保障房在幾年的發(fā)展后，內(nèi)部呈現(xiàn)出分化之態(tài)，廉租房和公租房的資金困境，關(guān)鍵是需要政策的傾斜

　　溫家寶總理在2010年《政府工作報(bào)告》中提出，中央財(cái)政擬安排保障性住房專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金632億元，建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套。

　　有關(guān)保障房資金來(lái)源，曾在2008年有過(guò)討論。按照政策，廉租住房資金的主要來(lái)源包括中央財(cái)政補(bǔ)助、地方土地凈收益的10%以及住房公積金增值收益。

　　兩年多時(shí)間里，土地市場(chǎng)的起伏跌宕已然證實(shí)，土地出讓金不是一個(gè)穩(wěn)定的收入來(lái)源，而中國(guó)住房公積金的增值收益少且不穩(wěn)定，在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、支付管理費(fèi)用后，剩余資金有限，同時(shí)又未達(dá)到靈活使用的程度。

　　保障房重在“保障錢(qián)”

　　“經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房不缺錢(qián)，而是缺地，真正缺錢(qián)的是公租房和廉租房。當(dāng)前保障房的資金困境，主要指后兩者。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》說(shuō)。

　　按照通常的分類(lèi)，保障房涵蓋經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公共租賃房和廉租房四類(lèi)。四類(lèi)保障性住房已經(jīng)面臨不同的窘境。前兩者缺地、缺政策，后兩者缺錢(qián)。

　　從開(kāi)發(fā)商的角度看，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房因有利可圖還值得追捧，決定因素是市況。

　　2009年，北京大興區(qū)的康莊限價(jià)房地塊便曾引發(fā)激烈爭(zhēng)奪，最終勝出者是首開(kāi)集團(tuán)旗下的首開(kāi)仁信置業(yè)有限公司。“當(dāng)時(shí)的市況下，覺(jué)得做限價(jià)房雖然利潤(rùn)低，但更安全。”首開(kāi)仁信副總經(jīng)理李捷對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》說(shuō)。另一方面，政府對(duì)限價(jià)房的優(yōu)惠政策直接體現(xiàn)在土地價(jià)格上。“政府會(huì)拿出相對(duì)低廉的土地，在土地收益上做一些讓步。”

　　公共租賃房與廉租房的境遇則截然不同。

　　根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的測(cè)算，要實(shí)現(xiàn)廉租房對(duì)象“全覆蓋”，廉租房建設(shè)資金每年需要500億元。王玨林透露，目前廉租房的資金來(lái)源中，財(cái)政撥款與土地出讓金平分秋色，同為最主要的資金來(lái)源。

　　悖論就此出現(xiàn)

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)商學(xué)院教授郭建鸞曾公開(kāi)表示，廉租房的供給每增加5%，就會(huì)迫使商品房房?jī)r(jià)下降3%〜4%，而房?jī)r(jià)下跌，土地出讓金也會(huì)跟著降低，這將直接減少地方政府在廉租房上面的投入。

　　郭建鸞表示，廉租房建設(shè)耗資大、周期長(zhǎng)，尤其具有福利性特點(diǎn)，如果缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督，可能難以調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。對(duì)于財(cái)政實(shí)力較弱的一些地方政府而言，執(zhí)行廉租房政策存在一定的困難。

　　易居中國(guó)地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示，在目前的保障房體系中，“廉租房建設(shè)是最弱一環(huán)。中西部城市財(cái)政不寬裕，有錢(qián)的地方政府又不愿投資太多，廉租房面臨著資金困境。”

　　“按照當(dāng)初的設(shè)想，廉租房所保障的人群收入最低，而公共租賃房則可覆蓋廣大夾心層，這也意味著決策層必須把這兩塊抓起來(lái)。”王玨林說(shuō)。

　　住建部住房保障司司長(zhǎng)侯淅珉曾在2008年底公開(kāi)表示，未來(lái)3年，計(jì)劃通過(guò)廉租房解決747萬(wàn)戶低收入家庭的住房困難，其中287萬(wàn)戶通過(guò)實(shí)物配租解決，460萬(wàn)戶通過(guò)租賃補(bǔ)貼解決。這方面的總投入約為2150億元。

　　無(wú)論實(shí)物補(bǔ)貼還是貨幣補(bǔ)貼，都需要地方政府拿出大量的真金白銀。

　　“從目前來(lái)看，我認(rèn)為貨幣補(bǔ)貼更為靈活，也可以減少地方政府的負(fù)擔(dān)。”王玨林說(shuō)。在過(guò)去兩年間，他曾在多地調(diào)研，江蘇常州給他的印象尤為深刻。

　　辦法總是有的

　　2009年8月1日，常州市在全國(guó)率先出臺(tái)公共租賃房管理辦法。按照常州市的保障規(guī)劃，要實(shí)現(xiàn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的“應(yīng)保盡保”，并籌集6000套左右公共租賃房源的目標(biāo)，這意味著兩年內(nèi)共需投入30億資金。而常州每年用于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的財(cái)政撥付資金只有1億元左右。

　　常州成立了注冊(cè)資本為10億元的常州公共住房建設(shè)投資公司(以下簡(jiǎn)稱“房投公司”)，作為保障房建設(shè)的投融資平臺(tái)，政府向房投公司注入3000畝土地資源，落實(shí)了30多億元融資額度，一舉解決了今后幾年的保障資金。

　　一位接近住建部的人士表示，房投公司資產(chǎn)質(zhì)量較高，還款渠道多元而穩(wěn)定，金融機(jī)構(gòu)紛紛給予融資支持。房投公司已經(jīng)具備了可持續(xù)的投資能力，能夠在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)對(duì)住房保障穩(wěn)定投入。

　　北京市的做法是，準(zhǔn)備先從商品房開(kāi)始試點(diǎn)，面向社會(huì)公眾發(fā)行住房債券，吸引社會(huì)資金建設(shè)公租房等政策性住房。

　　而楊紅旭說(shuō)上海的做法是“增加廉租房實(shí)物配租的比重”。實(shí)物配租需要建房或收購(gòu)房源，對(duì)政府來(lái)說(shuō)短期投入很大，如何解決資金來(lái)源仍需觀察。

　　重慶市委副書(shū)記、市長(zhǎng)黃奇帆曾表示，要用10年時(shí)間建4000萬(wàn)平方米公租房，解決200多萬(wàn)人的居住問(wèn)題。其中公共租賃房前三年的投入就將超過(guò)200億。黃奇帆表示，重慶的八大國(guó)資集團(tuán)“發(fā)揮了第三財(cái)政的作用”。在此過(guò)程中，國(guó)資集團(tuán)的最大作用是“發(fā)揮融資能力”，并依靠租金來(lái)達(dá)到收支平衡。重慶市將房產(chǎn)的保障性和市場(chǎng)性發(fā)揮到了極致。

　　“只要地方政府愿意去做，辦法總是有的。”王玨林評(píng)價(jià)說(shuō)，“政策稍微傾斜一下，資金并不是大問(wèn)題。” 記者 魏洪磊