昨日上午,市人大常委會副主任周慶強帶隊到黃埔區視察城中村改造情況。據悉,黃埔15個轉制社區的城中村改造已拉開帷幕,對于首個改造社區文沖,集體土地將轉為國有土地,村民使用房產的年限可能只有70年。而橫沙村為了降低改造后的建筑密度,鼓勵村民以2平方米的住宅換1平方米的商業面積,這在廣州城中村改造中還是頭一回。但城中村改造是否該大搞房地產,也引起了人大代表對黃埔區定位的質疑。

　　在匯報工作時,黃埔區區長楊雁文提到,沒有股份的村民、外來人員購買城中村宅基地的情況,也被納入區城中村改造政策制定的范疇。該區常務副區長危偉漢說:“我們將個別對待,在符合拆遷管理條例的情況下,允許提供適當的補償。”

　　改革“拆一補一”試水新置換制度

　　廣州即將啟動的新一輪城中村改造顯現出鮮明的政策靈活性。橫沙社區位于黃埔區中心城區和“回”字型商業圈的核心區域,對于打造黃埔現代濱江城區、建設臨港經濟戰略功能區都具有重大意義。

　　橫沙村改造的一大亮點就是在廣州首先嘗試一種安置房置換制度。據黃埔區相關負責人介紹,橫沙村目前的建筑容積率很大,如果按照“拆一補一”的方式建設,改造后的城區一定會很密,改造方案對此提出“復建住宅面積主要滿足居民的自住需求后,剩余合法住宅建筑面積按2:1置換商業面積”。

　　由于商業物業的回報率明顯高于住宅,這種置換方式將有效降低改造后的容積率。目前,此舉已得到市國土房管局和市規劃局等部門的肯定,改造方案已經通過區政府審核,爭取今年底通過市級審批,并有望在2010年上半年正式啟動改造。

　　滾動改造可能越改越難

　　新一輪城中村改造將允許村集體自主開發,自行融資,而黃埔區的文沖村就是該區第一個利用自有資金進行滾動性全面改造的城中村,目前首期安置用房建設已經動工。

　　據統計,文沖村這次改造的成本約為25.44億元,改造涉及1916戶、4896人,改造后這里的居住戶數將達到11069戶,容積率從1.64提高到3.07。由于樓蓋得更高了,這里的建筑密度將從原來“握手樓”時期的50%降至14.7%,綠地率則翻了一倍多。

　　但滾動開發的模式也存在一個不容回避的問題,黃埔區相關負責人向市人大代表匯報時指出,滾動改造拆一部分建一部分,經過三五年市場變化后,拆到后邊面臨的利益訴求將越來越多,補償將越來越高,“所以必須預見后期的這種利益變化,否則拆到后邊就改不下去了。”

　　記者從文沖村了解到,目前已經有一家深圳的開發商在與文沖村接洽,預計改造后可提供總建筑面積150萬平方米,其中住宅部分的比例有望占到七成。其中有一半左右的住宅會向社會銷售。

　　大規模建住宅會否賣不出去?

　　視察中,市人大代表還對黃埔城中村改造的定位展開熱烈討論。與天河等中心城區這樣“城包村”的形態比起來,黃埔的城中村形態更有點像“村包城”。改造需求是否迫切,是否要建很多住宅,大規模建住宅會否賣不出去?

　　周慶強指出,黃埔一直都是工業區,接下來還應該繼續定位為大工業區。黃埔有港口,港口帶動造船、石化、運輸等產業。“現在城中村改造主要建住宅,這個定位需要調整,不然改造后三五年搞大工業又把它拆掉,那這個代價就太大了。”

　　周慶強認為,像文沖村這樣引入社會資金的空間其實并不大,將面臨“誰來投資”的問題。值得注意的是,雖然房價每年都在提高,但黃埔房價提的并不多,“這里人口不多,消費力還是有限。”周慶強對記者表示,黃埔城中村改造不宜進行大規模房地產開發,此舉很難為舊城區分擔人口壓力。

　　據了解,南沙石化項目取消后,原來計劃逐步縮減的黃埔石化規模將繼續擴大。周慶強建議,黃埔區把科學城周邊的茅崗、雙沙等村全部搬遷,集中在一個城區里生活,騰出來的土地作為大工業集聚區。“以后肯定走這條路,廣州沒有地可用了,許多高科技企業找不到地。”

　　對于住宅開發,黃埔區常務副區長危偉漢則算了一筆賬:如果征用農村集體土地用作工業用地是無法收回改造成本的,“城中村改造必須建這么多商品房才能安置這么多村民,否則政府就要投資巨額資金。”據了解,一般一個城中村改造就要50億元,黃埔10多個城中村改造就要500多個億。

　　至于是否有老城區居民愿意到黃埔置業,危偉漢表示政府將在前期加大投入,引進名校和名醫院,形成更好的生活空間。

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　　黃埔城中村改造分兩階段完成

　　危偉漢介紹,黃埔區15個改制社區全部列入“城中村”改造范圍,擬分5—8年、10年兩個階段改造。據初步統計,該區建成區面積49.21平方公里,登記在冊的“城中村”住宅共計46784套,總建筑面積1012萬平方米,戶籍人口72131人。

　　第一階段是用5—8年時間完成文沖、橫沙、下沙、長洲、深井、茅崗、南崗等7個社區的全面改造工作。目前已有3個社區進入具體實施階段。一是文沖社區石化路以西的首期安置用房“圓洲(即大建木業)”地塊建設項目已正式開工。二是橫沙社區的改造方案經優化后已通過區政府審核,并正式上報市城改領導小組,擬2010年正式啟動改造。三是下沙社區已完成前期的現狀摸查和數據統計工作,正在制作初步的改造方案,有望于年底完成方案的上報工作。其他計劃5—8年改造完成的社區正在展開調查摸底階段。第二階段是用10年時間完成廟頭、南灣、夏園、沙步、滄聯、雙沙、姬堂、九沙等8個社區的整治改造工作。

　　南方日報記者姚藝曲