一年前，為應對全球金融危機、實現“保增長”的戰略目標，一系列房地產刺激政策先后出臺。縱覽一年間樓市全景，房地產業迅速走出房價和成交量的寒冬，成交火熱、房價大漲、土地市場活躍，為穩樓市保增長而制定的刺激政策取得了超預期效果。目前,我國宏觀經濟呈現出全面回暖的跡象，這為房地產短期刺激政策的退出，提供了堅實的基礎。而相關部門也已開始對政策是否延續進行調研。但對于優惠政策是否延續，如何選擇性退出，還應盡早明確，留給市場足夠的預熱和消化時間。中國證券報記者認為，房產刺激政策的選擇性退出應主要體現在以下幾個方面：

　　首先，首次置業消費需繼續鼓勵，投資甚至投機需求應予以抑制。從房地產市場歷史來看，首次置業消費一直是其健康穩定的基礎，投資甚至投機需求往往是大起大落的導火索。今年以來投資需求助推房價節節攀升，已超出普通民眾承受能力，首次置業的剛性需求逐漸被擠出市場，對過度投資和投機加以抑制刻不容緩。

　　抑制過度投資的撒手锏當是收緊二套房貸。年中，銀監會曾重申嚴格執行二套房貸政策，但一些商業銀行依然暗地拓寬尺度，助推樓市炒風。究其根源依然是政策界定不清晰，給投資客和銀行留有可操作空間。對改善型需求的優惠政策應逐步退出，應以家庭為單位區分首次置業和改善型需求，對改善型需求提高首付門檻和利率標準，取消所有二次置業貸款利率優惠，并嚴格執行四成首付比例。

　　其次是取消二手房交易相關稅費優惠。去年底放寬二手房營業稅征收年限以及降低營業稅，旨在減少購房費用，促進二手房流轉和成交。而今若退出，適當增加買賣成本，可抑制快進快出式的短炒之風。而對于契稅最低1%的優惠政策是否需要退出，尚可觀察，畢竟相較于二手房交易營業稅等，契稅優惠影響較小。

　　第三，部分城市的公積金貸款額度可能下調。去年救市以來各地提高公積金貸款優惠，上海市民購買自住普通住房的，基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到了30萬元，每戶最高為60萬元。北京住房公積金貸款也從原來的60萬元提高到80萬元。隨著年底一些地方政府刺激政策的到期，公積金貸款政策將會出現調整。

　　第四，地方性政策和全國性政策退出未必同步。眼下國家層面是否取消優惠政策還未定調，湖南、吉林等省份已通過不同方式表示，2008年當地省級政府出臺的房地產優惠政策不會取消，順延到2010年底。因此，在政策退出的時點上，將會出現北京、上海等高房價城市，將會先進行政策微調，抑制投資需求；而二三線城市由于房地產市場復蘇周期稍慢，可能會繼續順延。

　　此外，需要我們注意的是，涉及房地產開發環節的寬松政策，似乎還未到需要退出之時。今年1-10月，全國完成房地產開發投資28440億元，同比增長18.9%，增幅比1-9月提高1.2個百分點，但比去年同期回落5.7個百分點。房屋新開工面積10月份才出現年內首次同比正增長，增幅為3.3%。刺激房地產開發投資、增加市場供應，房地產開發投資景氣程度仍有待提高。本報記者 萬晶