盡管“國十一條”相對2007年出臺的二套房貸政策相對寬松，但對打擊投機性購房需求作用較大，除了完全靠自有資金投資房產的以外，投機需求都將受到壓制，甚至不排除自住的剛性需求有受限的可能。春節后，一旦失去銀行信貸支持，樓市價格可能出現調整。

　　“國十一條”將從需求上打擊投機購房，并將以往的政策漏洞補牢。盡管從理論上來說，二套以上購房者更加有還款能力，但這并不意味著其違約風險小，因為投機購房者的杠桿率較高，資金鏈斷裂的風險更高。一旦利率和首付比例要求提高，他們的還款能力將大打折扣。

　　“國十一條”的影響有多大

　　“國十一條”中，有關首付必須嚴控四成以上的二套房貸款新政，盡管政府層面接二連三出臺針對投資性購房的政策組合拳，不少購房者以及業內專家在聽聞二套房貸的新政策后卻反應平淡。“此次新發布的二套房貸新政并未對貸款利率限定，僅要求貸款利率嚴格按照風險定價，存在一定的操作空間。”有業內人士認為，盡管在官方層面聲稱二套房貸利率必須上浮10%，但“自主定價”極有可能讓這項新政影響不大。

　　“二套房”被一刀切

　　在這項被稱為“國十一條”的調控政策中，最為核心的措施是對之前“國四條”提出的差別化信貸政策進行了細化。“與以往不同，這次措施出臺沒有提及改善性需求，而是直接以家庭為單位認定第二套房”，武漢青年國民經濟研究所所長王濤認為，這一轉變意味著所有二套及以上住房都嚴格化，包括改善需求在內的二套及以上購房需求，都將不再享受貸款優惠。

　　一名分析人士則認為，以“二套房”來取代“改善型”、“投資型”的模糊界定，說明政府在打擊投機的決策

　　“有的放矢”，且越來越嚴格。因此，“二套房”一刀切的做法反而更有利于市場的調控。

　　而業界普遍預期，這種差別化的信貸政策對于投資、投機性住房需求很具殺傷力。從歷史情況來看，2007年出臺的“9·27房貸新政”，核心內容就是收緊“二套房貸”政策，造成了2008年市場的急轉直下和大幅調整。

　　“改善型”住房界定模糊

　　此前，“改善型普通自住房”的定義比較模糊，操作變通空間較大，商業銀行要么因沒有細則而無法執行，要么根據自身理解打一些“擦邊球”，把“改善型普通自住房”變成實質上的二套住房。在“改善型”界定上，以舊換新、以小換大等都是改善型，為離單位近點買房也是改善型。而不少銀行業利用“改善型普通自住房”的概念，徹底放開二套房貸，使“改善型普通自住房”脫離了其最初的本義。

　　一位銀行房貸部門的人士在接受媒體采訪時表示，二套以上住房首付四成是前兩年就出臺的政策，不過因為金融危機等各種因素沖擊，2008年開始樓市極度低迷，中央和地方都出臺了刺激房地產的政策，因此銀行對二套房首付四成的執行開始打“擦邊球”，例如以個人而非家庭為單位認定首套房，只要個人名下沒有房產，在很多銀行都能獲得首套房待遇。

　　“實際上二套房首付四成已經在執行了，此次的政策只是再一次明確。”一位銀行人士說，只不過由于“改善型”和“二套房”在界定上有靈活的操作空間，因此，不少銀行因為競爭壓力，“打擦邊球”的情況時有存在。在操作時，在改善房認定中弄虛作假。

　　銀行對房貸利率自主權更大

　　“國十一條”對二套房貸利率并未提出明確的上浮比例。多數銀行人士還表達了對利率“風險定價”的疑惑，認為“國十一條”里沒有像銀監會“二套房貸規定”的基準利率1.1倍的具體規定，這意味著各家銀行在利率定價方面的自主權將更大。上述國有銀行的房貸業務人士透露，今后二套房貸利率提高到基準利率1.1倍的規定，將成為一個“泛標準”，各家銀行將視具體貸款客戶的資質不同，來確定不同的利率。

　　一名支行行長認為，“這是監管部門有意模糊利率，好讓各家銀行自己把控。”據了解，今年以來，像去年那樣大面積獲得7折房貸優惠利率的客戶越來越少，但“二套房”貸款客戶如果自身資質優良、還款能力強，仍可以得到部分利率折扣。

　　武漢某地產公司營銷經理認為：首付4成后，在一定意義上打壓了房地產投機情況，有實際效果，但“二套房貸”利率的靈活性可能打擊效果不那么明顯，　另有業內人士認為，“首付4成”將是“二套房”放貸的底線。 （長江商報）