“我本來也考慮西山美墅館、湯泉逸墅、檀香山的二手房，但按新政策，明年的營業稅，加上契稅、中介費，交易成本都占到10%了，就不如買一手房了。一個朋友推薦金隅·長安山麓，感覺性價比不錯，就搶了一套。”昨晚，剛剛買了金隅·長安山麓的王女士告訴記者。對此，美聯物業市場部總監張大偉認為，5年內非普通住宅營業稅標準的確定，將使高檔二手房市場客戶因無法貸款或交易成本太高，而大量轉移到一手商品房市場，明年，像王女士這樣的現象會更明顯。

　　營業稅新政加速“二轉一”

　　在金融街上班的王女士目前住在世紀城，孩子今年上大學了，從9月份開始，“買一套好一點兒的自住房”的計劃開始實施。

　　“一開始，我們也是想買一手房，看過億城·西山華府、保利西山林語、香邑山，但西北五環的位置離我上班的地方還是遠一些，天天跑不方便，就放棄了。又開始轉向西四環周邊，看過幾套西山美墅館、湯泉逸墅、檀香山的二手房，其中，有兩套真想買，但一套因為業主坐地漲價，一套因為業主說人在外地，拖著不簽約，實際是不想賣，就都沒買成，一直拖到現在。”

　　對于二手房業主的“不靠譜”，王女士有些微詞。但因為西邊一手房源不多，她還是在二手房里轉，兩周前看上了一套湯泉逸墅的房子，252平方米850萬元，但因為房主有貸款，買下來，年前辦不下來，營業稅，加上契稅、中介費，需要950萬元左右，稅費太高了。這時候，她一個朋友推薦金隅·長安山麓的項目。

　　“我一看，就特別喜歡，戶型是我看過的房子中最好的；位置在定慧寺西邊3公里左右，上班也方便；因為是低密度小區，環境也好；主要是價格也相對便宜，每平方米31000元，開盤有一個”50萬抵80萬“的優惠活動，我看的下躍層220平方米，總價700萬左右，打完折，650萬元，我粗算了一下兒，加上契稅、公維等，到我手里，比我看的那套湯泉逸墅省240萬元，當場就決定買了。現在買一手房都跟搶似的，但碰到合適的不容易呀，為了買上，我幾乎天天去，還好，上周開盤時買到了。”

　　稅收新政沖擊高檔二手房

　　小李是一直幫王女士找房的21世紀不動產經紀人。他向記者介紹說，西邊因為新房房源少，特別是高端項目，就數得過來的那么幾個，億城·西山華府、保利西山林語、金隅·長安山麓、香溪度等，因此，高檔二手房市場一直比較好，但今年9月份防止避稅的84號文出來后，市場就受了些影響，最近，營業稅的政策出臺，影響更大，畢竟這個區域5年內次新房還是多數。

　　他舉例說，檀香山房本已3年的一套243平方米二手房，目前成交價900萬元，原購價400萬元，如果客戶貸款買,全額營業稅5.5%，49.5萬元；個稅至少1%，9萬元；契稅3%，27萬元，加上2.5%的中介費，交易成本達到108萬元。

　　美聯物業市場研究部總監張大偉介紹說，高檔二手房市場為營業稅政策主要的打壓對象，對于北京二手房市場已經存在的一些政策，可能因為這一政策出臺而發生化學反應，出現很大的影響，特別是高檔二手房市場，必然因為這一政策的執行而出現逆轉，高檔二手房市場將因為無法貸款或交易成本太高，而出現大量需求轉移到一手商品房市場的現象，2010年高端二手房市場成交量暴跌已成定局。

　　自住高端一手房將受追捧

　　美聯物業市場研究部總監張大偉認為，營業稅細則首先提及非普通住宅的納稅調整，可見政策主要考慮點切合之前連續10天的4個政策：都為打壓投機，鼓勵自住及改善需求。這一政策將使得貸款購買高檔二手房的客戶選擇一手商品房，特別是自住型、改善型一手商品房。

　　圣世一品總經理肖峰分析說，北京目前的自住型、改善型一手商品房主要有兩類，一類是市區的高檔公寓，如富力城、圣世一品、唐寧ONE等；二類是適合當第一居所的四五環周邊的低密度住宅，如中糧祥云、金隅·長安山麓、億城·西山華府等。這也是為什么近期四五環低密度住宅地塊頻出地王的原因，順義中央別墅區地塊樓面價3萬元，亦莊地塊樓面價1.8萬元，主要是適合做高端產品。

　　本報記者 李海霞