從“五一”前開(kāi)始的“經(jīng)適房轉(zhuǎn)商熱”又出現(xiàn)新變化，原先可以經(jīng)適房主不更名就轉(zhuǎn)商的朝陽(yáng)區(qū)，昨起和昌平、海淀等區(qū)縣一樣，需要將經(jīng)適房過(guò)戶(hù)給他人，才能完成“轉(zhuǎn)商”。

　　節(jié)前曾現(xiàn)通宵排隊(duì)“轉(zhuǎn)商”

　　4月26日，住建部公布了《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。已購(gòu)經(jīng)適房的家庭，如果再購(gòu)買(mǎi)其他住房，必須辦理退出手續(xù)或補(bǔ)交相關(guān)價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)。對(duì)已購(gòu)經(jīng)適房的家庭，不能提供住房保障部門(mén)出具的書(shū)面意見(jiàn)的，任何中介機(jī)構(gòu)不得代理買(mǎi)賣(mài)、出租其經(jīng)濟(jì)適用住房；房屋租賃備案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫停辦理其經(jīng)濟(jì)適用住房的租賃備案，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫停辦理該家庭購(gòu)買(mǎi)其他房屋的權(quán)屬登記。

　　該新規(guī)發(fā)布后，昌平、朝陽(yáng)等經(jīng)適房較集中區(qū)縣的房屋交易大廳，出現(xiàn)了經(jīng)適房業(yè)主集中辦理經(jīng)適房過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)商品房手續(xù)的情況，一些區(qū)縣甚至上千人集中辦理、通宵排隊(duì)。也有謠傳稱(chēng)“五一之后經(jīng)適房就不能轉(zhuǎn)商了”。

　　北京市住建委上月30日表態(tài)說(shuō)，北京的經(jīng)適房上市交易管理政策并未發(fā)生變化，即使是五一之后也可以按現(xiàn)行政策辦理。

　　全市統(tǒng)一只能過(guò)戶(hù)“轉(zhuǎn)商”

　　在“五一”前，各區(qū)縣的經(jīng)適房“轉(zhuǎn)商”政策各有不同。朝陽(yáng)區(qū)和豐臺(tái)區(qū)可以同名“轉(zhuǎn)商”，即經(jīng)適房戶(hù)主姓名不變，在補(bǔ)交了綜合地價(jià)款后，直接將經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證換成商品房產(chǎn)權(quán)證；也可以交易過(guò)戶(hù)“轉(zhuǎn)商”，即將經(jīng)適房過(guò)戶(hù)到別人的名下，除了要補(bǔ)交綜合地價(jià)款外，還需繳納契稅和營(yíng)業(yè)稅。

　　而昌平、海淀等區(qū)縣，則規(guī)定不能同名“轉(zhuǎn)商”，只能過(guò)戶(hù)“轉(zhuǎn)商”。海淀區(qū)更是需要提供房主戶(hù)口所在地街道住保部門(mén)同意不回購(gòu)的確認(rèn)書(shū)。

　　記者了解到，豐臺(tái)區(qū)昨天起也只能交易過(guò)戶(hù)“轉(zhuǎn)商”。這意味著，從昨天起，北京各區(qū)縣經(jīng)適房“轉(zhuǎn)商”的政策統(tǒng)一了，即不能同名“轉(zhuǎn)商”，只能過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)商。

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人昨天重申，北京市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易仍然按本市現(xiàn)行政策執(zhí)行，沒(méi)有發(fā)生變化。按照北京已購(gòu)經(jīng)適房再上市的政策，經(jīng)適房轉(zhuǎn)為商品房是需要通過(guò)買(mǎi)賣(mài)交易來(lái)實(shí)現(xiàn)的，并沒(méi)有能同名轉(zhuǎn)商的規(guī)定。

　　- 現(xiàn)場(chǎng)

　　老兩口錯(cuò)過(guò)五一多付5000

　　昨日下午，朝陽(yáng)區(qū)房屋登記發(fā)證大廳，不斷有剛聽(tīng)到消息的市民過(guò)來(lái)打聽(tīng)消息，接待人員反復(fù)向市民介紹，以前經(jīng)適房只需要變更房屋屬性，現(xiàn)在則需要過(guò)戶(hù)，產(chǎn)權(quán)人也發(fā)生改變了。

　　五一假期之前，根據(jù)朝陽(yáng)區(qū)的規(guī)定，經(jīng)轉(zhuǎn)商可以不更名過(guò)戶(hù)。但昨日上班第一天，新政策就出臺(tái)了。

　　貼在玻璃門(mén)上的通知說(shuō)：“根據(jù)京建住(2008)225號(hào)文件規(guī)定，自2008年4月8日之前簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，須取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以按照市場(chǎng)價(jià)格出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按出售價(jià)格的10%補(bǔ)交土地收益等稅款。”

　　晚17時(shí)許，市民劉大爺和老伴還在辦最后的兩道手續(xù)，說(shuō)起這一政策的變化，老兩口都感慨，要是“五一”前辦可以省五千多塊錢(qián)。其實(shí)他們“五一”前就聽(tīng)到風(fēng)聲，說(shuō)經(jīng)適房過(guò)戶(hù)政策會(huì)有變化，但沒(méi)有太在意，以為“五一”后第一天來(lái)辦沒(méi)問(wèn)題。

　　昨日凌晨5點(diǎn)多，他們就到發(fā)證大廳排隊(duì)，在過(guò)戶(hù)窗口排第3號(hào)，這時(shí)，網(wǎng)簽?zāi)沁呉呀?jīng)排了上百人，很多人并不知道政策已經(jīng)發(fā)生變化。

　　8點(diǎn)多鐘，網(wǎng)簽窗口工作人員告訴排隊(duì)的市民，政策有了新變化，排好隊(duì)的至少上百人全部擁到過(guò)戶(hù)辦理處。因現(xiàn)場(chǎng)只有一道玻璃小門(mén)，情況很混亂，大家都爭(zhēng)相往里面擠。

　　這場(chǎng)面嚇得老伴不停地跟劉大爺說(shuō)，咱不趕這一趟，別因?yàn)榉孔影衙�給搭上了。不過(guò)，劉大爺由于排號(hào)靠前，很順利地進(jìn)到屋子里。為了維持秩序，他還爬到桌子上招呼擁進(jìn)來(lái)的市民注意安全。

　　工作人員表示，混亂的秩序到上午10點(diǎn)左右才恢復(fù)。

　　劉大爺說(shuō)，房子過(guò)戶(hù)給兒子，本來(lái)只需要交10%的土地收益稅款，現(xiàn)在則要增加契稅，他的房子70多平方米，按地區(qū)指導(dǎo)價(jià)算出的總價(jià)50多萬(wàn)，契稅5000多元，說(shuō)起來(lái)還是有點(diǎn)心疼。

　　- 回應(yīng)

　　非新政策 系全市統(tǒng)一

　　昨日下午，朝陽(yáng)區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人就這一變化進(jìn)行了解釋?zhuān)�稱(chēng)此前北京市各區(qū)縣對(duì)經(jīng)適房上市交易的操作方式不一樣，朝陽(yáng)區(qū)可以用同名的方式進(jìn)行過(guò)戶(hù)，也就是直接變更房屋屬性。從五月一日開(kāi)始，則全市統(tǒng)一，所有經(jīng)適房滿五年后上市交易才可以變成商品房，之前是權(quán)利人不變的情況下進(jìn)行變更，現(xiàn)在則需要對(duì)房屋的權(quán)利人變更后才可以轉(zhuǎn)，根據(jù)流程，需要多繳納契稅等。至于以前已經(jīng)辦理變更的則不受影響。該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，這不是新政策，而是操作方式的變化，至于變化的原因和影響，該負(fù)責(zé)人未作回應(yīng)。

　　本報(bào)記者 李立強(qiáng)

　　- 對(duì)比

　　案例：百環(huán)家園一套滿5年，80平米的經(jīng)適房欲辦理經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房，該地區(qū)指導(dǎo)價(jià)為6500元/平米。

　　【同名“經(jīng)轉(zhuǎn)商”】

　　房主帶著身份證、房產(chǎn)證、銀行卡或現(xiàn)金，以及80元房本費(fèi)

　　到朝陽(yáng)區(qū)交易大廳窗口辦理“轉(zhuǎn)商”

　　領(lǐng)取新房產(chǎn)證(仍是自己名字)

　　算賬：需繳納綜合地價(jià)款52000元

　　計(jì)算方式：最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)格×建筑面積×10% 6500×80×10%=52000元

　　備注：只需要按成交價(jià)補(bǔ)交10%的綜合地價(jià)款，由于是自己轉(zhuǎn)給自己，因此交易價(jià)格都會(huì)做低，即按照政府公布的這一地區(qū)最低指導(dǎo)價(jià)來(lái)成交。

　　【過(guò)戶(hù)“經(jīng)轉(zhuǎn)商”】

　　房主和買(mǎi)方(即使是父母子女)簽訂紙質(zhì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同

　　該房源在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上公示24小時(shí)

　　進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的網(wǎng)上簽約

　　去稅務(wù)部門(mén)繳納相關(guān)稅款

　　前往房屋權(quán)屬登記大廳進(jìn)行登記

　　領(lǐng)取新房產(chǎn)證(買(mǎi)方名字)

　　算賬：需繳納綜合地價(jià)款52000元+房屋契稅7800元=59800元

　　計(jì)算方式：綜合地價(jià)款 最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)格×建筑面積×10% 6500×80×10%=52000元

　　房屋契稅 最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)格×建筑面積×3% 6500×80×1.5%=7800元

　　備注：140平米以下經(jīng)適房，房屋契稅稅率為1.5%；140平米以上經(jīng)適房，房屋契稅稅率為3%。

　　140平米以下，滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房不用繳納營(yíng)業(yè)稅；140平米以上，需要按照成交價(jià)和當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)價(jià)的差額，繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅。

　　- 背景

　　78個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目已滿5年

　　2008年北京出臺(tái)的《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》中，對(duì)于已購(gòu)經(jīng)適房再上市，執(zhí)行“新房新辦法、老房老辦法”。新老經(jīng)適房按照簽訂購(gòu)房合同在當(dāng)年4月11日前、后為分水嶺。“新老經(jīng)適房”未滿5年都不得上市交易，滿5年后補(bǔ)交價(jià)款可以上市。但“新房”出售時(shí)補(bǔ)交金額根據(jù)原購(gòu)經(jīng)適房時(shí)的價(jià)格和出售時(shí)同地段房屋狀況基本相似的普通商品房?jī)r(jià)差的70%補(bǔ)交，“老房”則按上市成交價(jià)的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)，目前北京存量的經(jīng)適房項(xiàng)目有108個(gè)，主要分布在昌平、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)等地，其中昌平區(qū)最多。其中78個(gè)為入住滿5年，可以上市交易的項(xiàng)目。朝陽(yáng)區(qū)百環(huán)家園二手經(jīng)適房的市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)接近2萬(wàn)元/平米，天通苑地區(qū)的二手經(jīng)適房市場(chǎng)價(jià)也超過(guò)了每平米11000元。

　　本報(bào)記者 馬力