原則上暫停發放第三套及以上住房貸款

　　業內人士認為可能引發投機客拋售房源

　　□本報記者 張朝暉

　　中國銀行23日公布的房地產信貸管理措施顯示，中行將根據與客戶合同中的約定，在利率調整方式到期時，將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。對此，業內人士表示，中行率先上調存量房貸利率后，貸款購房者的利息支出將加重，有可能引發投機性和投資性購房者拋售手中房源。

　　實施差別化房貸政策

　　中行稱，中行嚴格執行動態、差別化的個人住房貸款政策，將積極支持居民購買套型建筑面積在90平方米以下的首套自住房和保障性住房，繼續給予人民銀行公布同期同檔次基準利率0.85倍的利率優惠，滿足居民基本住房需求。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不低于30%。

　　對已利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不低于50%，利率不低于基準利率的1.1倍。嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，原則上暫停發放第三套及以上住房貸款。

　　對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放購買住房貸款。

　　中行表示，重點支持經濟比較發達、房價波動相對平穩、以自住需求為主城市的優質房地產開發項目，大力支持中低價位、中小套型普通商品房的開發建設，積極支持列入當地政府建設計劃的重點安居工程項目。

　　對近期發展過熱、以外部投資需求為主、房價上漲過快的地區，嚴格控制貸款。對于存在土地閑置、炒地、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、虛假個人貸款等行為的房地產開發企業，不發放新的貸款。

　　嚴格執行房地產項目資本金要求，提高準入標準、信貸條件和貸款抵押品標準，新發放貸款要以在建工程為抵押。動態調整貸款成數，貸款總額不得超過在建工程的五成。嚴格貸款封閉管理，防止借款人挪用資金。

　　購房人負擔將加重

　　中行相關負責人表示，中行存量房貸利率的調整將嚴格依照合同進行，如果當時所簽合同明確約定貸款利率執行基準利率的0.7倍，那么此類合同并不在調整之列。

　　由于房貸政策調整，2009年初，中國銀行曾表示，對2008年10月27日(含)之前發放的首套住房貸款，如利率執行基準利率的0.85倍、借款人在還款期間無不良還款記錄且調整當日無逾期，借款人可以于2009年1月9日起申請辦理利率優惠業務，即房貸利率可以打“7折”。

　　中行相關負責人表示，去年一季度，根據房貸客戶的意愿，中行和部分存量房貸客戶簽署了一份補充協議，將部分客戶的優惠調整至基準利率的7折執行，當時約定合同有效期為2年，2年后中行將執行新的合同文本。“也就是在換發新的合同文本的時候，中國銀行會將部分首套房的7折優惠利率調整至8.5折來執行。”

　　有銀行專業人士算了一筆賬，100萬元的個人住房貸款，按照20%繳納首付，貸款期限為30年，在將利率調整為基準利率0.85倍之后，支付的利息總額將增加15萬多元，每月客戶將為此多支出425元。

　　上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，中行將取消存量房貸利率7折優惠會影響購房人利益。利率上調無疑加重客戶的購房負擔，卻有利于實現銀行信貸風險控制的目的，并相應增厚了銀行利潤空間。

　　中原地產研究報告認為，中行首次提及增加之前已經購買的房產，將使之前已購房的炒房者受到很大影響，立刻使很多之前的炒房者拋售房源。如果銀行紛紛效法，這將導致北京在5月二手房房源可能增加20%以上，拋售將明顯出現，而成交量將減少50%，價格有望在年內下跌3成。

　　某銀行業內人士表示，中行率先調整存量房貸優惠，這將對市場產生較大的影響。尤其將對中小銀行制定房貸調整措施產生“示范效應”。如果銀行大面積上調存量房貸優惠，或將引發提前還款潮，客戶會將手中閑置資金用于償還銀行房貸。