法律制度完善

　　在住房保障方面，美國是通過立法保障來實施各項措施的最具特色的國家，為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，美國政府早在20世紀30年代，就頒布實施了《住房法》，并先后通過了《城市重建法》《國民住宅法》《住宅與城市發(fā)展法》等，對住房保障的準入標準和保障水平等均作了較詳細的規(guī)定，為住房保障政策的制定實施提供了制度保證。

　　新加坡在20世紀60年代，也公布并實施了《新加坡建屋與發(fā)展法令》，明確了政府發(fā)展住房的目標、方針、政策，確立了專門的法定機構(gòu)行使政府組屋建設(shè)、分配和管理的職能。同時，新加坡政府還頒布了《建屋居住法》《特別物產(chǎn)法》等相關(guān)條例，規(guī)定只有月收入不超過800新元的家庭，才有資格租用公共組屋，若家庭收入超過其規(guī)定標準將適時退出。這些通過立法所確定的解決居民住房問題的大政方針，為新加坡政府“居者有其屋”目標的實現(xiàn)提供了法律基石。

　　日本在20世紀50年代，為了緩解第二次世界大戰(zhàn)后的住宅短缺問題，先后制定了《住宅金融公庫法》《公營住宅法》《日本住宅公團法》以及“住宅消費保障”等一系列相關(guān)法規(guī)，其中規(guī)定，享受公營住宅租金優(yōu)惠的租戶，當(dāng)收入超過基準時，若連續(xù)居住三年以上，則要累進計租；若連續(xù)居住五年以上，就必須買下該住宅。這些規(guī)定不同程度地滿足了不同階層的住房需要，使得日本住房保障制度逐步走向正軌。這些國家在不同時期以不同形式所制定的法律法規(guī)，在推動住房保障方面起到了不可替代的作用，為公共住房政策的實施提供了法律依據(jù)和保障。

　　保障層次嚴明

　　住房保障標準的層次性，一方面可以使不同收入水平的居民能享受到政府不同程度的保障，體現(xiàn)了對每一位居民的公平；另一方面也促使了住房保障手段的多元化，政府可以針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的保障手段。

　　為保證這種層次性的實現(xiàn)，許多國家建立了嚴格的收入劃分標準和資格審查制度，規(guī)定不同收入標準所能享受到的住房保障待遇，并嚴格執(zhí)行住房保障對象的進入、退出標準。當(dāng)保障對象的收入發(fā)生變化后，保障標準會隨之改變，保障措施也會及時調(diào)整。這種經(jīng)濟、合理、分層次的住房保障措施，不僅有利于減輕政府住房保障負擔(dān)及保障成本，同時也有效控制了不同保障水平和保障手段的適用對象與范圍，避免了保障對象因家庭收入改變后仍過度享受福利待遇的現(xiàn)象發(fā)生，使得更多低收入居民能享受到政府的保障待遇。

　　動態(tài)監(jiān)管到位

　　保障性住房是一種特殊商品，不僅本身價值大、使用期長、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)賣等變更程序復(fù)雜，而且保障對象千變?nèi)f化、保障標準千差萬別、保障手段五花八門，因此，對其有效監(jiān)管一直是各國政府十分重視的一項工作。雖然許多發(fā)達國家主張自由競爭、價值規(guī)律和市場調(diào)節(jié)，但是，在住宅建設(shè)和住房保障方面，各國政府卻采用各種方式進行干預(yù)。

　　許多國家認為，政府作為一國經(jīng)濟的宏觀調(diào)控者，擔(dān)負著促進社會全面發(fā)展的職責(zé)，在市場機制作用的背景下，許多居民不可能僅僅通過市場調(diào)節(jié)來解決自身的住房問題，特別是對于為數(shù)眾多的中低收入家庭。因此，政府理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體，并應(yīng)承擔(dān)起長期監(jiān)管的職責(zé)。

　　在健全住房保障對象檔案的同時，實施動態(tài)監(jiān)管：一是依法簽訂住房保障租賃合同，合同期滿要求續(xù)保的必須要經(jīng)過重新審核，只有符合條件者方準予續(xù)簽；二是嚴格審核住房保障的準入和退出對象，當(dāng)住房保障對象收入水平超過當(dāng)年最低收入標準時，將讓其按期騰退保障性住房或停發(fā)住房租金補貼；三是住房保障及管理情況適時向公眾公示。□(文/李欣欣)