“共有產(chǎn)權(quán)”，這個詞對大多數(shù)南京人來說，還是陌生而新鮮的。不過，對不少江蘇其他城市的百姓來說，卻已經(jīng)受益，有了切身體會。

　　日前，清華大學(xué)法學(xué)院教授透露，中國正在起草《住房保障法》，在內(nèi)部討論稿中，提出了政府與保障對象共同擁有經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)。鮮為人知的是，這個理念其實在5年之前，南京一位專家就已率先提出。

　　高層三次批示“共有產(chǎn)權(quán)”

　　“經(jīng)濟(jì)適用房‘共有產(chǎn)權(quán)’的理論是我最早提出的。”南京市建委研究室主任陸玉龍告訴記者。

　　2004年，他投了一篇有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房創(chuàng)新的文章到北京一家專業(yè)報刊，里面提出的共有產(chǎn)權(quán)理論刊發(fā)后受到關(guān)注。不過，這只是個簡單的雛形，之后，陸玉龍花了半年多的時間，一門心思撲在這上面。2005年5月，《中國建設(shè)報》拿出一個整版刊登了陸玉龍對經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)的研究成果 。

　　“凡是由政府提供補貼的住房，應(yīng)該由政府和購房人按出資比例共同擁有住房產(chǎn)權(quán)，在《房屋所有權(quán)證》上增加政府，或者政府授權(quán)的住房保障機構(gòu)作為產(chǎn)權(quán)人之一，并標(biāo)明兩者的產(chǎn)權(quán)比例。”陸玉龍說，經(jīng)濟(jì)適用房之所以價格便宜，是因為有政府在掏錢補貼。按現(xiàn)在的規(guī)定，過了5年就可以進(jìn)入市場買賣，這其中變得有利可圖，也就滋生了一些腐敗。然而在“產(chǎn)權(quán)共有”這種模式下，政府投資獲得住房的一部分產(chǎn)權(quán)。如果過了幾年個人打算出售，得和政府按比例來分享售房差價。

　　中國社科院研究員劉維新教授看到陸玉龍的理論文章后，給予高度肯定。2006年5月，劉維新教授向江蘇省領(lǐng)導(dǎo)提出在江蘇率先試點的建議。6月10日，時任江蘇省委書記李源潮在劉維新教授的建議上批示：我贊成經(jīng)濟(jì)適用房制度要不斷創(chuàng)新，以更有效、更合理地解決城市低收入群體的居住問題。“經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度”的設(shè)計似更加合理，建議可找有條件的地方試點。

　　這一批示拉開了江蘇“共有產(chǎn)權(quán)”改革試點的大幕，姜堰市、泰州市進(jìn)入第一批試點城市。

　　據(jù)了解，李源潮在任江蘇省委書記期間，曾為共有產(chǎn)權(quán)模式3次批示，2007年8月23日又批示：共有產(chǎn)權(quán)租售并舉的辦法很好，建議建設(shè)廳推廣。2007年9月12日，他又一次批示：請對共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的建購各方作一調(diào)查，加快推廣。

　　“淮安模式”或成全國樣本

　　“各地的做法不一樣。”陸玉龍說，泰州、連云港、蘇州、淮安等幾個地方都在做。他認(rèn)為，最成功的是淮安模式。

　　而上個月底的全省兩會上，10位江蘇省人大代表也聯(lián)合向大會提交了議案，建議推廣在淮安試行兩年的“共有產(chǎn)權(quán)房”模式。

　　參與提交議案的省人大代表介紹，淮安有個洪福小區(qū)，市場價為每平方米2235元，符合條件的低收入家庭購買，只需要每平方米1564.5元，即付70%的錢，另外30%就是政府產(chǎn)權(quán)。7：3的比例是按照該市經(jīng)適房與普通商品房的平均價格比推導(dǎo)而來的。也就是說，老百姓花了經(jīng)濟(jì)適用房的錢，買到的是商品房。

　　而政府的30%產(chǎn)權(quán)，市民在5年內(nèi)可以原價購買，5～8年內(nèi)購買加同期貸款利息，8年后則按市場評估價執(zhí)行。考慮到低收入家庭的房價承受能力，更困難的還有5：5的比例，也就是可以半價買。雖然買的是商品房，但性質(zhì)仍是保障房，所以購買對象嚴(yán)格限定于經(jīng)濟(jì)適用房的保障人群。

　　據(jù)了解，淮安模式已經(jīng)引起各方關(guān)注，很可能成為全國的樣本。在起草《住房保障法》過程中，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長季如進(jìn)教授、住建部政策研究中心綜合研究處趙路興處長都曾專程來到淮安進(jìn)行專題調(diào)研和座談。

　　“共有住房”惠及更多人群

　　現(xiàn)在，陸玉龍又提出了“共有住房”的概念。他介紹，這其實是拓展了“共有產(chǎn)權(quán)”的范圍。“以后的房子應(yīng)該只有三類：廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房和完全個人購買的商品房。”至于人才公寓、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價商品房等等，在他看來，都沒有必要存在了。

　　“現(xiàn)在不光是困難戶買不起房啊，很多‘夾心層’都買不起房，比如剛畢業(yè)的年輕人。他們以后有實力買房，但眼前沒辦法，怎么辦？”陸玉龍說，現(xiàn)在有些地方是建人才公寓，以便宜的價格租出去，那為什么不能用共有產(chǎn)權(quán)的方式呢。對不同人群，可以設(shè)置不同的產(chǎn)權(quán)比例。

　　對于“共有住房”的構(gòu)想，有業(yè)內(nèi)人士評論：太過理想化，操作起來很困難。“具體什么樣的人群，可以享受什么樣的標(biāo)準(zhǔn)？這太復(fù)雜了。而且，如果惠及范圍這么廣，政府能拿得出這么多的錢嗎？”

　　不過，陸玉龍認(rèn)為自己的想法可操作性很強。“政府怎么會沒錢？房價漲得這么厲害、拍賣老是出現(xiàn)地王，這些說明什么？說明政府賣地獲得了超額利潤，把這些利潤拿出來一部分，補貼在保障性住房上，有什么不好呢？更何況，房子產(chǎn)權(quán)還握在政府手里。”而按照他的理論，既然人人都可以住得起房，房價居高不下的問題，自然也就迎刃而解。