2010年樓市開局平穩，在走勢未明的3月，“兩會”序幕高調拉開。據稱，今年全國人大、政協近半議案都是圍繞著高房價展開，房價成為今年兩會上當之無愧的主角，更有人形容：2010年“兩會”似已變成了一場蔓延全國的房地產大會。

　　“兩會”逐漸接近尾聲，究竟今年的政策基調如何？“兩會”后會不會有嚴厲的調控措施出臺？福州樓市在“兩會”之后，走勢如何？

　　平穩為主基調 政府“鐵了心”穩房價

　　早在兩會前夕，溫總理以一句“我也知道所謂‘蝸居’的滋味，我有決心……使房價能夠保持在一個合理的價位”，拉開了今年“兩會”關于抑制高房價討論的序幕。

　　3月5日，十一屆全國人大三次會議，國務院總理溫家寶在《政府工作報告》中提出：“要促進房地產市場平穩健康發展，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。”同時，重申了自去年12月14日國務院常務會議提出的增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措。

　　3月8日，十一屆全國人大三次會議舉行記者會，住房和城鄉建設部部長姜偉新坦承，“中國未來20年房價上漲的壓力仍然很大”。但他也強調，中央政府抑制房價過快上漲的決心更大：“今年房地產市場的調控目標是要努力保持房價平穩”。他表示，如果部分城市房價過快上漲勢頭得不到遏制，住建部將考慮出臺更為嚴厲的調控措施，而且這些政策已經在醞釀當中。

　　在保持“房地產市場平穩健康發展”的主基調下，兩會代表與政府官員紛紛建言獻策，探討遏制高房價的解決之道。仔細梳理從“兩會”傳來的關于房地產的聲音，包括信貸、財稅、住房保障、土地管理等一系列的調控手段正在醞釀之中。

　　調控多管齊下 政策齊指高房價

　　增加供應 全方位升級住房保障

　　繼續大規模實施保障性安居工程。中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套。

　　——國務院總理溫家寶《政府工作報告》

　　“全方位增加住宅供應是今年兩會上關于樓市的最大亮點”。中庚集團執行總裁黃海雄表示，今年政府對保障性住房的供應計劃具體到數字，并且強調“嚴格執行年度建設計劃”，一定程度上反映了政府建立完善住房體系的決心，但他同時指出，保障房建設投入巨大，并主要依賴地方政府的執行，因此具體成效還要看當地政府的執行力度。

　　據記者了解，今年福州市將加快實施城市家庭保障性住房建設，擴大廉租房保障范圍，集中新建2500套以上廉租房，并將啟動實施500萬平方米舊城區及危舊房(棚屋區)改造，建設聯建新苑等一批中小戶型、中低價位的商品房。在保障房資金投入方面，據福建省住房和城鄉建設廳介紹，今年擬在福州、廈門兩市開展試點，以確保資金安全為前提，將住房公積金閑置資金用于保障性住房建設的項目貸款。

　　和信投資執行董事李日強也指出，目前高房價的癥結主要在于缺乏覆蓋全民的完整住房保障體系，“增加土地、保障房供應是建立完整住房體系的第一步，只有從基本供求關系入手，才能真正保持住房消費市場的穩定。”

　　信貸緊縮 計劃減少樓市資金供給

　　今年國家計劃減少對房地產市場的資金供給，包括新增銀行貸款。在支持居民合理住房消費的同時，今年將運用金融稅收等手段，約束居民不合理的住房消費。

　　——住房和城鄉建設部部長姜偉新、副部長齊驥

　　福州房地產專家劉福泉分析，在近幾年的樓市宏觀調控中，政府主要通過銀行等金融系統的信貸松緊度起到約束住房消費需求的作用。這些手段包括二套房契稅、房貸利率、貸款門檻、首付比例等等。“從今年年初開始，可以發現不論是針對開發商的開發貸款，還是針對個人的住房貸款，銀行都表現出明顯的緊縮態勢，這將對今年的房地產消費起到一定的約束作用”。他同時指出，除了銀行信貸手段之外，政府還應利用好稅費杠桿，“比如對中低端市場采取相應的稅費減免，對高端市場適當增加消費、持有稅等。”

　　而針對開發貸款的緊縮，會否對福州樓市產生一定的影響？據此，黃海雄指出，銀行信貸雖然對房地產開發商的融資產生不可避免的影響，但目前福州開發商的融資渠道豐富，包括民間資金、私募信托、上市融資等，因此信貸緊縮對房地產開發的影響仍然有限。

　　土地管理 抑制地價、監督開發

　　大力整頓和規范房地產市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。

　　——國務院總理溫家寶《政府工作報告》

　　在今年的《政府工作報告》中，首次提出要“抑制土地價格過快上漲”。業內人士紛紛表示，這表明政府在抑制房價過快上漲的眾多措施中，開始關注到房價的成本過程，因此地價的調控和土地制度的改革也就成為了“兩會”的新焦點。

　　然而，針對土地制度的改革風聲，劉福泉認為，盡管地價逐步攀升是高房價的原因之一，但目前土地“招拍掛”仍是中國土地出讓相對合理和可行的方式。和信投資執行董事李日強則補充說，除了價格以外，土地管理更應該從土地規劃方面入手：“加大普通住宅商品房的供應，很大程度上要看政府對土地用途的規劃指標。”

　　價穩量縮5-8月或有短期回調

　　樓市是個“政策市”，“兩會”上針對高房價的一系列調控風聲給虎年樓市定下了平穩的基調。黃海雄指出，在“兩會”漸漸塵埃落定之后，今年樓市整體走向將趨為平穩，價格大起大落的可能性“幾乎沒有”。當記者詢問“兩會”后是否將迎來新一輪調控風暴時，他表示：“政府顯然無意打壓房地產，只是有必要控制房價的快速上漲。因此估計后續不會出臺太猛烈的政策，更多的是對之前政策的深化和執行細則。”

　　飛揚大豐富策劃公司總經理何建平則認為，“兩會”后今年樓市的走勢將呈現“先抑后揚”的態勢，在5至8月出現小幅的價格回調和盤整，下半年后，如果經濟大環境持續復蘇，房價依然會穩步上漲。

　　劉福泉也表示，福州在兩岸三通和“海西”的區域利好之下，房價在短期內可能受政策影響而出現短期震蕩，但長期來看整體下調的可能性不大，今年樓市的整體走勢將呈現“價穩量縮”的特點。

　　后“兩會”樓市“穩”字當頭

　　伴隨溫總理兩個小時高亢激昂的《政府工作報告》之后，走到十字路口的樓市趨向問題，似乎終于塵埃落定。

　　本次《政府工作報告》關于宏觀經濟運行的內容與去年12月份“2010年中央經濟工作會議”的內容大體一致，即“要繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續性和穩定性。”其中，根據目前政府對于樓市的各種政策，特別是在信貸這一塊的政策來看，其執行的重點在于“根據新形勢新情況不斷提高政策的針對性和靈活性，把握好政策實施的力度、節奏和重點”，從打壓房地產投資投機需求出發，對于二套房各大商業銀行不僅提高了首付的成數，而且各種利率的優惠也相繼取消。對于投機樓市的購房者而言，在資金占用方面是一個不小的打擊，但是，對于資金實力雄厚的買家而言，依然收效甚微。

　　從涉及房地產行業具體的報告來看，遏制房價過快上漲、抑制投機性購房仍然是主基調，同時，將大力整頓和規范市場秩序。從1到3月的市場情況來看，后市不容樂觀，在政府的重拳打壓之下，市場悲觀情緒蔓延，觀望再次成為主流。因此，在面對市場困局的時候，開發商就必須應勢而變，從開工量、產品規劃，到品牌建設、客戶服務以及營銷戰略上都要有充足的準備，以應對未知的市場前景，度過暫時的困難。對于開發商而言，如何從賣產品向賣品牌過渡，成為思考的問題。在2010年市場錯綜復雜的情況之下，開發商品牌的知名度、認可度、美譽度將成為購房者的選擇要素，從1到3月份福州各大品牌地產企業的市場推廣中可以清晰地看出，2010年對于開發商而言，是一個品牌戰略年，品牌的成敗將對市場起到極大的促進作用，開發商要想贏得后市，就必須理性面對，打好產品、品牌、價格三張牌，為企業的未來發展奠定基礎。

　　總而言之，在接下來的2010年，部分有明顯泡沫的一線城市，如北京、上海、深圳等地區，在房價穩定為大勢的前提下，漲幅不會太大；而房價基本健康的二、三線城市，如成都、南京、福州等地區，房價在穩定的大勢下，肯定會隨著通脹預期逐漸兌現、城市化等因素而平穩上浮，只是漲幅不可能再像2009年那么激烈。

　　本報記者 沈藝東