對(duì)于昨日國(guó)辦以通知形式出臺(tái)的十一條地產(chǎn)調(diào)控政策，接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策短期內(nèi)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的成交量產(chǎn)生顯著影響，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響也許要到半年后才能顯現(xiàn)。未來(lái)是否出現(xiàn)上調(diào)利率的政策才是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。

　　利率是否調(diào)整最關(guān)鍵

　　“這可能是去年底以來(lái)中央出臺(tái)的最有力度的地產(chǎn)調(diào)控政策，相信會(huì)對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲產(chǎn)生重要影響。” 格致中和地產(chǎn)機(jī)構(gòu)青忠貴昨日表示。

　　青忠貴表示，相比于早前出臺(tái)的稅收、打擊囤地、提高土地出讓金首付比例等政策，按揭房貸政策的調(diào)整是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的政策，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)從盛到衰，以及2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速反彈并迅速繁榮，都與中央的房貸政策的調(diào)整有關(guān)。這次政策與2007年9月出臺(tái)的調(diào)控政策類似，肯定也會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。此次政策與當(dāng)時(shí)政策的不同之處是，當(dāng)時(shí)除了提高二套房首付比例外，貸款利率也上調(diào)。

　　青忠貴同時(shí)認(rèn)為，這個(gè)政策與去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神相比，也有很大的調(diào)整和改變。主要表現(xiàn)為，“改善性住房”的優(yōu)惠政策在這一次的政策中還沒(méi)有提及。很明顯，此次針對(duì)二次購(gòu)房的首付比例提高是一個(gè)一刀切的政策。這表明了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度發(fā)生了變化，是一個(gè)值得高度關(guān)注的政策動(dòng)向。

　　不過(guò)，深圳市蘭江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總裁楊大谷認(rèn)為，目前中央的政策調(diào)控力度還不夠，提高第二套住房的首付比例，雖然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生一定影響，但是不如提高貸款利率的作用大。因?yàn)樘岣呤赘侗壤�，只�?huì)提高房地產(chǎn)交易的短期成本，對(duì)抑制房?jī)r(jià)快速上漲的效果不大，很多炒房者還是支付得起。只有提高房貸利率，增加購(gòu)房的長(zhǎng)期成本，才會(huì)地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。

　　長(zhǎng)城證券分析師黃林清也認(rèn)為，此次中央出臺(tái)的政策要好于預(yù)期。主要表現(xiàn)是，此次政策對(duì)二套房的貸款利率沒(méi)有明確，仍舊是由銀行嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。此前市場(chǎng)預(yù)期，二套房的貸款利率將會(huì)提高為正常水平的1.1倍。

　　短期市場(chǎng)會(huì)形成觀望

　　對(duì)于該政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，青忠貴認(rèn)為，政策出臺(tái)后，短期內(nèi)房?jī)r(jià)可能還會(huì)繼續(xù)按照慣性向上沖，但是漲幅不會(huì)很大。因?yàn)檎�策的出臺(tái)主要是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，不完全是為了打壓房?jī)r(jià)。而且目前房地產(chǎn)公司也沒(méi)有降價(jià)銷售的巨大壓力。

　　首先去年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，很多房地產(chǎn)公司不存在資金壓力；其次目前市場(chǎng)上房子的供求關(guān)系也對(duì)房地產(chǎn)公司有利。因此，政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的效果估計(jì)要過(guò)半年之后才能顯現(xiàn)。從歷史來(lái)看，2007年9月的調(diào)控政策也是過(guò)了半年之后，才出現(xiàn)房?jī)r(jià)的調(diào)整。而且，2007年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)因受到金融危機(jī)的影響，處于下滑之中；2010年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)則處于回升狀態(tài)。但是政策對(duì)成交量的影響將會(huì)非常顯著。原因是提高二套房的首付比例將提高購(gòu)房成本，同時(shí)也使得購(gòu)房者形成對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)形成新的預(yù)期，觀望情緒將會(huì)變濃。可以預(yù)見(jiàn)，成交量大幅下降的情形將會(huì)很快出現(xiàn)。

　　黃林清認(rèn)為，政策對(duì)成交量的影響將有兩個(gè)階段，首先是因?yàn)檎�策的出臺(tái)，購(gòu)房者出現(xiàn)觀望，成交量下降；持續(xù)一段時(shí)間后，如果房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌，成交量又會(huì)重新增長(zhǎng)。黃清林認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商下調(diào)價(jià)格的動(dòng)力不足，而且在提高二套房首付比例后，銀行的風(fēng)險(xiǎn)基本得到控制，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，銀行也有更強(qiáng)的動(dòng)力降低利率爭(zhēng)奪客戶，這些都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)提供支撐。可以預(yù)見(jiàn)，只要央行對(duì)二套房的貸款利率不提出一刀切的上調(diào)政策，房屋按揭的信貸政策仍將很寬松。

　　對(duì)房地產(chǎn)公司，青忠貴認(rèn)為，政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)工有一定的影響，投資規(guī)模會(huì)有所收縮，但是房地產(chǎn)公司調(diào)控開(kāi)發(fā)量的空間有限。原因是，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)工建設(shè)都有非常細(xì)致的規(guī)劃和流程，不可能隨意地根據(jù)外部環(huán)境的變化縮減或者增加開(kāi)工建設(shè)的數(shù)量。正如2009年房地產(chǎn)火爆的時(shí)候，房地產(chǎn)公司不可能快速增加供給一樣，房地產(chǎn)公司也不可能隨著新的政策出臺(tái)而大幅縮減開(kāi)工量。事實(shí)上，從目前的公開(kāi)信息來(lái)看，不少大型房地產(chǎn)公司2010年的銷售目標(biāo)均比2009年提高了30%左右。