12月1日至4日,廣州市人大代表視察廣州城中村改造情況。昨天上午,廣州市國土房管局在向人大代表匯報情況時透露,最新制定的《關于推進城中村(舊村)整治改造的實施意見》(以下簡稱《意見》)針對制約改造進度的突出問題,進行了制度創新和突破,預計將在12月上旬正式出臺。其中,為了加快推進城中村改造,廣州一舉拿出土地、財稅等多項優惠政策。

　　即將出臺的《意見》中明確,廣州城中村改造的總體工作目標是:計劃用10年左右的時間基本完成138條城中村的整治改造任務,其中位于重點功能區的52條全面改造的城中村計劃用3—5年時間完成改造,這其中又有9條城中村需要在亞運會召開前完成清拆。

　　“土地政策方面,廣州將對全面改造項目給予政策‘松綁’。”廣州市國土房管局局長謝曉丹指出,《意見》將廣州整治改造城中村分為兩類模式,一類是對位于城市重點功能區、對完善城市功能和提升產業結構有較大影響的52條城中村,按照城市規劃要求,合理整合周邊土地資源,以整體拆除重建為主實施全面改造。另一類模式是綜合整治類,對位于城市重點功能區外,但環境較差、公共服務配套設施不完善的86條城中村,在基本不涉及房屋拆建的基礎上,以改善城中村的居住環境、完善公共服務配套設施為主要內容,清拆違章、抽疏建筑,打通交通和消防通道,實現三線下地、雨污分流,加強環境整治和立面整飾,使環境、衛生、消防、房屋安全、市政設施等方面基本達到要求。

　　據介紹,《意見》已于今年8月17日經市政府常務會議審議通過,此后又作為“三舊改造”政策的配套文件之一,于9月28日經市政府常務會議審議通過。目前計劃于其他3份“三舊改造”文件一并以市委、市政府的名義出臺,預計將在12月上旬正式出臺。

　　登記國有土地按現狀確定

　　廣州市國土房管局介紹,《意見》對全面改造的項目給予政策“松綁”:允許土地直接登記為國有土地；允許現狀出讓和“熟地”出讓；對符合省政策規定的城中村現狀建設用地直接按現狀確定地類,也就是說,整體改造的城中村中,現實中用作商業用途的就按商業用地登記,用作住宅用途的就按住宅用地登記,從而讓商業用地得到更合理的補償。

　　村自主改造可協議出讓土地

　　特別值得關注的是,《意見》中首次明確,村自主改造可實行協議出讓土地,并享受優惠的土地出讓金政策。

　　在財稅資金扶持方面,土地純收益的60%將用于支持村集體發展。對于綜合整治類項目,廣州將允許村集體經濟組織利用本村舊廠房、空閑或低效用地,在符合城市規劃的前提下,以流轉方式自主招商融資進行改造。

　　不足基準面積可補差價

　　關于拆遷補償安置政策,今后廣州城中村改造將實行復建補償、貨幣補償等多種補償安置方式,對合法面積實行“拆一補一”。參照深圳、西安等城市的做法,允許區和村依實際確定拆遷補償基準面積,村民的拆遷房屋建筑面積不足基準面積的,允許村民在成本價補交差價的基礎上,按基準面積予以補償安置。而對于超過基準面積的部分按成本價貨幣補償。復建安置房建設將實行村民自住房屋與經濟性租賃房屋另址分開建設的方式。

　　安置房轉變土地性質后可買賣

　　在昨日視察中,人大代表普遍關注安置房能否上市交易的問題。廣州市國土房管局副局長黃文波對此指出,村民首先要決定是否將安置房的土地性質從集體建設用地轉為國有土地,這個遵循村民自愿的原則。

　　據介紹,廣州城中村改造的過程中嘗試了一種新的做法:由村民自己選擇決定安置房轉為國有土地或者繼續保留集體用地的性質。對于轉為國有土地的房屋,只要補繳土地出讓金后可以進入市場轉讓,如果是保留原集體用地性質,則不能入市買賣。

　　市國土房管局局長謝曉丹說,安置房轉為國有土地和保留為集體用地對于村民來說各有利弊。轉為國有土地獲得房產證后,上市買賣,但住宅用地的使用期限為70年。如果保留為集體用地性質,則沒有使用年限的限制,但不能進行買賣。

　　獵德村李方榮書記稱,絕大多數村民都不愿將安置房轉為國有土地性質,但也有部分村民分得多套安置房,希望轉讓多余的房屋變現。據了解,獵德村獲得補償面積最大的一戶有2000多平方米,如果改為國有土地,按照目前房價,該戶村民的“身價”將高達4000多萬元。

　　轉售安置房補交地價打五折

　　黃文波昨日還首次透露,城中村改造安置房上市轉讓補交地價可以享受五折優惠。按廣州現行土地出讓金計收標準,過戶時要按所在地段住宅基準地價的30%計收土地出讓金。比如琶洲磨碟沙地段基準地價標準約2500至3000元/平方米,安置房過戶需繳交地價約750至1000元/平方米,但按照這份針對城中村改造的新優惠政策,只需交325—500元/平方米的地價。

　　對此,市人大代表、華南師范大學法學院副院長陳雪表示,對于同一棟樓的大多數居民來說,房屋不僅是安身立命之所,也是穩定的私人財產,希望房屋代代相傳的觀念根深蒂固,因此大部分村民可能仍希望房屋建地為集體建設用地性質,這樣一來,就勢必會使希望出讓房屋的村民利益受損。“整一棟樓只有一種用地性質比較死板”,她建議嘗試對同一棟樓里的住戶分別確權,讓村民有更多的選擇。廣州市國土房管局回應,具體方案還在制定中。