能遏制投資購房比例打擊炒房客　但前期工作量和征管難度都很大

　　財政部近日公布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》，明確對投資性房地產進行評估主要采用“市場法”和“收益法”。專家普遍認為，新規為物業稅確定了征收資產范圍和內容，有助于物業稅開征后的房地產評估工作。由此，物業稅開征的步伐將大大加快。但由于開征難度大，需要解決的問題多，今年能否推出物業稅仍是問號。

　　調整房地產價值鏈

　　所謂物業稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。

　　財政部財政科學研究所所長賈康日前表示：“現在物業稅其實是缺失的，但這是下一步的改革方向。”

　　中國人民大學財政金融學院前院長安體富教授認為，物業稅就是增加房產保有環節的成本，是遏制投資購房比例以及打擊靠房產升值而獲取暴利的炒房客最簡單而又最直接有效的方式，針對我國目前的現狀，應盡快征收物業稅。

　　專家認為，開征物業稅最緊急的作用在于抑制房地產投機。盡管物業稅的開征在一定程度上會打壓房價，但這并不是最終目標。政府更主要的著眼點是對房地產價值鏈條的普遍調整，使其沿著健康的道路發展前進。

　　物業稅牽涉關系復雜

　　從2003年中共中央《關于完善市場經濟體制若干問題的決定》提出在條件具備的時候對不動產開征統一規范的物業稅，到2009年5月，國務院批轉國家發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》中提出要“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”，“物業稅”的提出已有6年之久，但至今僅停留在“空轉”階段，并無任何實質性的推進。物業稅開征的難度在于其并非是單純一項的稅費改革，而是牽涉土地出讓制度、市場調控方向和房產建造方式等的大問題。

　　對此，住建部政策研究中心主任秦虹表示，國務院曾提出“要擇機開征”物業稅，這說明開征物業稅的時機非常重要。在目前需要通過消費拉動內需從而實現保增長的情況下，一系列稅收調整是需要考慮的，但開征物業稅是非常復雜的一件事，涉及面非常廣，法律關系也很復雜，因此并不是想開征就能開征的。

　　復旦大學金融與資本市場研究中心主任謝百三認為，在中國目前的實際情況下開征此稅，難度很大。首先，稅法應是全國統一的。但農村中宅基地蓋的自用房無論征還是不征都很為難。其次，如果僅在城市征此稅，那么按什么征？是按人均面積征，還是按戶均房屋征？再次，若按戶均住房征，那么僅一套房的人征不征？

　　專家認為，從稅法原理上講，如實施此稅，會將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，簡單地理解為“把本來一次交70年的‘土地出讓金’分成70年來收”。這些對地方財政影響很大，而且征收物業稅前，要摸清每個人的房產情況，前期準備工作量很大，征管難度也很大。

　　商業地產或成開征起點

　　截至目前，物業稅在試點城市空轉已經有6年多，但是依然處于“要不要”、“該不該”、“何時開征物業稅”的討論中。

　　對于物業稅開征需要的條件，中國社科院價格與稅收研究室副主任張斌表示，稅務局首先要掌握每一位公民名下的房產信息，如果按市場價評估，還要掌握這些按市場價評估的信息；其次，物業稅還牽扯到怎么設置免征額或者稅基，到底哪些人應該交物業稅，哪些人可以免交。

　　重慶大學建管學院教授陳德強稱，在全國部分城市“空轉”取得了一定的成果后，需要全國范圍內更大的樣本來進一步檢測空轉所取得的成果，為開征物業稅取得更多數據，以制定更為完善的政策。物業稅開征時間表又提前了一步，但在今年開征的可能性不大。

　　中央財經大學稅務學院院長劉桓介紹，物業稅也可以分步驟實施，第一步就是商業地產。商業地產征收物業稅的條件已經具備了。通過這個辦法對房地產的稅收做一些調整，變成和物業稅接近的方式。目前商業地產是誰經營誰繳稅，其實應該誰擁有誰繳稅。所以要改經營者繳稅為所有者繳稅。此外，稅率有些偏低，征管辦法也要進一步完善。

　　“中國物業稅改革研究”課題組執筆人之一、國務院發展研究中心產業經濟研究部副研究員王曉明認為，關于稅率設計，中央應設計統一的稅率范圍，同時允許各地方政府在此范圍內自行選擇。通過不增加居民稅負的“倒推原則”，并考慮納稅人的承受力，稅率范圍不宜定得過高。其課題小組根據測算，認為定在房地產市場評估價值的0.3%—0.8%為宜。(路倩雯)