12月1日至4日,廣州市人大代表視察廣州城中村改造情況。昨天上午,廣州市國土房管局在向人大代表匯報情況時透露,最新制定的《關(guān)于推進城中村(舊村)整治改造的實施意見》(以下簡稱《意見》)針對制約改造進度的突出問題,進行了制度創(chuàng)新和突破,預(yù)計將在12月上旬正式出臺。其中,為了加快推進城中村改造,廣州一舉拿出土地、財稅等多項優(yōu)惠政策。

　　即將出臺的《意見》中明確,廣州城中村改造的總體工作目標(biāo)是:計劃用10年左右的時間基本完成138條城中村的整治改造任務(wù),其中位于重點功能區(qū)的52條全面改造的城中村計劃用3—5年時間完成改造,這其中又有9條城中村需要在亞運會召開前完成清拆。

　　“土地政策方面,廣州將對全面改造項目給予政策‘松綁’。”廣州市國土房管局局長謝曉丹指出,《意見》將廣州整治改造城中村分為兩類模式,一類是對位于城市重點功能區(qū)、對完善城市功能和提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有較大影響的52條城中村,按照城市規(guī)劃要求,合理整合周邊土地資源,以整體拆除重建為主實施全面改造。另一類模式是綜合整治類,對位于城市重點功能區(qū)外,但環(huán)境較差、公共服務(wù)配套設(shè)施不完善的86條城中村,在基本不涉及房屋拆建的基礎(chǔ)上,以改善城中村的居住環(huán)境、完善公共服務(wù)配套設(shè)施為主要內(nèi)容,清拆違章、抽疏建筑,打通交通和消防通道,實現(xiàn)三線下地、雨污分流,加強環(huán)境整治和立面整飾,使環(huán)境、衛(wèi)生、消防、房屋安全、市政設(shè)施等方面基本達到要求。

　　據(jù)介紹,《意見》已于今年8月17日經(jīng)市政府常務(wù)會議審議通過,此后又作為“三舊改造”政策的配套文件之一,于9月28日經(jīng)市政府常務(wù)會議審議通過。目前計劃于其他3份“三舊改造”文件一并以市委、市政府的名義出臺,預(yù)計將在12月上旬正式出臺。

　　登記國有土地按現(xiàn)狀確定

　　廣州市國土房管局介紹,《意見》對全面改造的項目給予政策“松綁”:允許土地直接登記為國有土地；允許現(xiàn)狀出讓和“熟地”出讓；對符合省政策規(guī)定的城中村現(xiàn)狀建設(shè)用地直接按現(xiàn)狀確定地類,也就是說,整體改造的城中村中,現(xiàn)實中用作商業(yè)用途的就按商業(yè)用地登記,用作住宅用途的就按住宅用地登記,從而讓商業(yè)用地得到更合理的補償。

　　村自主改造可協(xié)議出讓土地

　　特別值得關(guān)注的是,《意見》中首次明確,村自主改造可實行協(xié)議出讓土地,并享受優(yōu)惠的土地出讓金政策。

　　在財稅資金扶持方面,土地純收益的60%將用于支持村集體發(fā)展。對于綜合整治類項目,廣州將允許村集體經(jīng)濟組織利用本村舊廠房、空閑或低效用地,在符合城市規(guī)劃的前提下,以流轉(zhuǎn)方式自主招商融資進行改造。

　　不足基準(zhǔn)面積可補差價

　　關(guān)于拆遷補償安置政策,今后廣州城中村改造將實行復(fù)建補償、貨幣補償?shù)榷喾N補償安置方式,對合法面積實行“拆一補一”。參照深圳、西安等城市的做法,允許區(qū)和村依實際確定拆遷補償基準(zhǔn)面積,村民的拆遷房屋建筑面積不足基準(zhǔn)面積的,允許村民在成本價補交差價的基礎(chǔ)上,按基準(zhǔn)面積予以補償安置。而對于超過基準(zhǔn)面積的部分按成本價貨幣補償。復(fù)建安置房建設(shè)將實行村民自住房屋與經(jīng)濟性租賃房屋另址分開建設(shè)的方式。

　　安置房轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)后可買賣

　　在昨日視察中,人大代表普遍關(guān)注安置房能否上市交易的問題。廣州市國土房管局副局長黃文波對此指出,村民首先要決定是否將安置房的土地性質(zhì)從集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有土地,這個遵循村民自愿的原則。

　　據(jù)介紹,廣州城中村改造的過程中嘗試了一種新的做法:由村民自己選擇決定安置房轉(zhuǎn)為國有土地或者繼續(xù)保留集體用地的性質(zhì)。對于轉(zhuǎn)為國有土地的房屋,只要補繳土地出讓金后可以進入市場轉(zhuǎn)讓,如果是保留原集體用地性質(zhì),則不能入市買賣。

　　市國土房管局局長謝曉丹說,安置房轉(zhuǎn)為國有土地和保留為集體用地對于村民來說各有利弊。轉(zhuǎn)為國有土地獲得房產(chǎn)證后,上市買賣,但住宅用地的使用期限為70年。如果保留為集體用地性質(zhì),則沒有使用年限的限制,但不能進行買賣。

　　獵德村李方榮書記稱,絕大多數(shù)村民都不愿將安置房轉(zhuǎn)為國有土地性質(zhì),但也有部分村民分得多套安置房,希望轉(zhuǎn)讓多余的房屋變現(xiàn)。據(jù)了解,獵德村獲得補償面積最大的一戶有2000多平方米,如果改為國有土地,按照目前房價,該戶村民的“身價”將高達4000多萬元。

　　轉(zhuǎn)售安置房補交地價打五折

　　黃文波昨日還首次透露,城中村改造安置房上市轉(zhuǎn)讓補交地價可以享受五折優(yōu)惠。按廣州現(xiàn)行土地出讓金計收標(biāo)準(zhǔn),過戶時要按所在地段住宅基準(zhǔn)地價的30%計收土地出讓金。比如琶洲磨碟沙地段基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)約2500至3000元/平方米,安置房過戶需繳交地價約750至1000元/平方米,但按照這份針對城中村改造的新優(yōu)惠政策,只需交325—500元/平方米的地價。

　　對此,市人大代表、華南師范大學(xué)法學(xué)院副院長陳雪表示,對于同一棟樓的大多數(shù)居民來說,房屋不僅是安身立命之所,也是穩(wěn)定的私人財產(chǎn),希望房屋代代相傳的觀念根深蒂固,因此大部分村民可能仍希望房屋建地為集體建設(shè)用地性質(zhì),這樣一來,就勢必會使希望出讓房屋的村民利益受損。“整一棟樓只有一種用地性質(zhì)比較死板”,她建議嘗試對同一棟樓里的住戶分別確權(quán),讓村民有更多的選擇。廣州市國土房管局回應(yīng),具體方案還在制定中。