央行5年前配就的一副猛藥開始“臨床試吃”——

　　一段時間以來，許多城市房價持續上漲，引起了有關方面的高度關注。按照住房和城鄉建設部要求，廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳近日對外宣布，2010年將選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點。

　　這一試點的初衷，是為了減少商品房開發過程中的不規范行為，凈化房地產市場。但是，試點工作如何具體實施，能否達成預期效果？記者就此問題采訪了政府部門、有關專家和業內人士。

　　積重難返：預售制度成為“眾矢之的”

　　我國1995年制定實施了《城市房地產管理法》，明確將商品房預售制度確定為一項法定制度，對預售條件、監管做出了原則性規定。但在實際操作中，許多房地產企業不能嚴格執行相關法律和行政規章，在征地、拆遷、規劃設計、銷售宣傳、物業管理方面存在諸多弊端，開發商利用制度漏洞，把風險轉移給購房者及銀行。

　　2005年8月，中國人民銀行的研究部門鑒于商品房預售存在的問題，在年度房地產金融報告中曾建議取消房屋預售制度，立即引起了強烈反響。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林介紹，住房改革初期，這一制度的確為房地產融資、資金周轉提供了條件，推動了房地產市場的發展。

　　易居中國分析師薛建雄表示，出臺商品房預售制度的初衷是降低房地產開發資金門檻、擴大內需、增加市場供應。預售制度加速了資金的運轉周期，提高了資金的使用效率，已成為房地產開發融資的重要手段。

　　但是，一些消費者認為，商品房預售制度正在成為開發商推動房價上漲的“幫兇”。由于開發商提前拿到預收款，提前收回部分乃至全部成本，于是通過囤積居奇等方式步步推高房價，而房價上漲又為開發商更方便地收取下一個項目的預收款創造了條件，這種循環推動力促使房價屢創新高。

　　還有的地方人大代表指出，商品房預售制度是推動房價快速上漲的重要原因之一，也是房地產市場不規范的重要根源，建議廢除這一制度。

　　廣西民族大學商學院教授高歌表示，預售商品房已成為投資工具，加大了房地產市場的泡沫。此外，購房者與開發商信息不對稱，導致購房者容易受到損害，而預售制度加劇了這一現象。由于房屋預售與房屋實際交付存在時間差，購房者面臨房屋質量、建筑及面積計量、虛假宣傳、規劃變更、合同定金、延期交房等多方面的風險。

　　取消預售：會不會“事與愿違”？

　　薛建雄表示，如果簡單地取消商品房預售制度，有可能帶來不利后果：一是有的地方商品房不夠賣，如果直接搞現房銷售，會加劇商品房的供不應求，進一步推高房價；二是取消商品房預售制度將增加開發商的成本，相應支出勢必轉嫁給購房者。

　　廣西榮和企業集團有限公司副總裁周鷹說，取消預售制度也可能為開發商資金周轉帶來一定難度。從長期來看，開發商的壓力勢必分攤到購買者身上。他認為，取消商品房預售制度并不能根治高房價。房價是由供需關系所決定，簡單地取消預售制度將促使開發商在施工安排、開發節奏等環節做出調整。

　　他坦言，取消商品房預售制度會促使開發商加快開發力度，這會帶來釋放量的積壓，進而影響房地產的供需關系，造成房價的下跌，給購買者帶來損失。另一方面，取消預售制度，開發商將更加捂盤惜售，延緩出市節奏等現象也將更為常見。

　　專家建議，房地產預售制度取消后，一方面要完善監管手段和法規，規范管理房地產開發商的行為，通過對房地產開發商政策指導和資金扶持，將市場風險的影響降至最低；另一方面要完善稅收、市場信息窗口等政策，鼓勵自住型需求，抑制投機和短期炒作行為。

　　小心謹慎：試點取消預售制度

　　廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳黨組書記宋繼東日前向記者表示，南寧市試點取消預售房制度不會在全市展開。“我們考慮可能會從一個項目、一個樓盤開始，但絕不可能在南寧全市范圍內展開。”

　　宋繼東透露，住房和城鄉建設部日前提出，要積極推行商品房現房銷售、推進取消商品房預售制度試點工作。廣西提出試點取消商品房預售制度正是按照住房和城鄉建設部的指示精神。“但試點的時間、范圍，以及相關調研等準備工作尚未開展，因此近期內這項工作還不能進行。”宋繼東說。

　　可見，南寧市取消商品房預售制度試點，目前還處在醞釀階段，具體實施細則仍在探討之中。

　　他說：“試點工作需要一個準備過程，在組織、機構和制度上都要制定相應的方案，另外對這一問題的研究、調研工作也要進行，但目前這些工作尚未開展，也不能肯定具體會在哪一天開始。”

　　試點雖在醞釀之中，但大部分網民對取消商品房預售制度表示支持。他們認為，商品房預售，弊端多，應嚴禁預售。還有的網民認為預售制度是造成當下高房價的罪魁禍首。

　　還有的網民認為，商品房預售制度容易滋生腐敗，一些沒有資質的企業靠關系拿地拿錢，到頭來政府和銀行來買單，風險成本轉移給他人。

　　浙江大學房地產研究所所長趙杭生指出，一個成熟發達的房地產市場是不能夠賣期權的，像賣期貨一樣賣房子，風險太大。現在的確應該探索取消商品房預售制度。如果南寧進行取消商品房預售制度試點，不妨試一下，是好是壞，先不要提前下結論。(記者 劉曉莉 吳小康 裘立華)