繼廉租房、經濟適用房之后，“公共租賃房”已在各地陸續破題。在今春全國“兩會”上，不少代表委員都對公共租賃房寄予厚望。不過，在保障民生的大背景下，如何確保這一保障性住房“新品種”建設的可持續和分配的公平，尚有不少難題亟待破解。

　　住房“保護傘”進一步撐大

　　今春全國“兩會”前夕，“唐家嶺”這個在地圖上很難找到的村莊突然出了名。借由媒體的眼光和觸角，人們發現，這個位于北京海淀區城鄉結合部的村子，戶籍人口只有4000多人，卻聚集了大約6萬名租戶，其中70%為留在北京就業、求職的大學生。這些收入不高的外來年輕人，長年群居在位置偏遠、簡陋擁擠的出租房中，被稱為“蟻族”。有全國政協委員實地考察“蟻族”的生活環境后，甚至為之落淚。

　　“唐家嶺現象”折射出沉重的現實：大量收入不高的“夾心層”、新就業人群，還游離在目前的住房保障體系之外。這樣的居住矛盾，在大城市尤為突出。在此情況下，一種由政府投資建設或收儲，并以低于市場水平的價格出租給中低收入群體的“公共租賃房”，近年來逐漸成為各地保障房中的“新品種”，并成為今年全國“兩會”的關注焦點之一。

　　全國政協委員鄭惠強說，目前我國保障性住房體系主要由經濟適用房和廉租房構成，這導致夾在其間的人群成為“上不著天、下不著地”的“夾心層”，既達不到廉租房的申請標準，又買不起經濟適用房。如果大力建設公共租賃房，就能解決新就業大學生、外來務工人員等“夾心層”的住房困難。

　　全國人大代表張兆安說，當前的住房需求呈現“橄欖形”，最高端的高收入者是純粹市場化方式解決，最低端的低收入人群是用保障性住房的方式解決。至于中間的“夾心層”，他們很多是進入城市的白領、務工人員以及有剛性需求的婚齡年輕人，就要用“保障＋市場”的方式解決。他建議，為了滿足年輕人的住房需求，當前不僅要大力建設經濟適用房，還要建立層次豐富的房屋租賃市場，比如單位租賃房、公共租賃房、人才公寓等，滿足不同層次年輕人的住房需求。

　　公共租賃房近年來已陸續在各地破題。比如，上海市市長韓正說，上海將首先通過公共租賃房政策幫助解決“新上海人”、年輕人等群體的住房困難問題。他說：“希望公共租賃房可以有效降低在上海工作、學習、生活的各方面人士的生活成本，使他們住房的支出有所降低。”上海已將此列為2010年保障性住房體系建設的重點。

　　在重慶，首個公共租賃房聚居區項目已經開工。重慶市市長黃奇帆表示，今明兩年，重慶市將各開工500萬平方米公租房，今年年底就將向社會投放20萬平方米的公共租賃房，并有各種商業、教育、交通等完善的配套。

　　據介紹，重慶的公共租賃住房建成后，在主城區具有穩定職業和收入、家庭人均收入低于上年度市區人均可支配收入一定比例的“無房戶”，以及剛參加工作的大學畢業生和引進的各類人才等都可申請，租金為市場價的六成，租賃期最長為5年。

　　準入與退出難題

　　曾在香港居住較長時間的上海市政協委員屠海鳴長期關注住房保障問題。他說，香港通過建“政府公營永久房屋(簡稱公屋)”，幫助30%的家庭實現了“居者有其屋”。由政府興建、市民輪候、租金低廉、配套實施完善，這一制度的運行十分成功。目前，在政府公屋的居住人口已超過200萬人。公屋的面積一般只有50平方米，最小的只有20平方米，租金低廉，為50～100港幣/平方米，占租戶家庭收入的13.8%。對于難以承擔租金的特困戶，政府還給予足夠的津貼。

　　不少發達國家也是通過建立一個比較完善的住房租賃體系，特別是保障性住房租賃體系，來解決眾多人口的居住問題。比如，在美國，符合條件的貧困家庭，由政府推薦租房，限租金在700美元以下的住房，由租者支付其收入的1/3作為房租和水電費用，不足部分由政府補貼給房東。在新加坡、日本、德國等地，為解決低租金房源，一般都是由政府“唱主角”，企業因政策鼓勵而積極參與。

　　2009年8月，上海曾出臺《關于單位租賃房建設和使用管理的試行意見》，對在產業園區中建設來滬務工人員宿舍、利用單位自用土地和閑置的廠房倉庫建設和改建單位租賃房，以及利用農村集體建設用地建造市場化租賃住房等工作進行引導，多渠道解決單位職工、引進人才、來滬務工人員及其他人員階段性的居住困難。

　　但是，單位租賃房畢竟規模較小，如果公共租賃房的建設由政府主導并形成較大規模，則有更多問題需納入考慮。上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生介紹，公共租賃房含義非常廣泛，包括廉租房實物配租、經濟適用房的租賃房，也有國家起草文件中包括的單位租賃房等。他坦言：“這里面，最使我們困惑的問題就是準入條件和退出機制，以及財力是不是可持續支撐的問題。如果政府推動造了一批房子卻不可持續，這個政策就是不完整的。”

　　當公共租賃房作為一種公共資源進行分配時，程序的公平公正不亞于居住意義本身。近年來，一些地方發生了有車有房照樣申請廉租房、經適房的怪事，個別城市的經濟適用房小區里甚至隨處可見寶馬、奔馳等豪華轎車，這不但沒有發揮住房保障的應有功能，更制造了更大的不公。這些教訓，足堪公共租賃房的“看門人”引以為戒。

　　上海市住房保障事務中心一位負責人還坦言，經濟適用房可以通過出售部分產權收回成本，而公共租賃房產權歸于政府，短期內難以通過租金收回成本，如何調動開發商參與建設，如何確保投入充足和可持續運行，都是亟待解決的問題。

　　防止“開著寶馬申請租賃房”

　　2010年，中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元，比上年增加81億元。從此前各地兩會傳出的消息看，各省市今年用于保障性住房建設的資金也將有明顯增長。財政支持為公共租賃房的建設有效“托底”，然而僅此還遠遠不夠。

　　鄭惠強委員提出，與廉租房完全由政府負責不同，公共租賃房建設的總體思路應該是政府支持、市場運作。一是政府要充分利用經濟杠桿，引導和鼓勵國有企業、民營企業、互助組織、公益基金等機構，以微利原則參與公共租賃房建設；二是要通過市場化購買、租賃等方式獲取公共租賃房房源，充分利用民間的二手房資源；三是要解決融資問題，可以讓租賃戶用公積金還房租。

　　此外，由于公共租賃房主要面向中低收入家庭，故應以小套型住房為主。而在建設地段選擇上，應盡量將其建在公共交通便利、出行成本較低的區域，做好商店、學校以及其他生活服務設施的配套工作。政府應確保配套設施方面的投入“不打折扣”。

　　在公共租賃房的準入機制方面，有委員建議，要加強房管部門與銀行、證券、勞動保障、稅務、交通、公安等部門的信息共享，加快建設全國統一的信用信息共享平臺，多渠道核實公共租賃房申請者的收入和資產狀況，甄別出真正符合條件的申請者，防止“開著寶馬申請租賃房”的現象。退出機制方面，一是要明確租賃期限，租期一般是3到5年，拒不退出的通過法律途徑強制退出，并計入個人信用檔案。二是要充分發揮價格杠桿作用，租賃定價要高于市場水平，管理部門在收取租金后部分返還，如承租者不符合條件還“賴”著不走，政府就停止返還，迫使其主動退出。

　　復旦大學房地產研究中心尹伯成教授建議，要合理設定公共租賃房的租金，要比廉租房高，比市場價低，比如可以市場價格的60%作為參照標準，既保障公共租賃房有穩定的租金收入，又可讓“夾心層”住得起。□記者葉鋒魏宗凱