央行5年前配就的一副猛藥開始“臨床試吃”——

　　一段時(shí)間以來，許多城市房價(jià)持續(xù)上漲，引起了有關(guān)方面的高度關(guān)注。按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳近日對(duì)外宣布，2010年將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)。

　　這一試點(diǎn)的初衷，是為了減少商品房開發(fā)過程中的不規(guī)范行為，凈化房地產(chǎn)市場。但是，試點(diǎn)工作如何具體實(shí)施，能否達(dá)成預(yù)期效果？記者就此問題采訪了政府部門、有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士。

　　積重難返：預(yù)售制度成為“眾矢之的”

　　我國1995年制定實(shí)施了《城市房地產(chǎn)管理法》，明確將商品房預(yù)售制度確定為一項(xiàng)法定制度，對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管做出了原則性規(guī)定。但在實(shí)際操作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)不能嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律和行政規(guī)章，在征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售宣傳、物業(yè)管理方面存在諸多弊端，開發(fā)商利用制度漏洞，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者及銀行。

　　2005年8月，中國人民銀行的研究部門鑒于商品房預(yù)售存在的問題，在年度房地產(chǎn)金融報(bào)告中曾建議取消房屋預(yù)售制度，立即引起了強(qiáng)烈反響。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林介紹，住房改革初期，這一制度的確為房地產(chǎn)融資、資金周轉(zhuǎn)提供了條件，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　易居中國分析師薛建雄表示，出臺(tái)商品房預(yù)售制度的初衷是降低房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻、擴(kuò)大內(nèi)需、增加市場供應(yīng)。預(yù)售制度加速了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)周期，提高了資金的使用效率，已成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。

　　但是，一些消費(fèi)者認(rèn)為，商品房預(yù)售制度正在成為開發(fā)商推動(dòng)房價(jià)上漲的“幫兇”。由于開發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回部分乃至全部成本，于是通過囤積居奇等方式步步推高房價(jià)，而房價(jià)上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，這種循環(huán)推動(dòng)力促使房價(jià)屢創(chuàng)新高。

　　還有的地方人大代表指出，商品房預(yù)售制度是推動(dòng)房價(jià)快速上漲的重要原因之一，也是房地產(chǎn)市場不規(guī)范的重要根源，建議廢除這一制度。

　　廣西民族大學(xué)商學(xué)院教授高歌表示，預(yù)售商品房已成為投資工具，加大了房地產(chǎn)市場的泡沫。此外，購房者與開發(fā)商信息不對(duì)稱，導(dǎo)致購房者容易受到損害，而預(yù)售制度加劇了這一現(xiàn)象。由于房屋預(yù)售與房屋實(shí)際交付存在時(shí)間差，購房者面臨房屋質(zhì)量、建筑及面積計(jì)量、虛假宣傳、規(guī)劃變更、合同定金、延期交房等多方面的風(fēng)險(xiǎn)。

　　取消預(yù)售：會(huì)不會(huì)“事與愿違”？

　　薛建雄表示，如果簡單地取消商品房預(yù)售制度，有可能帶來不利后果：一是有的地方商品房不夠賣，如果直接搞現(xiàn)房銷售，會(huì)加劇商品房的供不應(yīng)求，進(jìn)一步推高房價(jià)；二是取消商品房預(yù)售制度將增加開發(fā)商的成本，相應(yīng)支出勢(shì)必轉(zhuǎn)嫁給購房者。

　　廣西榮和企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁周鷹說，取消預(yù)售制度也可能為開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)帶來一定難度。從長期來看，開發(fā)商的壓力勢(shì)必分?jǐn)偟劫徺I者身上。他認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制度并不能根治高房價(jià)。房價(jià)是由供需關(guān)系所決定，簡單地取消預(yù)售制度將促使開發(fā)商在施工安排、開發(fā)節(jié)奏等環(huán)節(jié)做出調(diào)整。

　　他坦言，取消商品房預(yù)售制度會(huì)促使開發(fā)商加快開發(fā)力度，這會(huì)帶來釋放量的積壓，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的供需關(guān)系，造成房價(jià)的下跌，給購買者帶來損失。另一方面，取消預(yù)售制度，開發(fā)商將更加捂盤惜售，延緩出市節(jié)奏等現(xiàn)象也將更為常見。

　　專家建議，房地產(chǎn)預(yù)售制度取消后，一方面要完善監(jiān)管手段和法規(guī)，規(guī)范管理房地產(chǎn)開發(fā)商的行為，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商政策指導(dǎo)和資金扶持，將市場風(fēng)險(xiǎn)的影響降至最低；另一方面要完善稅收、市場信息窗口等政策，鼓勵(lì)自住型需求，抑制投機(jī)和短期炒作行為。

　　小心謹(jǐn)慎：試點(diǎn)取消預(yù)售制度

　　廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組書記宋繼東日前向記者表示，南寧市試點(diǎn)取消預(yù)售房制度不會(huì)在全市展開。“我們考慮可能會(huì)從一個(gè)項(xiàng)目、一個(gè)樓盤開始，但絕不可能在南寧全市范圍內(nèi)展開。”

　　宋繼東透露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前提出，要積極推行商品房現(xiàn)房銷售、推進(jìn)取消商品房預(yù)售制度試點(diǎn)工作。廣西提出試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度正是按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的指示精神。“但試點(diǎn)的時(shí)間、范圍，以及相關(guān)調(diào)研等準(zhǔn)備工作尚未開展，因此近期內(nèi)這項(xiàng)工作還不能進(jìn)行。”宋繼東說。

　　可見，南寧市取消商品房預(yù)售制度試點(diǎn)，目前還處在醞釀階段，具體實(shí)施細(xì)則仍在探討之中。

　　他說：“試點(diǎn)工作需要一個(gè)準(zhǔn)備過程，在組織、機(jī)構(gòu)和制度上都要制定相應(yīng)的方案，另外對(duì)這一問題的研究、調(diào)研工作也要進(jìn)行，但目前這些工作尚未開展，也不能肯定具體會(huì)在哪一天開始。”

　　試點(diǎn)雖在醞釀之中，但大部分網(wǎng)民對(duì)取消商品房預(yù)售制度表示支持。他們認(rèn)為，商品房預(yù)售，弊端多，應(yīng)嚴(yán)禁預(yù)售。還有的網(wǎng)民認(rèn)為預(yù)售制度是造成當(dāng)下高房價(jià)的罪魁禍?zhǔn)住?

　　還有的網(wǎng)民認(rèn)為，商品房預(yù)售制度容易滋生腐敗，一些沒有資質(zhì)的企業(yè)靠關(guān)系拿地拿錢，到頭來政府和銀行來買單，風(fēng)險(xiǎn)成本轉(zhuǎn)移給他人。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生指出，一個(gè)成熟發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場是不能夠賣期權(quán)的，像賣期貨一樣賣房子，風(fēng)險(xiǎn)太大。現(xiàn)在的確應(yīng)該探索取消商品房預(yù)售制度。如果南寧進(jìn)行取消商品房預(yù)售制度試點(diǎn)，不妨試一下，是好是壞，先不要提前下結(jié)論。(記者 劉曉莉 吳小康 裘立華)