一系列力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控措施在最近一周密集出臺(tái)。從14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)四項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)，到17日國務(wù)院發(fā)出通知10項(xiàng)措施遏制部分城市房價(jià)過快上漲；從15日國土資源部公布新一年土地供應(yīng)計(jì)劃，到19日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度……

　　從中央到部委再到地方，一場力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控震動(dòng)了原本熱火朝天的樓市。在重拳猛藥之下，中國的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展態(tài)勢？下一階段的地產(chǎn)調(diào)控又將從何處著力？

　　立竿見影之效能否迎來市場“拐點(diǎn)”？

　　進(jìn)入4月，快步上升的北京樓市突然出現(xiàn)了一反常態(tài)的變化。從10日開始，北京二手房市場出現(xiàn)集中拋盤的現(xiàn)象，在地處北三環(huán)的一處樓盤，甚至出現(xiàn)了一名浙江投資客一次性掛牌出售20套商品房，總價(jià)達(dá)到1.3億元。

　　14日，謎底揭開。隨著國務(wù)院常務(wù)會(huì)議“二套房首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”等四項(xiàng)措施出臺(tái)，北京、上海、深圳等國內(nèi)房地產(chǎn)一線城市的二手房均開始出現(xiàn)集中拋售，新開樓盤的房價(jià)也開始出現(xiàn)松動(dòng)的跡象。

　　17日，隨著國十條的出臺(tái)，北京的二手房市場已經(jīng)顯現(xiàn)出房源增加，客戶觀望的態(tài)勢。來自我愛我家市場研究中心的統(tǒng)計(jì)，17日、18日兩天，北京二手房源量激增30%，而客戶委托量則下降了25%。

　　政策的效果立竿見影，市場180度的劇烈變化引發(fā)了人們對(duì)樓市“拐點(diǎn)”的期待。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，一系列政策的嚴(yán)厲出臺(tái)，加快了房價(jià)拐點(diǎn)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場將加速降溫，房價(jià)指數(shù)估計(jì)將于6月份至7月份間出現(xiàn)環(huán)比零增長，甚至轉(zhuǎn)而下跌。

　　我愛我家市場研究中心研究員秦瑞也認(rèn)為，目前二手房市場已經(jīng)由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，市場的主動(dòng)權(quán)已經(jīng)由業(yè)主手中交到了客戶手里。

　　政策密集出臺(tái)，使房價(jià)出現(xiàn)大跌的市場預(yù)期不斷增加，但對(duì)樓市拐點(diǎn)是否真的能夠出現(xiàn)卻存在不同的意見。

　　一些業(yè)內(nèi)人士指出，年初中央對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度同樣很大，調(diào)控之初市場也出現(xiàn)了回調(diào)，不過緊接著就出現(xiàn)了房價(jià)新一輪的報(bào)復(fù)性上漲，因此輕言房價(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，目前還為時(shí)尚早。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示，政策力度空前，對(duì)人們的心理預(yù)期起到了正面的引導(dǎo)，有希望使房價(jià)出現(xiàn)理性回歸，但目前還沒有辦法準(zhǔn)確的量化出政策可能對(duì)成交量以及房價(jià)所造成的影響。因此不能簡單地將目前的市場變化與樓市“拐點(diǎn)”畫等號(hào)，后市究竟如何還要看調(diào)控政策接下來的走向，以及現(xiàn)有政策的執(zhí)行效果。

　　調(diào)控政策會(huì)否出現(xiàn)“副作用”？

　　作為一項(xiàng)關(guān)聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的調(diào)控對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)無疑有著牽一發(fā)而動(dòng)全身的重要影響。剛剛走出國際金融危機(jī)陰影，就對(duì)房地產(chǎn)市場施以重拳猛藥，地產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生“副作用”引人關(guān)注。

　　對(duì)此，一些業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇對(duì)中國克服國際金融危機(jī)影響起到了重要作用，但此時(shí)此刻的地產(chǎn)調(diào)控從大的背景上看不會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成太大的負(fù)面影響。

　　陳國強(qiáng)指出，4月中旬開始的地產(chǎn)調(diào)控力度空前，主要在于之前的調(diào)控措施沒有發(fā)揮出明顯的作用，房價(jià)地價(jià)又出現(xiàn)了新一輪的上漲。中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出過熱的狀態(tài)，加大調(diào)控力度有其針對(duì)性和必須性。即便調(diào)控會(huì)產(chǎn)生副作用，也必須堅(jiān)決執(zhí)行，否則房地產(chǎn)市場無法回歸理性和健康發(fā)展的狀態(tài)。

　　另一方面，陳國強(qiáng)表示，根據(jù)4月份公布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可以看出，一季度GDP增速達(dá)到11.9%，進(jìn)出口和居民消費(fèi)均出現(xiàn)大幅度的回升，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好的局面進(jìn)一步發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的穩(wěn)定和上升態(tài)勢增加了對(duì)不確定性影響可應(yīng)對(duì)的空間，為房地產(chǎn)調(diào)控提供了良好的基礎(chǔ)和環(huán)境。

　　也有專家指出，雖然目前出臺(tái)的調(diào)控政策力度很大，但針對(duì)性很強(qiáng)，主要目的仍是打擊房地產(chǎn)投資、投機(jī)，抑制房價(jià)，再加上調(diào)控政策對(duì)于保障性住房和中小戶型住房的供給提出了很高的要求，“有保有壓”的基本政策思路并沒有發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)投資不會(huì)出現(xiàn)驟然下降的情況，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響也就十分有限了。

　　“精確打擊”之后的調(diào)控引人關(guān)注

　　楊紅旭認(rèn)為，綜合新國四條和國十條的措施，力度最大的政策集中在三個(gè)方面，一是貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%。二是商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。三是，地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。

　　力度空前的新一輪調(diào)控雖然涉及抑制投機(jī)、增加供給、規(guī)范市場等各個(gè)層面，但措施最嚴(yán)厲，效果最明顯的部分仍然集中在對(duì)銀行信貸政策的調(diào)整，即對(duì)投資、投機(jī)性購房的抑制上。

　　由此不難看出，這一輪的地產(chǎn)調(diào)控很大程度上是一次外科手術(shù)式的“精確打擊”，主要目標(biāo)是平抑投資、投機(jī)推動(dòng)下高漲的房價(jià)。它之所以會(huì)對(duì)市場產(chǎn)生強(qiáng)烈的沖擊，很大程度上還是因?yàn)楦淖兞巳藗兛礉q樓市的心理預(yù)期。

　　陳國強(qiáng)表示，在本輪出臺(tái)的諸多政策措施當(dāng)中，最核心的一是信貸政策的收緊，另一個(gè)則是土地供應(yīng)的大幅增加。這兩方面的措施一方面平抑了需求，另一方面增加了供給，對(duì)引導(dǎo)市場預(yù)期起到了關(guān)鍵性的作用。

　　在房價(jià)由升轉(zhuǎn)跌的心理預(yù)期下，持幣待購的觀望情形重新出現(xiàn)，房價(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)回調(diào)的可能性大增。但隨著政策預(yù)期被市場逐漸消化，剛性需求最終仍將成為主導(dǎo)市場的根本動(dòng)力，有針對(duì)性的調(diào)控也將向更深層次的領(lǐng)域擴(kuò)展。

　　“下一階段的調(diào)控將集中在房地產(chǎn)稅收手段和稅收政策方面的明確預(yù)期。”陳國強(qiáng)表示，相關(guān)的政策儲(chǔ)備有關(guān)部門應(yīng)該已經(jīng)在進(jìn)行，不過何時(shí)推出、以什么樣的方式推出則取決于本輪調(diào)控后市場的進(jìn)一步變化。 新華社記者羅宇凡、葉鋒