輕購房人首付款壓力。

　　專家認(rèn)為，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，根據(jù)中低收入家庭申購實(shí)物供應(yīng)和貨幣補(bǔ)貼數(shù)量，靈活調(diào)整兩種保障方式的比例關(guān)系，這是政府真正做好住房保障工作的關(guān)鍵。在市場(chǎng)過熱時(shí)，采取實(shí)物供應(yīng)為主、貨幣補(bǔ)貼為輔的政策；在市場(chǎng)低迷時(shí)，采取貨幣補(bǔ)貼為主、實(shí)物供應(yīng)為輔的政策，通過政府宏觀政策和市場(chǎng)無形的手，既解決困難群眾住房問題，又調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　江西師大教授陶滿德、南昌市房產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王天柱等專家學(xué)者認(rèn)為，在執(zhí)行經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼政策過程中，應(yīng)注意政策適用前提的把握。前提主要在兩個(gè)方面，一是要完善個(gè)人信用體系及統(tǒng)計(jì)體制，以準(zhǔn)確掌握居民的真實(shí)收入狀況和住房狀況，確定準(zhǔn)確的補(bǔ)貼額度。二是，市場(chǎng)上要有充足的合適房源，使中簽家庭能方便的選到適合自己的住房，如果供給不足的話，反而會(huì)增加中低收入家庭住房困難問題，并且會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

　　專家對(duì)目前南昌經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼政策提出完善的建議。一是補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)偏低。最高4.8萬元的補(bǔ)貼資金對(duì)購買郊區(qū)住房的家庭幫助較大，但對(duì)追求生活便利、購買城區(qū)二手房的家庭幫助不夠明顯；二是限制條件太多，不利于調(diào)動(dòng)中低收入家庭購房積極性。南昌市目前規(guī)定，領(lǐng)取政府補(bǔ)貼購買的住房為經(jīng)適房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，5年后才能上市交易，交易時(shí)須全額退回政府補(bǔ)貼；已領(lǐng)取政府補(bǔ)貼購房家庭，今后不能再享受經(jīng)適房補(bǔ)貼，也不能再購買經(jīng)適房，如需再購買其他住房，必須全額退回政府發(fā)放的補(bǔ)貼等；三是必須加大監(jiān)管力度，確保新開工住房建設(shè)90平方米以下小戶型的供應(yīng)。(記者李美娟鄧華寧)