中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所14日發(fā)布《中國經(jīng)濟(jì)增長報(bào)告(2009-2010):城市化與經(jīng)濟(jì)增長》。報(bào)告指出,中國當(dāng)前正處于城市化加速階段,預(yù)計(jì)將在2013年左右結(jié)束高速城市化過程。而就在14日當(dāng)天,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議在分析一季度經(jīng)濟(jì)形勢時(shí),強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)決遏制住房價(jià)格過快上漲；加快研究制訂合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。

　　“高速城市化進(jìn)程的結(jié)束,意味著一些主要城市基本沒有了新增土地需求,但城市化成本不會(huì)降低。”有業(yè)內(nèi)人士猜測,在土地出讓金越來越少的情況下,地方征收物業(yè)稅的動(dòng)機(jī)將非常強(qiáng)烈,將促使“住房消費(fèi)稅”的落地成為可能。而隨著廣佛同城化的全面推進(jìn)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的不斷快速升級,順德城市化發(fā)展速度將遠(yuǎn)高于一般城市,同時(shí)由于順德樓市的投資性需求明顯,因此順德樓市未來先行面臨“試點(diǎn)”的幾率很高。

　　“住房消費(fèi)稅”攪動(dòng)順德樓市神經(jīng)

　　4月14日,國家統(tǒng)計(jì)局公布3月份70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲11.7%。當(dāng)天,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議在分析一季度經(jīng)濟(jì)形勢時(shí),強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)決遏制住房價(jià)格過快上漲；加強(qiáng)住房保障工作,增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策,抑制投機(jī)性購房；加快研究制訂合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。

　　國家財(cái)政部財(cái)科所所長賈康表示,國務(wù)院對于住房消費(fèi)稅的表態(tài)說明,稅收手段正在成為調(diào)控房價(jià)的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)手段。通過在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅,可提高房產(chǎn)的持有成本和風(fēng)險(xiǎn),抑制購房投機(jī)。按照賈康的思路,房地產(chǎn)稅實(shí)施的初期,對一般的消費(fèi)性住房不考慮實(shí)征,而對于管理上很容易認(rèn)定的獨(dú)立別墅、豪華公寓則可先行實(shí)征,對一定面積以下的“居民第一套自用住房”則可以考慮實(shí)行永不實(shí)征。

　　還有專家指出,房產(chǎn)稅和土地增值稅都應(yīng)該對個(gè)人征收。按照法律,房產(chǎn)稅每年以1.2%的稅率征收,而土地增值稅則最高按40%的稅率征收。同時(shí),政府應(yīng)該在買賣環(huán)節(jié)全部征收個(gè)人所得稅,并執(zhí)行20%的最高稅率,對一年之內(nèi)買進(jìn)賣出的非自住型住房則要征收重稅。

　　“住房消費(fèi)稅”的呼之欲出,對于人均住宅面積多年位居全省第一、接近部分西方發(fā)達(dá)水平的順德來說,尤其令人關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計(jì),2008年就有近三成順德城鎮(zhèn)居民家庭擁有兩套或以上的住房；而據(jù)業(yè)內(nèi)保守估計(jì),目前可能已經(jīng)有超過4成順德家庭擁有兩套或以上住房。同時(shí),目前順德購房需求中,自住型需求(剛性需求)已經(jīng)微乎其微,投資性需求已經(jīng)占領(lǐng)了主要市場。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“住房消費(fèi)稅”一旦出臺,持有多套物業(yè)的順德市民會(huì)“很受傷”,順德樓價(jià)或?qū)ⅰ耙粸a千里”。

　　順德可能提前面臨“試點(diǎn)”?

　　中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所報(bào)告指出,進(jìn)入新世紀(jì)以來,中國各種發(fā)展資源快速向城市集中,城市化水平的提高直接提升了第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度和產(chǎn)業(yè)效率,通過城市的“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”推動(dòng)城市快速膨脹并進(jìn)而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。報(bào)告說,中國2008年的城市化率為45.68%,正處于加速階段。中國將在2013年左右(預(yù)計(jì)在2011至2016年之間)結(jié)束高速城市化過程,這一期間的城市化增長率約為1.09%,城市化率則在47.93%至53.37%之間,此后中國的城市化增長將逐步放緩。

　　“依照目前中國的城市化發(fā)展趨勢,隨著各類要素價(jià)格快速上漲,城市化是高成本的。但是目前的高成本很大程度依賴于地方政府的土地出讓金。高速城市化過程的結(jié)束,意味著一些主要城市基本沒有了新增土地需求,此后城市化增長出現(xiàn)逐步放緩,但城市化建設(shè)與維持成本卻不會(huì)降低,還將會(huì)越來越高。”有專家告訴記者,在土地出讓金越來越少的情況下,地方征收物業(yè)稅的動(dòng)機(jī)可能將非常強(qiáng)烈。

　　知名博客作者喻海文也認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)快速增長的時(shí)候,政府可以通過不斷高價(jià)賣地滿足新增的土地需求；但是,一旦經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整時(shí)期,也會(huì)出現(xiàn)沒有新增土地需求的情形。土地出讓金作為地方政府的主要收入來源是不可持續(xù)的。

　　“目前,土地出讓金仍是地方政府推動(dòng)實(shí)施城市化建設(shè)的重要來源與支撐。但是,土地資源始終是有限的。一旦城市格局定型,地方政府已經(jīng)不能夠提供新增土地,或者是土地出讓金所得越來越少的時(shí)候,為了支付城市化成本,將促使‘住房消費(fèi)稅’的落地成為可能。”一位地產(chǎn)研究人士向記者表示,隨著廣佛同城化的進(jìn)一步推進(jìn)、大交通建設(shè)的全面推進(jìn)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型不斷快速升級,未來數(shù)年,順德城市化發(fā)展速度將遠(yuǎn)高于一般城市,其城市化格局也將提前定型。因此,迎來物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”或者參與物業(yè)稅“開征試點(diǎn)”的幾率很高。

　　人口穩(wěn)定將平抑樓市需求

　　有專家指出,高速城市化過程的結(jié)束,還意味著在較長時(shí)間內(nèi),產(chǎn)業(yè)格局相對穩(wěn)定,城市功能相對完善,城市定位與持續(xù)發(fā)展模式也相對固定……最重要的是在此過程中,勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)被大量升級或轉(zhuǎn)移,再加上全國各地發(fā)展將趨于相對平衡,大規(guī)模人群的城鄉(xiāng)遷徙將成為歷史。也就是說,當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量也會(huì)隨之相對穩(wěn)定。就此而言,順德也不會(huì)例外。

　　歷史證明,大規(guī)模人群從城鄉(xiāng)向城市遷徙,并爭相在城市定居,成就了房地產(chǎn)市場的“剛性需求”,也是投資和投機(jī)需求真正的“溫床”。一旦人口數(shù)量趨于穩(wěn)定,房地產(chǎn)區(qū)域市場將會(huì)出現(xiàn)較為平穩(wěn)的態(tài)勢。“一般來說,由于市場反映會(huì)有一定時(shí)間的滯后,因此如同股市一樣,大部分投資和投機(jī)性需求最后將帶著虧損離開區(qū)域市場。”

　　記者王伯樂