編者按：新年的第十天，杭州房地產(chǎn)新版政策終于出臺，這份《關(guān)于加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，支持自住型和改善型住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》(即18條房產(chǎn)新政)明確，在杭州市區(qū)因首次置業(yè)或改善型需求購買普通住房，均可享受房款總額1.3%的購房補(bǔ)貼。

　　國務(wù)院辦公廳10日也正式發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，說要進(jìn)一步加強(qiáng)、改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，并提出調(diào)控樓市的五大方面共11條具體措施，包括首次提出省級政府“問責(zé)制”，再次強(qiáng)調(diào)二套房貸首付必須超過40%等。

　　從中央到地方，接連表態(tài)：支持剛性購房者，打擊投機(jī)性需求。

　　2010年房價(jià)下跌，有點(diǎn)難

　　章惠芳(雙贏置業(yè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理)

　　最近的市場比較微妙，從地方到中央都有政策出臺。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2010年杭州住宅上市量總計(jì)達(dá)600余萬平方米，還有的估算今年將上市的住宅將達(dá)10.2萬套，供大于求，杭州房價(jià)要跌20%以上……云云。

　　事實(shí)真是如此嗎？以杭州為例，我們來分析一下。

　　首先，近期杭州住宅銷售降溫了嗎？是的。元旦過后一周內(nèi)，杭州的住宅日銷售量不到50套，與去年相比降溫迅速。但我們也應(yīng)該看到：2009年12月杭州主城區(qū)成交6603套商品房，同比2008年12月增長207%，也比2007年12月增長193%。這樣的業(yè)績背后就是來自對政策的預(yù)期和“救市政策”的即將取消，致使購房者紛紛趕“末班車”造成的。因此，一月份的降溫當(dāng)為提前釋放購房需求后的正常降溫。

　　其次，2010年的住宅預(yù)計(jì)上市量真的會達(dá)到夸張的“10.2萬套”嗎？非也。一方面，新增供應(yīng)量本身是個(gè)動(dòng)態(tài)變量，跟樓盤銷售情況、市場預(yù)期大有關(guān)系，另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大多是滾動(dòng)開發(fā)，一個(gè)超過30萬平方米的樓盤大多不可能一次性開發(fā)，上市也需要時(shí)間差。

　　我的預(yù)測是2010年供應(yīng)量估計(jì)在400~500萬平方米左右。一是2007年拍賣的土地大多已進(jìn)入銷售尾期，2010年的開發(fā)量不多；二是2008年的土地出讓面積約160萬平方米，其中可建住宅面積約300萬平方米，它們應(yīng)該是2010年的供應(yīng)主力；三是2009年的土地多則“18個(gè)月”少則“一年”的土地支付期，使得出讓的地塊根本不可能在2010年大量上市。

　　本次房產(chǎn)調(diào)控，意在“遏制房價(jià)過快上漲”而非“打壓房價(jià)致下跌”，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)，關(guān)乎整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大勢，無論政府還是老百姓，都不希望房地產(chǎn)市場大起大落，而在通脹預(yù)期下，樓市出現(xiàn)下跌的可能性非常小。2010年，寄希望于房價(jià)總體下跌，可能有點(diǎn)難，漲得慢一點(diǎn)倒是可能的。

　　易鵬(財(cái)經(jīng)專欄作家)

　　中央政府調(diào)控房價(jià)有點(diǎn)懸

　　中央政府又開始對房地產(chǎn)市場展開了密集調(diào)控，這是中國政府一個(gè)月內(nèi)第5次出手調(diào)控房地產(chǎn)市場。這次出臺的政策更多、更全面。

　　房地產(chǎn)市場的調(diào)控和整體密切相關(guān)。中國經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇的局面基本確立，而房地產(chǎn)價(jià)格在2009年迅猛上漲，很多地方甚至出現(xiàn)翻番的局面。這已引起決策層的重視——一旦一個(gè)極大的房地產(chǎn)泡沫破滅，很有可能辛苦三十年，一下回到改革開放前。此刻對房地產(chǎn)業(yè)增點(diǎn)憂患意識，做點(diǎn)未雨綢繆的工作是必須的。

　　其實(shí)這次出臺的眾多政策中，很多已經(jīng)早就出臺過。比如這次通知規(guī)定，已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。但在后來的實(shí)際執(zhí)行中，這個(gè)規(guī)定幾乎是一張廢紙，沒有起到太大的作用。

　　客觀地說，現(xiàn)在的中央政府出臺經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策不能起到以前那么好的效果，是有深刻原因的。改革開放初期，大多數(shù)的政策是普惠制，大家都支持。現(xiàn)在中國的利益集團(tuán)已經(jīng)形成，一個(gè)政策的出臺，對不同的利益集團(tuán)造成的影響不同，受益的肯定支持，受損的肯定反對。回到房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，這種情況更甚。圍繞著房地產(chǎn)業(yè)受益的多個(gè)群體，都擁有社會優(yōu)質(zhì)資源。政策對他們有利時(shí)，他們會將政策的效果進(jìn)一步放大。所以在2009年，房地產(chǎn)來了一次絕地大反擊，超越了熱得發(fā)燙的2007年。而政策對其不利的時(shí)候，他們會利用他們的資源來阻礙政策的落實(shí)。最終導(dǎo)致對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，不了了之。目前看起來，成功有點(diǎn)懸！

　　潘石屹(SOHO中國董事長)

　　最重要的是提出增加住房用地供應(yīng)

　　國務(wù)院公布了新的房地產(chǎn)政策，網(wǎng)站上的新聞標(biāo)題簡化成了＂第二套房首付不低于40%＂。其實(shí)這是一份很全面的文件，其中提出了增加普通住宅用地供應(yīng)，在我的印象中這是第一次。

　　其中，第二條最重要，原文是這樣寫的：“增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率”。要增加土地的供應(yīng)了，巧媳婦難為無米之炊。前幾天，遇到一位領(lǐng)導(dǎo)，見面就說，你們房地產(chǎn)商把房價(jià)搞成什么樣子了。我說，您太高估了房地產(chǎn)商的能耐了，有地才有房。房子的供應(yīng)滿足不了市場需求，價(jià)格就很難降下來。

　　第三條，就是第二套房首付款比例不得低于40%。從這幾年來看，按揭的成數(shù)和利率對房地產(chǎn)的需求影響最大，如果提高首付比例，購房的需求自然就降下來了。

　　第五條，“加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理”，這條幾乎每次出臺的文件中都有。“防止境外熱錢沖擊我國市場”是需要特別留意的新問題，全世界的利率都很低，幾乎是零。如果中國繼續(xù)寬松的貨幣政策，很可能有熱錢沖擊的可能。那時(shí)炒房地產(chǎn)就不止是國內(nèi)的資金了。

　　第六條、第七條，全是針對房地產(chǎn)商的，要對惜售、囤房、囤地等加大查處的力度。只要政府增加土地的供應(yīng)，這些囤地、惜售的房地產(chǎn)商會虧上血本的，因?yàn)槎诘氐母�源在于土地供�?yīng)不能滿足市場的需求。

　　第九、十條是加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的。文件中把廉租房提到了重要地位，對低收入的家庭來說廉租房比經(jīng)濟(jì)適用房更現(xiàn)實(shí)。