醞釀多時的物業(yè)稅風聲再起。有消息稱，物業(yè)稅“空轉”(模擬評稅)工作在部分地區(qū)試點了6年多之后，將推廣至全國。物業(yè)稅會否在年內開征也成為業(yè)內關注的焦點。專家稱，物業(yè)稅一旦開征，將會打擊房產投機，平抑不合理房價。受此消息影響，昨天滬深股市地產板塊跌幅較深，個股普遍大面積下跌。

　　-看點

　　“空轉”可能推廣全國

　　昨天有媒體報道,日前國家稅務總局布置了今年財產行為稅征收的相關工作，并對在全國范圍內開展房地產模擬評稅，以及應用評稅技術核定房地產交易計稅價格工作的有關問題進行了說明。今年，我國稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅。

　　物業(yè)稅是政府以政權強制力，對使用或者占有不動產的業(yè)主征收的補償政府提供公共品的費用。昨天記者為此多次致電國稅總局方面，但未獲實質性答復。不過，中央財經大學稅務學院副院長劉桓等人昨天對本報記者表示：物業(yè)稅將不僅停留在“空轉”層面，物業(yè)稅的實際開征，可能今年就會在局部地區(qū)試點。物業(yè)稅可以通過政策調整和個人財產登記制度，對不同類型房產執(zhí)行不同稅率，把居民自用房產和炒房者閑置房產區(qū)分開來。對首次購房或者購買普通住宅者免征或減半征收。而對于購買別墅、豪宅者，以及不居住的閑置房產，則大幅提高稅率。

　　北京深圳今年可能試點實征

　　劉桓認為，北京和深圳今年試點實征物業(yè)稅的可能性最大。北京“空轉”物業(yè)稅時間較長，已經有比較成熟的經驗；而深圳這一城市比較新，央產房和古建筑等房產歷史遺留問題少，房產權屬登記準確率很高，所以這兩個城市適合試點。

　　不過，針對劉桓的說法，記者昨天向北京市地稅局證實時，該局地方稅處有關人士稱，該處暫未接到上級下達的今年正式開征物業(yè)稅的通知。

　　中國財政學會副會長人民大學教授安體富也認為，有關部門務必盡快開征物業(yè)稅。稅務部門不要害怕因初期政策不完善等原因，而出現稅款跑漏的問題。由于我國房地產業(yè)發(fā)展速度極快，這項政策越推遲執(zhí)行，全國房地產保有數量越高，稅基越大，政策推行起來也就越困難。他建議在部分大中城市先試點征收，再利用取得的經驗盡快在全國大面積推開。

　　實征先針對商業(yè)地產 面向個人至少三五年后

　　安體富說，如果今年物業(yè)稅在部分地區(qū)真的開征，也只會針對商業(yè)地產征稅，而不會對個人購買的民宅開征。物業(yè)稅相當于過去對商業(yè)地產征收的房產稅和土地使用稅，物業(yè)稅開征后，預計稅率不會發(fā)生變化，仍將維持以往水平。

　　劉桓也認為，物業(yè)稅要對原有政策進行微調之后才能對個人征稅。過去相關政策是對房屋使用者征稅，這遭到抗拒的可能性高，不利于征收管理。今后應改為對房產所有者征稅。而對非普通住宅和普通住宅的征稅應設置先后順序。

　　何時針對個人購買的民宅征收物業(yè)稅？兩位專家認為這是一大難點，它取決于我國個人財產登記制度的進一步完善。這個難點的存在也正是政府有關部門遲遲未能正式公布物業(yè)稅具體政策的原因。

　　目前，除了普通民宅和商業(yè)地產以外，還有公房、央產房和古建筑等多種個人居住、租住的住宅形式。一旦對個人征收物業(yè)稅，并因此同時出現“拆遷補償沒我的份，但繳稅有我的份”的問題，很可能會引發(fā)一些矛盾。

　　因此兩位專家認為，政策需逐步完善，物業(yè)稅面向個人征收，至少要到三五年之后才有可能。

　　-業(yè)內反應

　　對于物業(yè)稅“空轉”將推廣至全國的消息，多數業(yè)內人士認為，雖然物業(yè)稅對房地產市場影響很大，但此次“空轉”的信號意義大于實際意義，對市場的心理影響大于實際影響，不過毫無疑問，政府對房地產市場的投機行為控制將更加嚴格。

　　“禁炒”信號更加明確

　　北京易居研究所副所長牟增斌認為，物業(yè)稅如果真正實施，對市場影響將會非常大，但現在僅是全國“空轉”，對市場影響有限，信號意義大于實際意義。著名地產獨立評論員、社會學博士王智中認為，這是中央在出臺“二手房營業(yè)稅優(yōu)惠期恢復至5年”后再一次明確“不許再炒”的信號，因為物業(yè)稅主要針對的就是炒房者。

　　有業(yè)內人士認為，物業(yè)稅首先將對投資者最為青睞的商鋪和高端住宅市場產生影響，這兩種產品很可能成為物業(yè)稅的首批征收對象，如果炒家不及時脫手，很可能炒房炒成房東，成為最終的繳稅對象。王智中直接表示，“如果物業(yè)稅真的開征，無疑將首先打壓高端物業(yè)房價。”

　　實際影響不會太大

　　雖然業(yè)內人士都不否認物業(yè)稅征收的重大影響，但多數人士表示，全國“空轉”的消息對市場的影響可能并不明顯。

　　牟增斌認為，物業(yè)稅的征收涉及國家稅法的改變，影響重大，很難真正落地，“空轉”過程中必然會發(fā)現很多問題，這更會影響物業(yè)稅的真正出臺。而且，物業(yè)稅出臺后對房地產市場的影響會非常大，從今年的形勢看，政府不會出臺過于嚴厲的政策。

　　北京萬年基業(yè)總經理黃璽慶則認為，物業(yè)稅在個別城市已經“空轉”了五六年，現在在全國“空轉”的時間估計會更長，也就是說，物業(yè)稅離真正執(zhí)行還比較遙遠。對于現在的市場來說，產生的影響幾乎是微乎其微。

　　目前開征難度不小

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，目前開征物業(yè)稅面臨諸多困難。首先面對的是物業(yè)及其所依附土地的所有權問題，在我國，土地是國有的，購房者只擁有70年的產權。也就是說，我們購買的物業(yè)隨著時間的增長，其資產是在貶值的。從這一點來看，我國征收物業(yè)稅的基礎是不牢固的，如果要參照國際慣例來開征物業(yè)稅，就要建立合理的土地制度，妥善處理物業(yè)及其土地所有權的問題，對現行的土地出讓制度進行突破性的變革，但這是比較困難的。

　　征收物業(yè)稅對現行的稅收體系也會造成較大的影響。開征物業(yè)稅如何與現行的財稅制度進行銜接？如何把土地出讓金、房產稅、土地增值稅等稅費合并，轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅？開征物業(yè)稅按照什么樣的標準來執(zhí)行，對于不同的物業(yè)怎樣進行區(qū)分？是按地理位置、戶型面積，還是按套數、價值？這些都很難界定。

　　若開征將平抑房價

　　任啟鑫表示，物業(yè)稅開征步伐的加快將對地產行業(yè)的發(fā)展產生深遠影響。目前房地產稅的征收重流轉環(huán)節(jié)而輕持有環(huán)節(jié)，持房成本低導致樓市投資、投機盛行，而一旦開征物業(yè)稅，首先將打擊同時持有多套住房的投資、投機者，增加投資、投機成本，減弱住房的金融屬性，強化住房的使用屬性，短期來看有助于促進房屋流轉效率的加快，長期來看能夠起到抑制投機的作用。

　　在將一部分投資、投機者擠壓出樓市后，將會緩解樓市目前存在的供不應求矛盾，能夠起到平抑房價的作用，普通購房人也可以有更多的選擇空間。

　　對于開發(fā)商來說，物業(yè)稅首先將針對大戶型、高端產品征收，將會降低此類產品的購房需求，購房需求的變化有望促進開發(fā)商更多地開發(fā)針對一般購房人的普通住宅類型，起到調整樓市供給結構的實效。

　　-小資料

　　“空轉”的兩種計算模式

　　據了解，目前“空轉”的物業(yè)稅，以房屋用途來區(qū)分，征收有兩種計算模式:一種房屋是自住，以房產評估價的70%為基準，征收稅基的1.2%為物業(yè)稅；另一種是用于出租投資，就以投資回報為基準，征收12%的物業(yè)稅，但空轉中并沒有設定起征點。

　　本報記者 趙鵬 魯歡 趙麗萍